Vermietung und Erhaltungsaufwand

[Stuwerkvtr]

Hallo, nach nun über 5 Jahren habe ich mal wieder eine steuerliche Frage. Leide finde ich hier in Dresden?! keinen Steuerberater der für so etwas "kleines" Zeit hat.

Wir haben seit dem 01.01.24 einen vermietetende Hof. Dazu ist nun die Steuererklärung fällig. Der Hof besteht, einnahmenstechnisch, aus dem mit 3 Parteien vermietetenen Wohnhaus, einem zum Teil als Gewerbe und Lager vermieteten Stall und der Hochscheune die als Schrauberplätze vermietet werden.

"Wir" sind ich und meine Frau, beide nebenebei im Job.

Ich habe nun, mit einem sehr hilfreichen Steuerprogramm schonmal alles eingetragen und nun noch folgende Fragen.

Kaufpreisaufteilung. Den habe ich mithilfe des "Rechners" also der Ecxel-Tabelle des Bundesfinansministeriums aufgeteilt. Die auf die Gebäude entfallende Summe habe ich im Verhältnis der Erträge auf Wohnhaus und Gewerbe verteilt. Da ich beides gleich abschreibe sollte es ja fast egal sein. Nun haben wir jedoch in zwei Wohnungen, etwas unerwartet, die Fenster getauscht. Um nun in den nächsten zwei Jahren den Bereicht der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu vermeiden ist die erste Frage wie sich diese zusammensetzen? Sind es pauschal 15% der Anschaffungskosten oder wird das aufgeteilt?
Frage zwei. Muss ich alle Kosten für den Erhaltungsaufwand angeben oder kann ich so die 15% ausnutzen und des Rest einfach nicht absetzen?
Frage drei. Sind Zahlungen von Versicherungen aufgrund eines Wasserschadens Erhaltungsaufwand?

Und dann noch das Thema der Umsatzsteuer. Die langfristige Vermeitungen der Wohnungen an private ist ja umsatzsteuerfrei. Die Vermietungen der Gewerbe und der Stellplätze ja grundstätzlich umsatzsteuerpflichtig. Hier liegen wir im Jahr bei ca 16teuro und mehr ist auch nicht zu erwarten. Das wäre ja durch die Kleinunternehmerregelung abgedeckt, richtig?
Und da wir beide in allen Mietverträgen drinstehen ist die Grenze dann 50teuro?

Ich würde die Erklärung gerne bald abgeben, da durch den Erhaltungsaufwand einiges zurückkommt. Und ja, wir haben das alles selbst gemacht und deswegen viele kleine bunte Quittungen. Diese sind natürlich schon gut sortiert und digitalisiert.

Ich hoffe auf gute Antworten, liebe Grüße, Marcel