Hallo liebe community,
mein erster Post und ich hoffe, dass Ihr mir ein bisschen weiterhelfen könnt. Leider findet man bei uns in der Region keinen Steuerberater der gewillt ist mit neuen Kunden zu reden und vor Allem wirklich zu beraten und nicht nur eine Steuererklärung zu machen.
Um was geht es?
Meine Frau und ich stehen aktuell kurz davor eine Eigentumswohnung zu kaufen. Diese ist eine Kapitalanlage und wird vermietet. Wo ich rat bräuchte ist ob wir diese finanzieren sollen oder bar kaufen? Bzw. wie würdet Ihr es machen? Ich habe gelesen, dass ich die Zinsen die für den Kredit anfallen als Werbekosten zu 100% ansetzen kann da es vermietet ist. Trotzdem wäre ich interessiert daran was ihr in meiner Lage machen würdet.
Hier ein paar Daten sie wichtig ist:
Alter: 37
Einkommen: ca. 300000€ p.A. brutto
Bestand: Eigenheim (Wert ca. 800000€, schuldenfrei); Mietobjekt (Zweifamilienhaus Wert ca. 400000€; vermietet, schuldenfrei; ca. 1100€ im Monat kaltmiete)
Neues Objekt: Geplante Kaltmiete ca. 550€; Kosten ca. 220000€
Es wäre also kein Problem die Wohnung direkt, ohne Finanzierung zu kaufen, genauso wenig wäre es ein Problem eine Finanzierung zu bekommen.
Was ist steuerlich der beste Weg?
Freue mich schon auf Antworten und falls es fragen gibt einfach melden.
Gruß
Immobilienkauf bar oder finanzieren
Re: Immobilienkauf bar oder finanzieren
Hallo,
erstmal, bei den genannten Vermögens- und Einkommensverhältnissen kann man imho einen Teil auch auf Kredit laufen lassen (wovon ich sonst eher abraten würde, meine Devise ist eigentlich: Entweder Vermögen oder Schulden, nicht beides gemeinsam - insbesondere bei Schuldzinsen die steuerlich nicht absetzbar sind, da bekommt man meist die beste Rendite, wenn man in die Rückzahlung investiert, und diese Rendite ist auch noch steuerfrei - aber das nur nebenbei, betrifft euch nicht).
Nun muss man überlegen, ob mit einer alternativen Anlage eine höhere Rendite erzielt werden kann als der Zinssatz für den Kredit (alles vor Steuern). Diese Überrendite sollte imho aber nennenswert sein, also nicht nur 1 oder 2%.
Und man kann natürlich auch nur einen Teil fremdfinanzieren, verbessert vielleicht sogar die Konditionen.
Noch ein wichtiger Hinweis: Die Finanzierung muss zeitnah mit dem Kauf erfolgen, am besten bereits vorher. Ein irgenwann später doch noch aufgenommener Kredit wäre nicht absetzbar.
Nun die steuerliche Seite: Die Immobilienerträge werden mit dem persönlichen Steuersatz belastet, Kapitalerträge hingegen nur mit 25%+Soli.
Und wenn man wie ihr in etwa dem Spitzensteuersatz unterliegt kann das schon ein größerer Unterschied sein. Es ist also durchaus sinnvoll, die Mieteinnahmnen zu drücken (mit den Zinsen), und die dann quasi dagegenstehenden Kapitalerträge nur ermäßigt zu besteuern.
Übrigens sind die Renditen der Immobilien von unter 3% schon recht niedrig muss ich sagen (ich rechne immer vereinfacht mit der 10-fachen Monatsmiete). Ich hab' einiges in Immobilienaktien* investiert, und da liegt die Rendite eher doppelt so hoch.
*ja, ist aus mehreren Gründen nicht unbedingt vergleichbar
Stefan
erstmal, bei den genannten Vermögens- und Einkommensverhältnissen kann man imho einen Teil auch auf Kredit laufen lassen (wovon ich sonst eher abraten würde, meine Devise ist eigentlich: Entweder Vermögen oder Schulden, nicht beides gemeinsam - insbesondere bei Schuldzinsen die steuerlich nicht absetzbar sind, da bekommt man meist die beste Rendite, wenn man in die Rückzahlung investiert, und diese Rendite ist auch noch steuerfrei - aber das nur nebenbei, betrifft euch nicht).
Daraus leite ich ab, dass die 220.000 bereits vorhanden sind, und alternativ angelegt werden sollen (nur dann kann man die Szenarien auch sinnvoll miteinander vergleichen).Es wäre also kein Problem die Wohnung direkt, ohne Finanzierung zu kaufen
Nun muss man überlegen, ob mit einer alternativen Anlage eine höhere Rendite erzielt werden kann als der Zinssatz für den Kredit (alles vor Steuern). Diese Überrendite sollte imho aber nennenswert sein, also nicht nur 1 oder 2%.
Und man kann natürlich auch nur einen Teil fremdfinanzieren, verbessert vielleicht sogar die Konditionen.
Noch ein wichtiger Hinweis: Die Finanzierung muss zeitnah mit dem Kauf erfolgen, am besten bereits vorher. Ein irgenwann später doch noch aufgenommener Kredit wäre nicht absetzbar.
Nun die steuerliche Seite: Die Immobilienerträge werden mit dem persönlichen Steuersatz belastet, Kapitalerträge hingegen nur mit 25%+Soli.
Und wenn man wie ihr in etwa dem Spitzensteuersatz unterliegt kann das schon ein größerer Unterschied sein. Es ist also durchaus sinnvoll, die Mieteinnahmnen zu drücken (mit den Zinsen), und die dann quasi dagegenstehenden Kapitalerträge nur ermäßigt zu besteuern.
Übrigens sind die Renditen der Immobilien von unter 3% schon recht niedrig muss ich sagen (ich rechne immer vereinfacht mit der 10-fachen Monatsmiete). Ich hab' einiges in Immobilienaktien* investiert, und da liegt die Rendite eher doppelt so hoch.
*ja, ist aus mehreren Gründen nicht unbedingt vergleichbar
Stefan
Re: Immobilienkauf bar oder finanzieren
Vielen Dank für die schnelle und vor Allem ausführliche Antwort.
Korrekt, aktuell wären die 220000€ sofort verfügbar (ach sich wären sogar 400000€ sofort verfügbar, deshalb sollte eben der Fokus dieses Posts darauf liegen wie man es am sinnvollsten macht um die Steuerlast zu senken) und könnten genutzt werden und auch korrekt die Überlegung ist eben einen Teil zu finanzieren und das noch verfügbare dann weiter in ETFs zu investieren. Man muss hier sagen, dass bereits einiges in ETFs und ein wenig noch in Festgeld liegt (damals gabs noch 3%).
Wenn ich das richtig sehe wäre meine aktuelle Idee von den 220000€ ca.100000€ zu finanzieren nicht komplett verkehrt um eben die Steuerlast durch die dann anfallenden Zinsen vom Kredit zu senken.
Ach ja, wie viel Miete genau erziehlt wird ist aktuell noch nicht bekannt und natürlich würde der Kredit direkt mit Immobilienkauf abgeschlossen werden.
Ich erwarte mir hier im Forum keine Finanzberatung aber falls noch jemand Feedback hat was er/sie in unserer Situation machen würde gerne weiter kommentieren.
Vielen Dank und schönes Pfingswochenende.
Gruß
Korrekt, aktuell wären die 220000€ sofort verfügbar (ach sich wären sogar 400000€ sofort verfügbar, deshalb sollte eben der Fokus dieses Posts darauf liegen wie man es am sinnvollsten macht um die Steuerlast zu senken) und könnten genutzt werden und auch korrekt die Überlegung ist eben einen Teil zu finanzieren und das noch verfügbare dann weiter in ETFs zu investieren. Man muss hier sagen, dass bereits einiges in ETFs und ein wenig noch in Festgeld liegt (damals gabs noch 3%).
Wenn ich das richtig sehe wäre meine aktuelle Idee von den 220000€ ca.100000€ zu finanzieren nicht komplett verkehrt um eben die Steuerlast durch die dann anfallenden Zinsen vom Kredit zu senken.
Ach ja, wie viel Miete genau erziehlt wird ist aktuell noch nicht bekannt und natürlich würde der Kredit direkt mit Immobilienkauf abgeschlossen werden.
Ich erwarte mir hier im Forum keine Finanzberatung aber falls noch jemand Feedback hat was er/sie in unserer Situation machen würde gerne weiter kommentieren.
Vielen Dank und schönes Pfingswochenende.
Gruß
