Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Und was ist mit Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, ...
Jim199407
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Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Jim199407 »

Hallo zusammen,

Ich würde mich sehr freuen, wenn ihr mir zu folgender persönlicher Sachlage eure Einschätzung geben könntet:

- 2022 wurde mir das Haus meines Großvaters im Zuge der vorweggenommen Erbfolge notariell übertragen, er hat das Haus mehr als 10 Jahre besessen
- Der Verkehrswert wurde mit 300 TEUR festgesetzt
- Ich habe meinem Bruder und meiner Mutter im Gegenzug jeweils 100 TEUR ausgezahlt, dies war Teil der Übertragungsvereinbarung


Das Haus stand leer und ich würde es nun gerne verkaufen, inwiefern kann hier Spekulationssteuer anfallen?
Ab Verkaufspreis über 300 TEUR (damaliger Verkehrswert) oder 200 TEUR (dann würde mein Erbanteil ignoriert werden, was ich komisch fände?)

Viele Grüße und danke euch
Jim
reckoner
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von reckoner »

Hallo,
... inwiefern kann hier Spekulationssteuer anfallen?
Überhaupt nicht, denn der Kaufzeitpunkt war ja vor über 10 Jahren.
- Ich habe meinem Bruder und meiner Mutter im Gegenzug jeweils 100 TEUR ausgezahlt, dies war Teil der Übertragungsvereinbarung
Diese "Schenkungen" waren imho aber steuerpflichtig.

Stefan
Jim199407
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Jim199407 »

reckoner hat geschrieben: 31. Jul 2024, 11:16 Hallo,
... inwiefern kann hier Spekulationssteuer anfallen?
Überhaupt nicht, denn der Kaufzeitpunkt war ja vor über 10 Jahren.
- Ich habe meinem Bruder und meiner Mutter im Gegenzug jeweils 100 TEUR ausgezahlt, dies war Teil der Übertragungsvereinbarung
Diese "Schenkungen" waren imho aber steuerpflichtig.

Stefan
Danke dir für deine Einschätzung.

Laut Notar damals sollte die damalige Übertragung für alle steuerfrei gewesen sein, da für jeden Beteiligten unter der Freigrenze für Kinder und Enkel des Erblassers.

Ich frage mich nur ob durch die Ausgleichszahlung die Haltedauer von 10 Jahren neu beginnt Obwohl das Haus innerhalb der Familie geblieben ist. So verstehe ich manche Artikel im Internet zumindest.
reckoner
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von reckoner »

Hallo,
Ich frage mich nur ob durch die Ausgleichszahlung die Haltedauer von 10 Jahren neu beginnt Obwohl das Haus innerhalb der Familie geblieben ist. So verstehe ich manche Artikel im Internet zumindest.
Du hattest "übertragen" geschrieben, und das hatte ich als geschenkt verstanden.

Imho gibt es aber mehrere Möglichkeiten:

1. die Immobilie wurde vom Opa an dich geschenkt, und als Ausgleich hast du an deinen Bruder und an deine Mutter Geld geschenkt (!!!).
Dann wären die Geldschenkungen steuerpflichtig gewesen (Freibetrag je 20.000 Euro), der zukünftige Verkauf der Immobilie wäre hingegen steuerfrei (weil über 10 Jahre).

2. die Immobilie wurde an Bruder, Mutter und dich verschenkt (jeweils 1/3), und du hast die beiden Anteile dann gekauft.
Das wäre damals steuerfrei gewesen (Freibeträge hoch genug), jetzt wären aber noch 2/3 spekulationssteuerbehaftet (konkret: alles was 300.000 übertrifft wäre zu 2/3 zu versteuern).

3. die Immobilie wurde als gemischte Schenkung erworben. Dabei hättest du 1/3 vom Opa geschenkt bekommen und 2/3 hättest du von ihm gekauft. Und er hätte den Verkaufserlös dann an Bruder und Mutter weiter verschenkt. Der Vorteil gegenüber 2. ist, dass es nur ein notarpflichtiges Geschäft ist und auch die Gebühren geringer sind (Grundbuch).
Die Folgen wären die selben wie bei 2.

Wie es nun genau war kann ich natürlich nicht sagen, vielleicht war es auch noch ganz anders. Und alles ohne Gewähr.

Stefan

PS: Das mit der gemischten Schenkung hatte ich übrigens erst vor kurzem auch in einem Nachbarthread geschildert: https://forum.steuerberaten.de/viewtopic.php?t=14769
Jim199407
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Jim199407 »

Hi Stefan,

Vielen Dank dass du dir die Zeit nimmst, ich kann deinen Ausführungen folgen.
Um es konkret zu machen habe ich mal die vermutlich relevanten Passagen aus dem Übertragungsvertrag kopiert, kann man es damit deutlich zuordnen?
Der Veräußerer überträgt dem dies annehmenden Erwerber im Wege der vorweggenommenen Erbfolge den in § 1 beschriebenen Grundbesitz nebst allen
gesetzlichen Bestandteilen und Zubehör, insbesondere nebst dem aufstehenden Gebäude.

§ 3
Bedingungen und Auflagen
3. Der Erwerber und die Empfänger der Ausgleichszahlungen sind jeweils
nicht verpflichtet, sich die Zuwendungen auf etwaige Pflichtteilsansprüche
anrechen zu lassen.
4. Als Ausgleich für die Übertragung ist von dem Erwerber, Herrn XXX, an seine Mutter (..) sowie Bruder (..) ein Ausgleichsbetrag zu
zahlen in Höhe von jeweils 100.000 Euro.


5. Kosten und Steuern
Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Auf eine etwaige Schenkungsteuer, soweit vorhandene Freibeträge nicht ausreichen, hat der Notar hingewiesen.
Der Verkehrswert des Grundbesitzes wird mit 300.000 Euro angegeben.
Viele Grüße
Jim
reckoner
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von reckoner »

Hallo,

ok, das sieht nach meinem 1. aus.
Auf eine etwaige Schenkungsteuer, soweit vorhandene Freibeträge nicht ausreichen, hat der Notar hingewiesen.
Was nicht bedeutet, dass es steuerfrei war bzw. dass die Freibeträge ausreichen (denn die liegen wie schon gesagt bei nur je 20.000 Euro).

Siehe etwa: https://www.anwalt-heinsberg.de/news/1513519213.html

Stefan
Jim199407
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Jim199407 »

Danke dir.

Ich finde es ziemlich verwirrend um ehrlich zu sein.
Es ist aber gut zu wissen, dass ich das Haus einfach verkaufen kann ohne steuerliche Nachteile und das scheint ja relativ eindeutig zu sein, wenn ich das richtig verstehe.

Zum Thema Schenkungssteuer bei der damaligen Übertragung:
Das war vor über 2 Jahren und bisher kam nix vom Finanzamt, wird ja soweit ich weiß vom Notar automatisch gemeldet. .

Hab hierzu auch noch einen interessanten Artikel gefunden der behauptet, dass genau der Fall keine Schenkung sei:


https://www.erbrecht.de/richtig-vorsorgen/vorweggenommene-erbfolge/abfindung-und-ausgleichzahlungen/
"Beispiel: Das Vermögen des A besteht im Wesentlichen aus einem Hausgrundstück mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro. Er überträgt die Immobilie an seinen Sohn B und verpflichtet diesen, einen Ausgleichsbetrag von jeweils 100.000 Euro an seine beiden Geschwister zu zahlen.

Die auf der Grundlage des Übergabevertrags erfolgte Zuwendung an die Geschwister ist als Zuwendung der Eltern an ihre Kinder und nicht als solche des Übernehmers an seine Geschwister anzusehen. Unter schenkungsteuerlichen Gesichtspunkten ist das im Regelfall günstiger."
reckoner
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von reckoner »

Hallo,
... und bisher kam nix vom Finanzamt, wird ja soweit ich weiß vom Notar automatisch gemeldet.
Ja, das könnte bedeuten, dass es durchgerutscht ist. Ich denke die eingreichten Verträge werden dann doch nicht immer im Detail gelesen.
Und da ihr imho in diesem Fall nicht* selber anzeigen musstet ist alles ok. Man muss das Finanzamt nicht auf eigene Fehler hinweisen.

Natürlich könnte der Sachbearbeiter das jetzt durch einen Verkauf alles noch mal auf den Tisch bekommen, aber ich schätze das als nicht besonders wahrscheinlich ein. Solche Sachen laufen fast automatisch nach Aktenlage, und da steht halt immer noch der Kaufzeitpunkt vom Opa - fertig.

*nochmal was Grundsätzliches: Schenkungen muss man anzeigen, außer es läuft über einen Notar (dann macht der das). Und soweit ich weiß beginnt die Verjährung auch erst mit dieser Anzeige (Verjährung hat nichts mit den 10 Jahren zu tun).

Stefan
Tom998
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Tom998 »

Ich sehe den Fall so, dass das Haus zu 2/3 entgeltlich angeschafft wurde und insoweit ein Spekulationsgeschäft unter den üblichen Voraussetzungen möglich ist (Standardfall der Ausgleichszahlung bzw. Gleichstellungsgeldes an Geschwister).
Zum Thema Schenkungssteuer bei der damaligen Übertragung: Das war vor über 2 Jahren und bisher kam nix vom Finanzamt, wird ja soweit ich weiß vom Notar automatisch gemeldet. .
Da wird auch nichts mehr kommen, da dies als Schenkung des Übertragenden an Tochter und Enkel gilt und die Freibeträge nicht überschritten sind. Das Urteil II R 25/15 betraf den Fall, in dem ein Pflichteilberechtigter gegenüber den Erben auf seinen Pflichtteil gegen Zahlung eines Geldbetrages verzichtet. Hier dürfte die Sichtweise so sein, dass der Übertragende zu 2/3 entgeltlich an den Empfänger übertragen hat (sonst käme man nicht zur ertragsteuerlichen Folge) und die Forderungen von je 100.000 an die beiden anderen Personen abgetreten hat.
taxpert
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von taxpert »

Jim199407 hat geschrieben: 31. Jul 2024, 07:11 Das Haus stand leer und ich würde es nun gerne verkaufen, inwiefern kann hier Spekulationssteuer anfallen?
Ab Verkaufspreis über 300 TEUR (damaliger Verkehrswert) oder 200 TEUR (dann würde mein Erbanteil ignoriert werden, was ich komisch fände?)
BMF-Schreiben vom 13.01.1993, Rz.: 7 (https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-13/II/anhang-13-II.html)
Ein Veräußerungs- und Anschaffungsgeschäft liegt vor, soweit sich der Übernehmer zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrags an andere Angehörige des Übergebers oder an Dritte (Gleichstellungsgeld) oder zu einer Abstandszahlung an den Übergeber verpflichtet.
Es handelt sich daher um einen teilentgeltlichen Erwerb.

Beim Verkauf fällt ein Drittel nicht unter §23 EStG, da dieser Anteil vom Großvater unentgeltlich erworben wurde und daher länger als 10 Jahre "gehalten" wurde. Zwei Drittel des Grundstücks wurden entgeltlich erworben, so dass zwei Drittel des Verkaufspreises den AK von 200.000 € gegenübergestellt werden.

Interessant wäre die Frage, ob sich die Änderung der Rechtssprechung zu Erbengemeinschaften durch BFH vom 26.09.2023, AZ.: IX R 13/22, auch hier auswirkt.
Jim199407 hat geschrieben: 31. Jul 2024, 22:04 Das war vor über 2 Jahren und bisher kam nix vom Finanzamt,
Das für die ErbSt zuständige FA wird nur dann tätig, wenn die Freibeträge (möglicherweise) überschritten werden. Bei drei Schenkungen á 100.000 € durch den Großvater an Kind/Enkel wird das FA nicht tätig, sondern die Schenkungen werden für die nächsten 10 Jahre "vorgehalten".

taxpert
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Jim199407
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Jim199407 »

Danke für eure Meinungen.

Wenn ich es richtig verstehe wäre zähle ich im best case gar keine Steuer und der worst case wäre dann so, korrekt?

Beispiel:
- Wert bei Übertragung war 300 TEUR, davon 200 TEUR als Ausgleichszahlung geleistet
- Verkauf für 400 TEUR
- Delta sind 100 TEUR, davon jedoch nur 66,6 TEUR zu versteuern (2/3)
Tom998
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Tom998 »

Im Ergebnis ja.
Interessant wäre die Frage, ob sich die Änderung der Rechtssprechung zu Erbengemeinschaften durch BFH vom 26.09.2023, AZ.: IX R 13/22, auch hier auswirkt.
Da ging es um die Übertragung einer gesamthänderischen Beteiligung und nicht eines einzelnen Wirtschaftsgutes. Ich sehe da keine Vergleichbarkeit.
reckoner
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von reckoner »

Hallo,
Beispiel:
- Wert bei Übertragung war 300 TEUR, davon 200 TEUR als Ausgleichszahlung geleistet
- Verkauf für 400 TEUR
- Delta sind 100 TEUR, davon jedoch nur 66,6 TEUR zu versteuern (2/3)
Ja, das ist sicher der worst case.
Zur Kalkulation musst du aber deinen Grenzsteuersatz nehmen, und dort sogar noch deutlich was drauf packen.
Das für die ErbSt zuständige FA wird nur dann tätig, wenn die Freibeträge (möglicherweise) überschritten werden.
Ja, daraus ist zu schließen, dass das Finanzamt von einem teilentgeltlichen Erwerb ausgegangen sein könnte. Dann wäre es doch mein 3., mit den nachteiligen Folgen für die Spekulationssteuer.

Stefan
Jim199407
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Jim199407 »

Danke euch, dann ist das wohl nicht 100 pro eindeutig und ich muss mich überraschen lassen 8-)
Jim199407
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Jim199407 »

Bin immer noch am Thema dran, laut ChatGPT gibt es gar kein Steuerrisiko, ich überlege nun aber dennoch das Haus noch als Zweitwohnsitz zu nutzen bis die 3 Jahre Eigennutzung rum sind, um auf der sicheren Seite zu sein...

Einschätzung von ChatGPT basierend auf den Infos von oben:


Fazit

Durch die Ausgleichszahlungen reduziert sich der steuerpflichtige Wert der Schenkung auf 100.000 Euro, der durch Ihren Freibetrag gedeckt ist. Es fällt keine Schenkungsteuer an.

1. Grundsatz: Spekulationssteuer

Nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ist der Verkauf von Immobilien innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung grundsätzlich steuerpflichtig, wenn ein Gewinn erzielt wird (Spekulationssteuer).

Allerdings gibt es zwei wichtige Ausnahmen, bei denen ein Verkauf steuerfrei bleibt:

1. Das Objekt wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorhergehenden Jahren ausschließlich selbst genutzt.


2. Das Objekt wurde von den Vorbesitzern ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.





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2. Ihr Fall

Ihre Großeltern haben das Haus über 50 Jahre lang selbst genutzt. Das zählt als durchgängige Eigennutzung durch die Vorbesitzer.

Diese Eigennutzung durch Ihre Großeltern ermöglicht Ihnen, das Haus unabhängig vom Zeitpunkt der Übertragung und dem Verkauf steuerfrei weiterzuverkaufen, auch wenn Sie es selbst nie genutzt haben.



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3. Bedeutung der Ausgleichszahlungen

Die Ausgleichszahlungen an Ihre Mutter und Ihren Bruder wirken sich auf die Schenkungsteuer aus (wie bereits erläutert), nicht jedoch auf die Spekulationssteuer. Für die Einkommensteuer beim Weiterverkauf zählt ausschließlich die Eigennutzung durch die Vorbesitzer.



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4. Ergebnis

Sie können das Haus sofort nach der Übertragung steuerfrei weiterverkaufen, da die Eigennutzung durch Ihre Großeltern die Voraussetzungen nach § 23 EStG erfüllt.
Tom998
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Tom998 »

vvvlaut ChatGPT gibt es gar kein Steuerrisiko...
Da hätten Sie auch einen Maulwurf im Garten fragen können. Wir hatten hier mal einen Fall, bei dem die KI neue Urteile erfunden hat.
Jim199407
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Jim199407 »

:D

Daher sag ich ja - ich gehe lieber auf Nummer sicher und nutze die Immobilie vorerst als Zweitwohnsitz. Nehme an das Nacht am meisten Sinn um auf der sicheren Seite zu sein..
reckoner
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von reckoner »

Hallo,
2. Das Objekt wurde von den Vorbesitzern ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Das trifft aber nur bei einer unentgeltlichen Übertragung zu. Und ob die hier vorliegt möchte ich immer noch nicht sicher sagen.
... und nutze die Immobilie vorerst als Zweitwohnsitz.
Vorsicht: Das muss auch real praktiziert werden. Z.B. einmal im Monat dort übernachten reicht bei weitem nicht.
Wie weit entfernt von deinem Erstwohnsitz ist die Immobilie denn?

Stefan
Jim199407
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von Jim199407 »

Hi Stefan,

Rund 300km und ich bin tatsächlich monatlich, meist einmalig, mehrere Tage dort.

Habe bislang überall gelesen, dass das dann OK sein sollte?

Viele Grüße
Jim
reckoner
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Re: Spekulationssteuer bei Verkauf nach Übertragung mit Ausgleichszahlung (Erbe)

Beitrag von reckoner »

Hallo,

300 km sind imho schon mal gut um es nachweisen zu können (Fahrkarten oder Tankquittungen, Kilometerstand, Fahrtenbuch - ich würde das in dem Fall sehr genau dokumentieren).
Gibt es denn auch noch einen Zweck für den Wohnsitz (außer die Immobilie selbst)?

Ich würde alternativ über sowas wie Mietkauf oder Vorvertrag nachdenken - allerdings nie ohne Unterstützung von einem Steuerberater, das Ganze ist ein Minenfeld.

Stefan
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