Vor und Nachteile von Vermietung an Angehörige

[edvonschleck]

Ich versuche mir gerade eine Übersicht über das Thema "Vermietung an Angehörige" zu verschaffen. Hintergrund ist folgender:
Wir bauen ein Einfamilienhaus mit 4 Wohnungen, wir sagen Mehrgenerationenhaus. Einziehen sollen meine Eltern in Wohnung 1, mein schwerbehinderter Bruder in Wohnung 2, meine Schwiegermutter in Wohnung 3 und meine Tocher in Wohnung 4.
Meine Frau und ich wollen am liebsten keine Miete fordern, aber wir wollen vorher einmal durchrechnen, was unterm Strich der finanziell beste Weg für uns als Gesamtfamilie wäre.
Grundlegendes:
- Kosten für dieses Haus sind ca 1,6Mio.
- Mietspiegel laut Stadtentwicklung-Berlin-Rechner bei 16,55€/qm, also ca 5000€ für unsere +/- 300qm Wohnraum.

Folgende Punkte habe ich mir angelesen:
- Empfohlen wird 66% Miete mindestens zu fordern, damit das FA die Gewinnabsicht akzeptiert, so landen wir hier bei ca 3300€ zusätzlicher monatlicher bzw 40Tsd jährlicher Einnahmen, die wir zusätzlich zu unseren ca 175Tsd Bruttoeinkommen dann versteuern müssten. Bei 42% Steuersatz sind das dann ca 16Tsd€ die wir auf diese Mieteinnahmen Steuern zahlen müssten. Das wäre ja erstmal ein Kleinwagen pro Jahr und das würde ja keiner machen, wenn es da nicht auch Steuervorteile gäbe:
- Absetzung für Abnutzung: Wenn ich das richtig verstanden habe, lassen sich die Kosten des Neubaus steuerlich absetzen, mit 5% über 33 Jahre. Das wären bei den oben genannten Baukosten pro Jahr 80Tsd, dh bisher zahlen wir Steuern auf 175Tsd, dann wären es 175Tsd Einkommen + 40Tsd Miete - 80Tsd Absetzung für Abnutzung= 135Tsd. hab ich das richtig verstanden?
- Ausserdem absetzen kann ich alle Nebenkosten wie Strom, Wasser, Müll, die Zinsbelastung und Reparaturen? Da kommt ja auch einiges zusammen, vor allem durch die Zinsen.
- Mein schwerbehinderter Bruder hat nur ein geringes Einkommen (ca 100-200€ im Monat - Behindertenwerkstatt). Wohngeld stünde ihm zu, wenn er in einer eigenen Wohnung wohnt (bisher wohnt er bei meinen Eltern). Zählt das als eigene Wohnung, wenn die Eltern im gleichen Haus wohnen? Wir haben im neuen Haus eine Haustür, die in einen Flur führt und von dem gehen die Wohnungstüren ab. Baue ich in diese Türen Zylinderschlösser mit Griff, dann habe ich hier 4 abgeschlossene Wohnungen. Mache ich an dieselben Türen Klinke und Buntbartschlösser, dann habe ich nur eine Gesamt-Wohnung? Wie definiert man Wohnung und Abgeschlossenheit? Könnte mein Bruder hier aufgrund der eigenen Wohnung Wohngeld beantragen, oder würde das sicher scheitern? Wir lassen nur einen echten Stromzähler und einen Wasserzähler einbauen, machen aber Strom-Unterzähler für jede Wohnung in den Stromkasten, falls das eine Rolle spielt.

Ich wollte das eigentlich mit einem Steuerberater in einer Sitzung besprechen, aber ich habe bestimt 10 in meiner Umgebung angefragt und niemand hat Zeit. Ein einziger hatte mir zugesagt, allerdings für 3000€, konkret 10h a 300€. Was wäre ein "normaler" Preis bei einem Steuerberater für diese Art von Beratung?

[muemmel]

Wenn ich das richtig verstanden habe, lassen sich die Kosten des Neubaus steuerlich absetzen, mit 5% über 33 Jahre. Nö, das haben Sie falsch verstanden - es sind 5 % des Restwertes, der jährlich sinkt. Warum sollte man auch 165 % abschreiben dürfen?
Das wären bei den oben genannten Baukosten pro Jahr 80Tsd Nö, das wären im ersten Jahr 80.000. Im zweiten Jahr sind es dann 76.000 Euro, im dritten Jahr 72.200 Euro usw. Darum heißt es ja degressive Abschreibung.