Schenkungssteuer Immobilie Eltern an Kind mit ggf. Wohnrecht

[Arn771]

Hallo zusammen,

meine Mutter denkt aktuell darüber nach mir Ihr Einfamilienhaus bereits jetzt zu schenken.
Sie wohnt in diesem Haus alleine und ich bin das einzige Kind.
Folgende Fragen ergeben sich aktuell für uns:

1. Können wir den steuerlichen Wert bzw. den Wert den das Finanzamt für die Immobilie ansetzt irgendwie vorab in Erfahrung bringen ? Oder zumindest annähernd ? Wie kann man hier am besten vorgehen ?
Laut den gängigen Immobilienportalen werden ähnliche Objekte um 350-400 TEUR verkauft.

2. Wie erfährt das Finanzamt von der Größe der Immobilie, wieviele Zimmer, Garagen etc. ? Erhalten wir im Falle der Schenkung einen Fragebogen ?

3. Es besteht ein Freibetrag für die Schenkung in Höhe von 400 TEUR. Es handelt sich also um den gleichen Freibetrag wie bei einer Erbschaft.
Ist unser Gedanke grundsätzlich richtig, dass davon auszugehen ist, dass die Immobilie in den kommenden Jahren weiterhin an Wert zunimmt und somit eine Schenkung heute steuerlich sinnvoller ist als eine Erbschaft in einigen Jahren oder Jahrzehnten zu erhalten ?

4. Sofern das Finanzamt den Wert der Immobilie zu hoch ansetzten sollte. Haben wir in diesem Fall noch ausreichend Zeit ein Gutachten erstellen zu lassen ? Oder müsste das vorher erfolgen ?

5. Sollte meine Mutter ein Wohnrecht unentgeltlich erhalten, so muss meine Mutter dieses Wohnrecht mit der Schenkungssteuer versteuern. Ist es richtig, dass lediglich 20 TEUR Freibetrag bestehen und somit von einer recht hohen Schenkungssteuer ausgegangen werden muss ? Oder haben wir hier ggf. etwas übersehen ?

Dankeschön für die Unterstützung

[reckoner]

Hallo,

1. Können wir den steuerlichen Wert bzw. den Wert den das Finanzamt für die Immobilie ansetzt irgendwie vorab in Erfahrung bringen ? Oder zumindest annähernd ? Wie kann man hier am besten vorgehen ?
Laut den gängigen Immobilienportalen werden ähnliche Objekte um 350-400 TEUR verkauft.

Die Schätzung anhand von Verkaufsangeboten halte ich immer für recht passend. Die Angebote sind meist eher noch zu hoch, weil der Verkäufer sie festlegt.

2. Wie erfährt das Finanzamt von der Größe der Immobilie, wieviele Zimmer, Garagen etc. ? Erhalten wir im Falle der Schenkung einen Fragebogen ?

Der Notar muss das Finanzamt informieren. Außerdem kann das Finanzamt das Grundbuch einsehen.
Und ein Fragebogen (besser: Schenkungssteuererklärung) kommt auch noch, da kann man auch bestimmte wertmindernde Sachverhalte darlegen.

3. Es besteht ein Freibetrag für die Schenkung in Höhe von 400 TEUR. Es handelt sich also um den gleichen Freibetrag wie bei einer Erbschaft.
Ist unser Gedanke grundsätzlich richtig, dass davon auszugehen ist, dass die Immobilie in den kommenden Jahren weiterhin an Wert zunimmt und somit eine Schenkung heute steuerlich sinnvoller ist als eine Erbschaft in einigen Jahren oder Jahrzehnten zu erhalten ?

In die Zukunft schauen kann natürlich niemand. Aber tendenziell siehst du das schon richtig würde ich sagen. Im Gegenzug verändern sich die Freibeträge leider schon seit vielen Jahren gar nicht mehr.

4. Sofern das Finanzamt den Wert der Immobilie zu hoch ansetzten sollte. Haben wir in diesem Fall noch ausreichend Zeit ein Gutachten erstellen zu lassen ? Oder müsste das vorher erfolgen ?

Nein, nicht vorher, Zeit hat man immer bis zum Bescheid (plus Einspruchsfrist).

5. Sollte meine Mutter ein Wohnrecht unentgeltlich erhalten, so muss meine Mutter dieses Wohnrecht mit der Schenkungssteuer versteuern. Ist es richtig, dass lediglich 20 TEUR Freibetrag bestehen und somit von einer recht hohen Schenkungssteuer ausgegangen werden muss ? Oder haben wir hier ggf. etwas übersehen ?

Nee, ganz und gar nicht. Wo soll das denn eine Schenkungm sein? Wer an wen? Im Gegenteil reduziert es die Schenkung der Immobilie, die ist dadurch ja weniger wert.
Wohnrecht ist genau das Mittel um den Wert zu drücken, das solltet ihr auf jeden Fall einplanen. Der Notar wird euch dazu beraten.

Alternativen wären noch eine Teilschenkung (den Rest dann nach weiteren 10 Jahren), oder eine Aufteilung an dich und deine Kinder (falls vorhanden). Bei einem Wert von 350-400 TEU muss man darüber aber wohl gar nicht weiter nachdenken - außer es gibt noch weiteres nennenswertes Vermögen.

Stefan

[Arn771]

Hallo Stefan,
danke für deine ausführliche Rückmeldung.
Ich habe im Internet gelesen, dass das unentgeltliche Wohnrecht als Schenkung vom Finanzamt von mir an meine Mutter betrachtet wird.
Heißt wenn meine Mutter laut Sterbetafel noch 15 Jahre Lebenserwartung hat und eine fiktive Miete von 1000 Euro für das Wohnrecht angesetzt wird, dann ergibt sich ein Wert in Höhe von 180 TEUR für das Wohnrecht.
Der Freibetrag von mir an meine Mutter sind allerdings nur 20 TEUR. Heißt aus meiner Sicht müssten 160 TEUR versteuert werden.
Auf der anderen Seite sinkt der Wert der Immobilie und somit die zu Schenkungssteuer die ich zu zahlen hätte.
Habe ich das falsch verstanden ?

[reckoner]

Hallo,

Habe ich das falsch verstanden ?

Ich denke schon.
Es ist eine andere Reihenfolge: Deine Mutter schenkt dir die bereits mit dem Wohnrecht belastete Immobilie - und auch nur so ist sie übrigens weniger wert.
Du kannst hingegen gar kein Wohnrecht einräumen, weil dir die Immobilie (noch) nicht gehört. Daher ist es auch keine Schenkung durch dich.

Ich habe im Internet gelesen, dass das unentgeltliche Wohnrecht als Schenkung vom Finanzamt von mir an meine Mutter betrachtet wird.

Wo hast du das gelesen?
Imho kann es da nur um einen Fall gehen, in dem das Wohnrecht für eine andere Person bei einer eigenen Immobilie eingetragen wird (und das macht eigentlich fast niemand, warum auch?).

Stefan

[Arn771]

Hallo,

Habe ich das falsch verstanden ?

Ich denke schon.
Es ist eine andere Reihenfolge: Deine Mutter schenkt dir die bereits mit dem Wohnrecht belastete Immobilie - und auch nur so ist sie übrigens weniger wert.
Du kannst hingegen gar kein Wohnrecht einräumen, weil dir die Immobilie (noch) nicht gehört. Daher ist es auch keine Schenkung durch dich.

Vielen Dank Stefan. Mich irritiert nur der folgende Beitrag den ich gelesen habe. https://www.immowelt.de/ratgeber/wohnen/wohnrecht#c170447
Hier wird folgendes Beispiel genannt:

Beispielrechnung zum Wert des Wohnrechts: Für eine Wohnung beträgt die Jahresnettokaltmiete 9.600 Euro (800 Euro pro Monat). Die Wohnberechtigte ist weiblich und 60 Jahre alt, was laut Tabelle des Bundesministeriums der Finanzen einen Kapitalwertfaktor von 13,889 ergibt.
Wert des Wohnrechts = 9.600 Euro x 13,889 = 133.334,40 Euro
Das Wohnrecht ist in unserem Beispiel also 133.334,40 Euro wert.

Ist die Wohnberechtigte aus dem Beispiel die Mutter des Eigentümers, liegt ihr Schenkungsfreibetrag bei 20.000 Euro. Sie muss also für 113.334,40 Euro eine Schenkungssteuer in Höhe von 30 Prozent zahlen, wenn sie in Steuerklasse 3 ist. Das sind 33.990 Euro.

Beim neuen Eigentümer, der ebenfalls als Beschenkter gilt und entsprechend eine Schenkungssteuer zahlen muss, wird wiederum der Wert des Wohnrechts vom zu besteuernden Immobilienwert abgezogen.

Dieses Beispiel ist im Grunde genommen genau mein Fall und hier wird von einer Schenkungssteuer für das Wohnrecht gesprochen. Kannst du dir das erklären ? Oder stehe ich hier gerade auf dem Schlauch

[reckoner]

Hallo,

ich sehe es weiterhin so wie von mir gesagt.

1. (der sinnvolle Weg): Es wird vorher - oder zeitgleich - mit dem Übergang der Immobilie ein WR vereinbart.

2. (der dumme Weg): Die Immobilie wird geschenkt, und erst danach ein WR vereinbart. Dann wäre die komplette Immobilie der Schenkungssteuer unterworfen, und dazu auch noch das Wohnrecht (Geschenke können grundsätzlich nicht gegeneinander aufgerechnet werden).

Denk' dir einfach mal, es ginge um ein WR zugunsten eines Dritten. Entweder bekommst du dann eine Immobilie geschenkt, die viel weniger wert ist, hast aber mit dem WR nichts zu tun (außer, dass es gegeben ist natürlich, du also die Immobilie nicht nutzen kannst). Oder aber du bekommst die gesammte Immobilie geschenkt, und schenkst dann noch das WR an den Dritten; hier würde zweimal Schenkungsteuer anfallen.

Der Artikel widerspricht sich imho auch in diesem Punkt. Denn einerseits soll das WR selber eine Schenkung sein, andererseits soll es aber den Immobilienwert und damit die Basis für die Schenkungsteuer verringern (das WR muss also bereits vorliegen). Nur eins von beiden geht aber, entweder ist die Immobilie beim Übergang bereits belaststet, oder eben nicht.

Stefan

[taxpert]

Mich irritiert nur der folgende Beitrag den ich gelesen habe. https://www.immowelt.de/ratgeber/wohnen/wohnrecht#c170447

Der Autor ist "Technikjournalist" (was auch immer das sein mag!?)! Du hättest also genauso gut deinen Friseur fragen können! Nicht umsonst ist die Steuerberaterprüfung eine der Prüfungen in D mit der höchsten Durchfallquote!

Wie @reckoner schon dargestellt hat ...

Es sit doch ein Unterschied, ob man einem Dritten ein Wohnrecht an einer Immo zukommen lässt, oder ob man sich ein Wohnrecht an einer eigenen Immo bei Verkauf oder Schenkung zurückbehält!

taxpert