Private Untervermietung: Wann muss man Anlage V NICHT abgeben?

[Mark_H]

Hallo. Dieses Thema wird oft angerissen, aber nie eindeutig beantwortet.

Nehmen wir an, es wird eine Einkommensteuererklärung abgegeben. Die erklärende Person ist Hauptmieter von irgendwas. Es besteht eine private Untervermietung, die nicht das Ziel hat Gewinne zu erzielen. Das bedeutet die Beträge, die fließen, gleichen sich immer oder fast immer irgendwie aus. Auch der oder die Untermieter nutzen die Räume nicht kommerziell. Weil Vermieter gerne einen zentralen Ansprechpartner haben, ist so was häufig der Fall, wenn irgendwas geteilt wird, seien es Hobby-Räume, Wohngemeinschaften oder sonst was.
In den meisten Fällen sind die Hauptmieter keine Steuerexperten und haben einen hohen Aufwand, wenn sie alles im Detail abrechnen müssen. Gleichzeitig stehen sie mit dem Risiko für das ganze Mietobjekt da (z.B. Abnutzung).

Fangen wir mal einfach an:
Frage 1: Wenn bei so einer Untervermietung auf den Euro genau keine Gewinne oder Verluste entstehen, muss der Hauptmieter dann die Anlage V trotzdem abgeben und dies erklären?

Nun kann man ohne eine detaillierte Rechnung, mit Kenntnissen wie genau was anzusetzen ist, kaum wissen ob wirklich am Ende wieder alles wieder zu exakt null geworden ist.

Das führt zu Frage 2: Wenn es eventuell zu Verlusten oder Überschüssen kommt, letztere aber sicher unter dem Grenzbetrag von 410€ liegen und damit nicht Steuerpflichtig sind, ist dann trotzdem eine Anlage V abzugeben, in der dies im Detail erklärt wird?

Für die Beantwortung dieser beiden Fragen wäre ich schon mal sehr dankbar.



Falls jemand mag, wird es jetzt noch komplizierter:
Eigentlich ist eine Untervermietung, in der die monatlichen Kosten gleichmäßig aufgeteilt werden, für einen Hauptmieter überhaupt nicht tragbar, da er das gesamte Risiko hat und ihm in der Praxis meist auch noch Gegenstände in gemeinsam genutzten Räumen gehören. Eigentlich muss er also eine etwas höhere Untermiete ansetzen, als die normalen monatlichen Ausgaben sind.
Damit überschreitet er entweder den Grenzbetrag schon oder um ihn über den Grenzbetrag zu bringen reicht es jetzt aus, wenn mal eine Zahlung nicht mehr in dem Jahr ein oder aus geht, in dem sie geplant war.
Ganz zu schweigen davon, dass Abnutzung und kleine Schäden sich über die Zeit aufsummieren und nicht planbar sind. Meistens werden sie irgendwann gesammelt beseitigt, aber nicht in dem Jahr, in dem die angeblichen "Gewinne" angefallen sind. Und was auf den Hauptmieter zu kommt, wenn sein Mietverhältnis Endet, weiß er erst recht vorher nicht.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass es für Millionen von WGs und Interessengemeinschaften in Deutschland keine Lösung dafür gibt.

Eine Möglichkeit wäre vielleicht Rücklagen zu bilden. Das erfordert dann eine komplizierte Steuererklärung und löst nur einen Teil des Problems, aber ist das zumindest möglich?

Wäre eine Möglichkeit ohne Steuererklärung auszukommen vielleicht Liebhaberei? Dazu wird auf Internetseiten immer nur darüber gesprochen, dass man sie vermeiden möchte, damit Verluste anerkannt werden.
Es ist aber auch zu lesen, dass wer etwas ohne Gewinnerzielungsabsicht betreibt, nicht nur keine steuerrelevanten Verluste machen kann, sondern auch keine solchen Gewinne!
Wer z.B. in einer WG wohnt um nicht alleine zu sein oder um weiter in der Stadt wohnen zu können, hat keine Gewinnerzielungsabsicht und macht auch entstehende Verluste bei der Steuer nicht geltend.

Kommt man so nicht aus der ganzen Unsicherheit und Bürokratie heraus?
Oder gibt es vielleicht noch einen anderen Weg?

[reckoner]

Hallo,

du machst dir zuviele Gedanken. Wer wirklich eine normale WG führt der muss das nicht versteuern, selbst wenn kleine Überschüsse dabei herauskommen (genau dafür gibt es den Härteausgleich - das sind die schon von dir genannten 410 Euro). Und nein, erklären muss man das auch nicht, außer das Finanzamt fordert dazu auf.
Außerdem führt man ja praktisch einen gemeinsamen Haushalt, da lässt sich sowieso nicht alles haarklein aufteilen (etwa die Lebensmittel).

Steuerpflichtige Fälle sind die, in denen die Untermieter deutlich mehr bezahlen (etwa 18 Euro/m² anstatt die 10 Euro/m² die der Hauptmieter zahlt). Oder wenn die Immobilie Eigentum ist.

Wäre eine Möglichkeit ohne Steuererklärung auszukommen vielleicht Liebhaberei?

Dann gibt es doch gar keinen Gewinn.
Zudem kannst du dir gar nicht aussuchen, ob es Liebhaberei ist.

Dazu wird auf Internetseiten immer nur darüber gesprochen, dass man sie vermeiden möchte, damit Verluste anerkannt werden.

Wie jetzt, Gewinne sollen steuerfrei bleiben, Verluste aber angerechnet werden? Das geht natürlich nicht.

Stefan

[Mark_H]

Ok, also angenommen ein Hauptmieter macht mal Gewinn unter 410€, mal Verlust und mal plus-minus-null. Die Antwort darauf war, er muss dies nicht erklären und Anlage V nicht ausfüllen.

Irgendwann, im Jahr X, macht er 700€ Gewinn, z.B. weil sich eine Reparatur weit ins nächste Jahr schiebt, ein Untermieter etwas nachzahlt oder sonstwas. Jetzt würde man doch denken, dass er Anlage V ausfüllen muss, oder?

Aber Liebhaber ohne Gewinnerzielungsabsicht, ist aus sicht der Steuer irrelevant. Das bedeutet es können keine steuerlich relevanten Verluste oder Gewinne entstehen. Verluste wurden auch nie geltend gemacht. Also lässt er Anlage V jetzt auch weg, sonst hätte er ja immer zumindest intern alles richtig berechnen müssen, um exakt zu wissen so er steht.
Falsch gemacht? Wie hätte er es besser machen können?

Wie jetzt, Gewinne sollen steuerfrei bleiben, Verluste aber angerechnet werden? Das geht natürlich nicht.

Klar geht das nicht, aber das habe ich auch nie gemeint.