Vermietung einer privaten Garage

Ich hab da mal eine Frage zu ...
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Lumpifutzi
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Registriert: 16. Okt 2022, 17:20

Vermietung einer privaten Garage

Beitrag von Lumpifutzi »

Hallo zusammen,

Ich gedenke einen Teil meiner privaten Doppelgarage zu vermieten. Ich habe mich daher schon etwas erkundigt habe aber leider teils widersprüchliche oder stark schwammige Formulierungen gefunden.

Ich habe daher 2 konkrete Fragen:

1. Ich habe gelesen das Mieteinnahmen die unter 520€ liegen nicht versteuert werden müssen (Einkommensteuer). Teilweise steht aber dabei “vorrübergehend“. Also ich will die Garage dauerhaft vermieten auf unbestimmte Zeit. Gilt das dann hier auch? Ich hätte die Miete auf 42€ im Monat angesetzt und komme dann auf 504€ im Jahr. Muss ich das dann in der Steuererklärung angeben?


2. Das Vermieten einer Garage oder Stellplatz ist ja umsatzsteuerpflichtig wenn es nicht als Einheit mit einer Wohnung vermietet wird. Ich habe gelesen, dass hier auch die Kleinunternehmerregel greift.
Ich liege ja mit 504€ im Jahr weiter unter den 22.000€, bin ich dann automatisch safe oder muss ich das dann als Kleinunternehmen anmelden oder geht das so in Ordnung ohne weitere Manßnahmen/ Anmeldung?

Mein Ziel war es eigentlich das ich mit der Vermietung dauerhaft die 504€ im Jahr einnehmen kann ohne dafür Steuern zu bezahlen.

Wäre das so machbar? Wäre nett wenn hier jemand eine Antwort hätte ggf. auch mit einer Angabe einer Quelle zum nachlesen und damit man was in der Hand hat.

Danke und Gruß
muemmel
Beiträge: 4826
Registriert: 7. Feb 2014, 15:08

Re: Vermietung einer privaten Garage

Beitrag von muemmel »

1. Nein, das gilt da nicht und folglich gehört das in die Steuererklärung. Siehe hier: https://www.steuerschroeder.de/steuergesetze/estr/21.2?s=Vermietung
2. Die Kleinunternehmerregelung gilt automatisch.
reckoner
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Registriert: 21. Jun 2017, 00:21

Re: Vermietung einer privaten Garage

Beitrag von reckoner »

Hallo,

zusätzliche Anmerkung: Zu versteuern ist nur der Gewinn, von den Mieteinnahmen können Werbungskosten abgesetzt werden, insbesondere die AfA.
Bei eigenständigen Garagen wird in der Regel eine Nutzungsdauer von 20 Jahren angenommen, was eine AfA von 5 % ergeben würde.

Hat die Garage (ohne Grundstück) nun beispielsweise 20.000 Euro gekostet (imho ein realistischer Preis für eine Doppelgarage) und wurde sie vor weniger als 20 Jahren gebaut, dann könnten für die Hälfte genau 500 Euro abgeschrieben werden.

Stefan
Lumpifutzi
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Re: Vermietung einer privaten Garage

Beitrag von Lumpifutzi »

reckoner hat geschrieben: 18. Okt 2022, 18:40 Hallo,

zusätzliche Anmerkung: Zu versteuern ist nur der Gewinn, von den Mieteinnahmen können Werbungskosten abgesetzt werden, insbesondere die AfA.
Bei eigenständigen Garagen wird in der Regel eine Nutzungsdauer von 20 Jahren angenommen, was eine AfA von 5 % ergeben würde.

Hat die Garage (ohne Grundstück) nun beispielsweise 20.000 Euro gekostet (imho ein realistischer Preis für eine Doppelgarage) und wurde sie vor weniger als 20 Jahren gebaut, dann könnten für die Hälfte genau 500 Euro abgeschrieben werden.

Stefan

Danke für die Info!

Ich war der Annahme das nur 2% abgeschrieben werden können?
Ich war vor etwas längerer Zeit bei einem Steuerberater, der meinte 2%. Hat sich das geändert?

Die Doppelgarage wurde 2017 neu gebaut und hat nachweislich 30.000€ gekostet. 50% sind vermietet, demnach sind hier Baukosten in Höhe von 15.000€ angefallen. Bei 2% hab ich 300€ abgeschrieben + ein paar Euro für Gebebäudeversicherung und Grundsteuer anteilig auf die Quadratmeter.

Bei 5% wären das 750€ und ich müsste bei 600€ Mieteinnahmen im Jahr garnichts versteuern? Ist das so richtig?
reckoner
Beiträge: 1021
Registriert: 21. Jun 2017, 00:21

Re: Vermietung einer privaten Garage

Beitrag von reckoner »

Hallo,
Ich war vor etwas längerer Zeit bei einem Steuerberater, der meinte 2%. Hat sich das geändert?
Bei normalen Immobilien (Wohngebäude, Bürogebäude etc.) sind es 50 Jahre=2%. Bei freistehenden Garagen sind es aber nur 20 Jahre=5%.
... und hat nachweislich 30.000€ gekostet.
Aber ohne Grundstück - nur um das nochmal klarzustellen.
Bei 5% wären das 750€ und ich müsste bei 600€ Mieteinnahmen im Jahr garnichts versteuern? Ist das so richtig?
Ja, würde ich so sehen.
Jedenfalls solange es eine Fremdvermietung ist, also nicht an Angehörige oder Freunde/Bekannte (das nur, weil die Miete doch im Vergleich zu den Anschaffungskosten recht niedrig ist).

Falls die AfA geändert werden soll, so würde ich mich vorher an das Finanzamt wenden und von dort das OK einholen. Mit einer guten Begründung könnte man imho auch auf 25 Jahre=4% kommen (was ja noch besser wäre).

Stefan
Lumpifutzi
Beiträge: 3
Registriert: 16. Okt 2022, 17:20

Re: Vermietung einer privaten Garage

Beitrag von Lumpifutzi »

Ok dann hat der mir Müll wohl erzählt… es ging damals explizit um die Vermietung der Garage. Oder wie ist das mit der “freistehenden” Garage gemeint? Die Garage grenzt an mein Wohnhaus an aber die Garage ist NICHT mit einer Wohnung o.ä. mitvermietet. Im Mietvertrag steht nur der Stellplatz und nichts weiter.

Kann ich die Abschreibung bei der nächsten Steuererklärung einfach kommentarlos von 2 auf 5% ändern?
Und macht es Sinn die 750€ voll anzugeben? (5% von den 15.000€ Stellplatz) wenn nur 600€ Mieteinnahmen gegenüberstehen?
Oder führt das zu Problemen wenn die Abschreibung höher ist als die Einnahmen?

Die Garage ist im Prinzip Fremdvermietet (an meinen Arbeitgeber)

Danke mal soweit.
reckoner
Beiträge: 1021
Registriert: 21. Jun 2017, 00:21

Re: Vermietung einer privaten Garage

Beitrag von reckoner »

Hallo,
Oder wie ist das mit der “freistehenden” Garage gemeint?
Eigentlich schon wirklich freistehend, sie könnte dann alleine abgerissen und neugebaut werden.
Bei direkt an einem Haus angebaut weiß ich nicht sicher (im/unterm Haus wäre aber sicher 2%).

EDIT: Ich hab jetzt nochmal ein bisschen recherchiert. Und in der Regel wird eine mit einem Haus verbundene Garage mit dem Gebäude abgeschrieben, also auf 50 Jahre.
Kann ich die Abschreibung bei der nächsten Steuererklärung einfach kommentarlos von 2 auf 5% ändern?
Wie schon gesagt würde ich mit dem Finanzamt sprechen. Es würde sich ja auch der Zeitraum ändern (nicht mehr 50 Jahre, sondern deutlich weniger).
Und macht es Sinn die 750€ voll anzugeben? (5% von den 15.000€ Stellplatz) wenn nur 600€ Mieteinnahmen gegenüberstehen?
Oder führt das zu Problemen wenn die Abschreibung höher ist als die Einnahmen?
Nein, keine Probleme, die 150 Euro verfallen dann halt.
Die Garage ist im Prinzip Fremdvermietet (an meinen Arbeitgeber)
An den Arbeitgeber ist eher nicht fremd würde ich sagen. ;)

Stefan
taxpert
Beiträge: 790
Registriert: 19. Jun 2017, 14:51

Re: Vermietung einer privaten Garage

Beitrag von taxpert »

Lumpifutzi hat geschrieben: 9. Nov 2022, 19:28 Die Garage ist im Prinzip Fremdvermietet (an meinen Arbeitgeber)
Vorsicht! Das könnten dann auch Einnahmen sein, die zu den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit gehören! Vergleiche entsprechende Rechtsprechung zur Vermietung des häuslichen AZ an den ArbG!

taxpert
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