Ausgaben bei zukünftiger Vermietung

[matschie]

Hallo zusammen!

Ich bin neu hier und habe direkt mal eine Frage zu folgendem Beispiel, zu dem ich bislang keine Antwort über meine Recherche gefunden habe:

Eine bestehende Immobilie wird in 2020 erworben.
Diese besteht aus einem Wohnteil und einem Gewerbeteil.

Der Kaufvertrag beinhaltet ein unentgeltliches Nutzungsrecht der bisherigen Bewohner (Verwandtschaft) bis ins Folgejahr (Dies betrifft den Wohnteil).

Anschließend wird die Immobilie saniert, der Wohnteil selbst genutzt und der Gewerbeteil zu einer Wohnung umgenutzt und (voraussichtlich) ab Ende 2021 vermietet.

Besteht die Möglichkeit, den Kaufanteil der Gewerbeeinheit quasi als Verlustvortrag ohne Mieteinnahmen mit der bestehenden Vermietungsabsicht bereits ab dem Kauf 2020 geltend zu machen?

[reckoner]

Hallo,

Besteht die Möglichkeit, den Kaufanteil der Gewerbeeinheit quasi als Verlustvortrag ohne Mieteinnahmen mit der bestehenden Vermietungsabsicht bereits ab dem Kauf 2020 geltend zu machen?

Natürlich. Warum zweifelst du daran?

Es ist aber erstmal kein Verlustvortrag, sondern ein Verlust. Dieser wird mit dem Einkommen verrechnet, und mindert damit - wahrscheinlich - die Steuer.
Erst wenn gar kein Einkommen erzielt würde käme es zu einem Verlustvortrag.

Stefan

[matschie]

Hallo Stefan,

herzlichen Dank für deine Antwort!

Natürlich. Warum zweifelst du daran?

Es ist aber erstmal kein Verlustvortrag, sondern ein Verlust. [...]

Der Zweifel begründet sich darin, dass a) die Wohnung aktuell noch nicht existiert und b) das gesamte Haus aktuell bewohnt wird, aber keine Einnahmen generiert werden da es ja unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird.

Aber verstehe ich dich richtig, dass das Ziel, die Gewerbeeinheit vermieten zu wollen, ausreicht um den Verlust bereits ab dem Kaufdatum zu begründen?

Der Verlust wäre in diesem Fall ja zum Einen die Abschreibung des Kaufpreises und zum anderen die Zinszahlungen (natürlich je der Anteil der auf die Gewerbeeinheit entfällt), richtig?

VG Mats

[reckoner]

Hallo,

a) die Wohnung aktuell noch nicht existiert

Es wird aber nicht neu gebaut - dann wäre es anders.

Aber verstehe ich dich richtig, dass das Ziel, die Gewerbeeinheit vermieten zu wollen, ausreicht um den Verlust bereits ab dem Kaufdatum zu begründen?

Ja, würde ich so sehen.

Der Verlust wäre in diesem Fall ja zum Einen die Abschreibung des Kaufpreises und zum anderen die Zinszahlungen (natürlich je der Anteil der auf die Gewerbeeinheit entfällt), richtig?

Richtig (Kaufpreis aber abzüglich Grundstück, und wie du weißt nur anteilig).
Dazu kommen dann die Umbaukosten - wenn dabei 15% überschritten werden aber auch nur via AfA.

Stefan