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Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 25. Jun 2019, 09:26
von Snaker
Hallo zusammen,

ich benötige mal eine Hilfe bei der Ermittlung der korrekten Bemessungsgrundlage für die Afa meiner Wohnung. Anhand der Bemessungsgrundlage lässt sich die Afa (2%) ermitteln. Ich habe jedoch Schwierigkeiten die korrekte Bemessungsgrundlage zu ermitteln.

Im Detail

Kaufpreis: 496.900 €. Darüber hinaus hatten wir weitere 39.251,52€ an Nebenkosten bei der Anschaffung (Grunderwerbssteuer, Auflasung etc.). Somit in Summe 536.151,52€.

Der Anteil für Grund und Boden beträgt 106.026€ und für das Gebäude 393.789,20€.


Könnt Ihr mir aufzeigen, was die korrekte Bemessungsgrundlage anhand dieser Daten wäre und welche Afa sich daraus ergibt?

Herzlichen Dank vorab.

LG

Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 25. Jun 2019, 09:57
von schlauelia
Arbeitnehmer oder Selbständig?

AfA-Bemessungsgrundlage: Kaufpreis + Nebenkosten GrErwSt... minus Grund und Boden = 100%
Größe AZ? in %

dann % AZ - davon 2% AfA pro Jahr - im 1. Jahr zwölfteln.

Lia

Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 25. Jun 2019, 11:03
von Snaker
Danke für deine Rückmeldung.

Ich bin Arbeitnehmer.

11,41% ist die Arbeitszimmergröße.

Ergänzend zu den 39.251,52€ der Nebenkosten noch die detailierte Aufstellung:

Bauträger-KV samt Auflassung vom 23.03.2016 2.870,76 €
Grunderwerbssteuer 24.844,00 €
Notargebühren für elekt. Übertragung 344,33 €
Rechnung zur Eintragungsvormerkung 517,50 €
Grundschuldbestellung 836,81 €
Eintragung Grundschuld 555,00 €
Sonderwunsch Elektro 2.923,83 €
Sonderwunsch Sanitär 1.939,11 €
Sonderwunsch 679,10 €
Sonderwunsch 2.915,20 €
Sonderwunsch 275,46 €
Sonderwunsch 327,89 €
Sonderwunsch 222,53 €
Summe: 39.251,52 €



Auf welches Ergebnis kommst du dann?

Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 25. Jun 2019, 15:32
von taxpert
Snaker hat geschrieben: Der Anteil für Grund und Boden beträgt 106.026€ und für das Gebäude 393.789,20€.
Davon ausgehend, dass diese zahlen tatsächlich die Verkehrswerte von G+B und Gebäude darstellen, ergibt sich folgende Aufteilung:

Anteil G+B = 106.026/499.815 = 21,21%
Anteil Gebäude =393.789/499.815 = 78,79%

Gesamtkaufpreis inkl. NK ist 536.151 €
davon ab:
Snaker hat geschrieben: Grundschuldbestellung 836,81 €
Eintragung Grundschuld 555,00 €
Anteilmäßig sofort abzugsfähige Finanzierungskosten (11,41% von 1.392 € = 159 €)

Verbleibt 534.760 € Gesamtkaufpreis.

Davon Gebäudeanteil 78,79% = 421.338 €
davon Anteil AZ 11,41% = 48.075 € p.a., im Erstjahr ab Fertigstellung zu Zwölfteln.

Soweit die Immo im Eigentum von Ehegatten steht, ist der Betrag natürlich zu halbieren.

Übrigens, die offenbar nach dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten Sonderwünsche unterliegen auch der GrESt-Pflicht! Also nicht wundern, wenn da mal in ein paar Jahren eine Steuernachzahlung verlangt wird!

taxpert

Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 25. Jun 2019, 16:55
von Snaker
Danke Dir. Frage zu den 499.815. Müssen auf diesen Kaufpreis nicht noch die anderen Nebenkosten mit aufaddiert werden, ich denke die gehören zum Kaufpreis dazu ? ( Grunderwerbssteuer, notargebühren etc, in Summe die 39.251,20€).

Falls ja würde sich der %-Anteil am Gebäude ändern. In deiner vorherigen Nachricht hattest du mit die Gesamtkaufpreis mit 499.815 angesetzt => Anteil Gebäude =393.789/499.815 = 78,79%

Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 26. Jun 2019, 08:44
von taxpert
Die Kaufpreisaufteilung richtet sich nach Ansicht des BFH nach den Verkehrswerten von G+B und Gebäude. Den Wert von 499.815 € habe ich von Dir übernommen ...
Snaker hat geschrieben: Der Anteil für Grund und Boden beträgt 106.026€ und für das Gebäude 393.789,20€.
... und daher auch geschrieben ...
taxpert hat geschrieben: Davon ausgehend, dass diese zahlen tatsächlich die Verkehrswerte von G+B und Gebäude darstellen, ergibt sich folgende Aufteilung:
Wenn überhaupt, wären höchsten noch die Sonderwünsche ...
Snaker hat geschrieben: Sonderwunsch Elektro 2.923,83 €
Sonderwunsch Sanitär 1.939,11 €
Sonderwunsch 679,10 €
Sonderwunsch 2.915,20 €
Sonderwunsch 275,46 €
Sonderwunsch 327,89 €
Sonderwunsch 222,53 €
... mit einzurechnen.

Das ...
Snaker hat geschrieben: Bauträger-KV samt Auflassung vom 23.03.2016 2.870,76 €
Grunderwerbssteuer 24.844,00 €
Notargebühren für elekt. Übertragung 344,33 €
Rechnung zur Eintragungsvormerkung 517,50 €
... sind Kaufnebenkosten, die anteilig auf G+B und Gebäude entfallen und daher nach der prozentualen Aufteilung anteilig berücksichtigt werden.

taxpert

Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 26. Jun 2019, 12:21
von Snaker
taxpert hat geschrieben: 26. Jun 2019, 08:44
Snaker hat geschrieben: Bauträger-KV samt Auflassung vom 23.03.2016 2.870,76 €
Grunderwerbssteuer 24.844,00 €
Notargebühren für elekt. Übertragung 344,33 €
Rechnung zur Eintragungsvormerkung 517,50 €
... sind Kaufnebenkosten, die anteilig auf G+B und Gebäude entfallen und daher nach der prozentualen Aufteilung anteilig berücksichtigt werden.

taxpert
Danke! Noch nicht ganz verstanden habe ich, warum ich diese Kaufnebenkosten nicht mit auf den Gebäudewert (393.789,20) aufrechnen darf?

Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 26. Jun 2019, 12:23
von schlauelia
@ taxpert

Sie machen hier Steuerberatung!

Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 26. Jun 2019, 18:17
von Snaker
Ich habe das hier noch zu den Anschaffungsnebenkosten gefunden:


Anschaffungsnebenkosten sind Kosten, die in Zusammenhang mit dem Erwerb des Objekts entstanden sind und nicht im Kaufpreis enthalten sind.

Zu den Anschaffungskosten zählen also auch

Anwaltskosten,
Auflassungsgebühren,
Fahrtkosten, die im Rahmen des Anschaffungsvorgangs angefallen sind,
Beurkundungskosten des Kaufvertrags,
Abbruchkosten,
Vermittlungsprovisionen,
Notarkosten,
Eintragungskosten,
Maklerkosten,
Grunderwerbssteuer,
Kanalanschlussgebühren,
Telefonkosten, die im Rahmen des Anschaffungsvorgangs angefallen sind und
sonstige individuelle Anschaffungskosten

Diese Nebenkosten sind ebenfalls nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen.

=> Der letzte Satz ist für mich entscheidend, das heisst doch für mich, dass ich die verbiebenen Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 29.968,40€ auch noch auf das Gebäude anrechen darf. Oder sehe ich hier etwas falsch?

Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Verfasst: 27. Jun 2019, 08:02
von taxpert
Snaker hat geschrieben: Der letzte Satz ist für mich entscheidend, das heisst doch für mich, dass ich die verbiebenen Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 29.968,40€ auch noch auf das Gebäude anrechen darf. Oder sehe ich hier etwas falsch?
Die Anschaffungsnebenkosten entfallen auf Gebäude UND G+B! Sie sind daher nur anteilig auf die AfA-BMG anzurechnen.

taxpert