Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten Immobilie?

Betriebsausgaben / Werbungskosten

domse
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Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten Immobilie?

Beitragvon domse » 8. Sep 2020, 21:22

Guten Abend,

2016 haben meine Frau und unser Haus gekauft, die wir zum Teil (ca. 50%) vermieten und den anderen Teil selbst nutzen.

Nun stellt sich unsere persönliche Situation so dar, dass wir die Immobilie wieder veräußern möchten. Uns stellt sich nun die Frage der Besteuerung des vermieteten Anteils bei einer Veräußerung mit Gewinn, da wir ja die Immobilie deutlich kürzer als 10 Jahre besitzen und hier die Spekulationssteuer zum Tragen käme.
Da die Zinsbindungsfrist noch läuft, müssten wir logischerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Ist diese im Rahmen der Steuererklärung als Veräußerungskosten der Immobilie absetzbar und wenn ja, in voller Höhe? Der erzielte Gewinn dürfte deutlich geringer sein als die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung.
Und wie verhält es sich mit den Abschreibungen, die wir auf den vermieteten Anteil der Immobilie in den Vorjahren angegeben haben? Meines Erachtens werden diese bei Verkauf der Immobilie vom ursprünglichen Kaufpreis abgezogen sodass dies den zu versteuernden Gewinn erhöht. Ist dies auch in unserer Situation der Fall?

Wir haben keine Gewinnerzielungsabsicht. Wir möchten lediglich kalkulieren, welchen Verkaufspreis wir erzielen müssten, um unterm Strich 0 auf 0 aus der Sache zu kommen (nach Vorfälligkeit und eben ggf. Steuern aus Gewinn).

Vielen Dank für Ihre Antwort und viele Grüße!

taxpert
Beiträge: 340
Registriert: 19. Jun 2017, 14:51

Re: Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten Immobilie?

Beitragvon taxpert » 9. Sep 2020, 08:15

Ist diese im Rahmen der Steuererklärung als Veräußerungskosten der Immobilie absetzbar und wenn ja, in voller Höhe?
Ja, soweit sie auf den teil des Darlehens entfällt, der für den vermieteten Teil verwendet wurde.
Meines Erachtens werden diese bei Verkauf der Immobilie vom ursprünglichen Kaufpreis abgezogen sodass dies den zu versteuernden Gewinn erhöht. Ist dies auch in unserer Situation der Fall?
Ja natürlich!

Die weitere Gefahr, die hier vorliegt, ist, dass auf grund der kurzen Vermietungsdauer das FA keine unbefristete Vermietung mehr unterstellt, und deshalb die Verluste aus V+V rückwirkend nicht mehr anerkennt. Es ist daher sinnvoll Beweissicherung für das unvorhersehbare Auftauchen der Änderung der persönlichen Umstände zu treffen.

taxpert
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