Erwerb eines ideellen Anteils an Immobilie durch GmbH

donschmidto
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Erwerb eines ideellen Anteils an Immobilie durch GmbH

Beitragvon donschmidto » 16. Jan 2017, 23:37

Guten Abend Community,

wir beabsichtigen den Kauf einer Immobilie (Einfamilienhaus - EFH) in folgender Konstellation:

1. Partei: natürliche Person (ich selbst)
2. Partei: die von mir geführte GmbH, deren Eigentümer ich auch bin

Der Kauf soll zu jeweils zu ideellen Anteilen erfolgen: zu 85% durch mich und zu 15% durch die GmbH

Die Parteien tragen den Kaufpreis sowie sämtliche Erwerbsnebenkosten in Höhe ihres jeweiligen Anteils (85/15).

Nach Eigentumsübergang soll der GmbH das unentgeltliche Nutzungsrecht eines Raums in dem EFH (8 Zimmer) als Büro und Sitz der Gesellschaft eingeräumt werden.

Der Kauf erfolgt seitens der GmbH aus liquiden Mitteln (akkumulierte Überschüsse), ohne Fremdkapital. Die GmbH spart sich durch dieses Geschäft zukünftig die bisherige Büromiete (rechnerisch ca. 3% jährliche Rendite durch eingesparte Kosten) und partizipiert zudem an etwaigen Wertsteierungen auf Grundstück und Objekt.

Und hier meine Fragen:

1. Welche steuerlichen Implikationen gibt es seitens der GmbH zu beachten?
2. Kann die GmbH ihren 15%igen Anteil an der Immobilie nach den geltenden AfA Regeln abschreiben?
3. Wird der Anteil der GmbH ins Betriebsvermögen gebucht? Oder ein Teil davon (der Grundstücksanteil) als Anlagevermögen?
4. Die jährliche Bewertung erfolgt m.E. nach dem Niederstwertprinzip, d.h. etwaige Wertsteigerungen sind zunächst steuerneutral und werden erst bei einem etwaigen Verkauf mit Gewinn steuerwirksam. Korrekt?
5. Gibt es sonstige Nachteile dieser Konstruktion (von den üblichen Auseinandersetzungsrisiken mal abgesehen)?
6. Kann sich die GmbH an den laufenden Instandhaltungskosten mit den ideellen 15% beteiligen, bspw. bei einer Dachsanierung (fiktives Beispiel) oder Ähnlichem? Hier gibt es sicherlich eine Grenze da die GmbH vermutlich nicht die Anlage eines Schimmteichs (fiktives Beispiel) oder dergleichen mitbezahlen kann.

Mein Steuerberater ist diesem Vorhaben nicht sehr positiv gesonnen, dies allerdings mit Verweis auf die üblichen Auseinandersetzungsrisiken. Steuerlich hält er diesen Vorgang für dem FA ggü. begründbar und zunächst steuerneutral. Er gesteht allerdings ein, noch keinen solchen Fall in praxi begleitet zu haben - daher hier meine diversen Fragen.

Danke schon mal und schönen Abend,
donschmidto

StephanM
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Re: Erwerb eines ideellen Anteils an Immobilie durch GmbH

Beitragvon StephanM » 20. Jan 2017, 23:10

einen solchen Fall habe ich auch noch nicht gehabt.

Im Normalfall wird das Haus von der Einzelperson gekauft und der Raum an die GmbH vermietet.
Daraus ergeben sich Mieteinnahmen, dem Aufwendungen und AfA gegenüber stehen. In der Summe zumeist ein geringer Überschuss, der als Einkommen versteuert wird. Nach spätestens 10 Jahren ist der Verkauf des Gebäudes für die Privatperson unabhängig von der Nutzung steuerfrei.
Die GmbH hat gewinnmindernde Mietausgaben = geringere Körperschaftsteuer, geringere Gewerbesteuer, keine Abgeltungssteuer bei Gewinnausschüttung an den Gesellschafter. Bei Verkauf keine Gewinnrealisierung durch Aufdeckung stiller Reserven.

Bei der vorgestellten Konstellation ist die Nutzung der jeweiligen Gebäudeteile mit von Bedeutung. Auch ist bei einem ideellen Anteil es eigentlich so, dass dieser auf das gesamte Haus wirkt. Somit würde der Raum, den die GmbH nutzt zu 15% eigengenutzt und zu 85% unentgeltlich durch die Privatperson überlassen werden. Damit sind die Kosten für den Raum zu 15% und anteilig der Raumgröße zur gesamten Nutzfläche ansetzbar (AfA etc.)(bei gleich großen Räumen 15% von 1/8 der jeweiligen Kosten). Die Private Nutzung der restlichen Räume könnte zu 15% als verdeckte Gewinnausschüttung angesehen werden, da auch an diesen Räumen die GmbH einen ideellen Anteil von 15% hat.
Bei einer Vermietung der restlichen Räume würde es sogar dazu führen, das automatisch eine eigenständige Gesellschaft entsteht, eine Grundstücksgemeinschaft.

donschmidto
Beiträge: 3
Registriert: 16. Jan 2017, 23:22

Re: Erwerb eines ideellen Anteils an Immobilie durch GmbH

Beitragvon donschmidto » 20. Jan 2017, 23:51

Hallo StephanM,

danke für Ihre Rückmeldung. Ich hatte mittlerweile ein Gespräch mit einem Fachanwalt für Steuerrecht in dieser Angelegenheit. Die Ergebnisse in Kurzform:

- das Vorhaben ist rechtlich zulässig und ggü. dem FA hinreichend begründbar
- der Kauf ist zunächst steuerneutral
- ob eine Vorsteuerabzugsfähigkeit auf die Erwerbsnebenkosten oder Reparaturen/Instandhaltungen gegeben ist, ist b.a.w. offen
- eine Nutzungsvereinbarung kann entfallen
- etwaige Gewinne bei einem späteren Verkauf müssen versteuert werden
- der 15%ige Anteil kann ganz oder teilweise ins Betriebsvermögen übernommen werden da betriebliche Nutzung über 10%
- der 15%ige Anteil ist nach AfA abzuschreiben (steuermindernd), ggf. mit 3% oder 4% für Gewerbeimmobilien (Privat = 2%)

Daher habe ich beschlossen, bei diesem etwas ungewöhnlichen Modell zu bleiben. Gründe dafür sind aus meiner Sicht:

- würde ich den Kaufbetrag für den 15%igen Anteil zunächst als Gewinnausschüttung entnehmen, wäre dieser mit 25% zu versteuern
- auf die Miete (vermindert um Abschreibungen, linear 2%) wäre wiederum EKSt. zu zahlen (Höchstsatz),
- das FA könnte bei Vermietung die betriebliche Nutzung theoretisch ebenso anzweifeln wie beim hier verfolgten Modell

Ein Rechenbeispiel:

- Anteil 15% seitens der GmbH = 100.000 EUR aus der vorhandenen Liquidität des Unternehmens (steuerneutral)
- zum Vergleich bei Gewinnausschüttung von 100.000 EUR und rein privatem Kauf der Immobilie = 25.000 EUR Abgeltungssteuer
- bei Verkauf nach (über) 10 Jahren für z.B. 200.000 EUR: Gewerbesteuer auf 100.000 Gewinn i.H.v. (bei uns) 12,6% = 12.600 EUR
- bis zum Verkauf n Jahre lang Abschreibung nach AfA für Gewerbeimmobilien mit 3% oder 4% (statt nur 2% auf der privaten Seite)

Mag sein, dass ich etwas übersehe aber rein rechnerisch scheint mir dies vorteilhaft, sofern man von den Auseinandersetzungrisiken absieht.

Sollte tatsächlich ein Gewinn bei Veräußerung entstehen, der zu einer höheren Steuerbelastung als die vergleichsweisen 25.000 EUR bei Gewinnausschüttung und privatem Kauf führt, dann freue ich mich vermutlich erstmal über den exorbitanten Gewinn und ärgere mich dann später über die Steuerlast.

Bitte gern weitere Gegenargumente aufführen denn in der Tat scheint es ja ein eher seltenes Modell zu sein und dafür gibt vielleicht weitere gute Gründe.

Viele Grüße,
donschmidto

StephanM
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Re: Erwerb eines ideellen Anteils an Immobilie durch GmbH

Beitragvon StephanM » 21. Jan 2017, 00:22

es gibt sicherlich Gründe dafür und dagegen.
Meine Bedenken hinsichtlich einer verdeckten Gewinnausschüttung und der begrenzten Abziehbarkeit von Aufwendungen habe ich in meinem vorhergehenden Betrag bereits mitgeteilt.
Da Sie sich so intensiv damit beschäftigt haben und anscheinend von Ihrem Vorhaben überzeugt sind werde ich nichts weiter dazu Äußern.

Eine Frage habe ich allerdings zu Ihrem Satz "der 15%ige Anteil kann ganz oder teilweise ins Betriebsvermögen übernommen werden da betriebliche Nutzung über 10%" in Bezug auf ein Gespräch mit einem Fachanwalt für Steuerrecht und es geht um eine GmbH, eine Kapitalgesellschaft:
Was ist bei einer Kapitalgesellschaft denn Privatvermögen?

donschmidto
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Re: Erwerb eines ideellen Anteils an Immobilie durch GmbH

Beitragvon donschmidto » 21. Jan 2017, 00:43

Da habe ich mich unklar ausgedrückt, sorry. Gemeint ist, dass der Immobilienanteil ins Betriebsvermögen übernommen werden darf da die betriebliche Nutzung über 10% liegt. Gemeint ist das gewillkürte Betriebsvermögen.

"Bei gemischt genutzten Grundstücken und Gebäuden gibt es ganz eigene Kriterien dafür, was zum Betriebsvermögen gehört und was nicht (R 4.2 Abs. 4 ff. EStR 2012). Denn ein Gebäude spaltet man steuerlich nach der unterschiedlichen Nutzung in eigenständige Wirtschaftsgüter auf, die für sich betrachtet werden. In einem einzigen Gebäude kann deshalb gleichzeitig ein Teil der Räume notwendiges Privatvermögen, ein anderer Teil notwendiges Betriebsvermögen und ein dritter Teil gewillkürtes Betriebsvermögen darstellen." (http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz ... odule=home)

StephanM
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Re: Erwerb eines ideellen Anteils an Immobilie durch GmbH

Beitragvon StephanM » 21. Jan 2017, 20:52

Das gilt bei einem Einzelunternehmen oder dem Sonderbetriebsvermögen bei einer Personengesellschaft. Wenn eine Kapitalgesellschaft etwas anschafft ist es immer Betriebsvermögen, da die Kapitalgesellschaft kein Privatvermögen hat.

Die Anschaffung ist doch letztendlich so, das zwei Personen das Objekt erwerben, die Einzelperson und die Kapitalgesellschaft als juristische Person. Jeder hat dabei einen ideellen Anteil am Gesamtobjekt und nicht nur an dem einen Raum. Damit kommen wir zu der bereits beschriebenen Problematik bei den Kosten und der verdeckten Gewinnausschüttung.

Kauft nur die Einzelperson das Objekt und der Raum wird von dessen Einzelunternehmen genutzt, so gilt die von Ihnen angesprochene Richtlinie. Dabei spielt die 10% Regel keine Rolle, denn das Objekt wird gemäß seiner Nutzung den Bereich zugerechnet. Der genutzte Raum ist dann auch nicht gewillkürtes BV sondern notwendiges BV, da der Raum zu 100% betrieblich genutzt wird.


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