Verkauf Gewerbeimmobilie aus Zugewinnausgleich

[inibini]

Hallo,
bin ganz frisch hier und habe da gleich mal eine komplizierte Frage.....versuche mich so kurz und verständlich wie möglich zu fassen.

In 2019 habe ich mein Ladenlokal geschlossen und die Immobilie für 120.000 € verkauft. Ein kleiner Teil (glaube der Steuerberater hatte 30% gerechnet) war gewerblich vermietet, 70% habe ich selber genutzt.

Die Immobilie hatte ich mit meinem Exmann 2009 für 90.000 € gekauft.
Er war Eigentümer, ich habe den Laden gemietet.
Unser Wohnhaus (Verkehrswert 143.000 €) gehörte uns je zur Hälfte.
Weil die Bank so ein "komisches Objekt" nicht finanzieren wollte, wurde das Darlehen für den Kauf der Gewerbeimmobilie auf das unbelastete Wohnhaus aufgenommen.
Darlehensnehmer war mein Exmann. Beim Zugewinnausgleich betrug die Darlehenssumme noch 68.000 €.

In 2015 wurde in der Scheidungsfolgenvereinbarung festgelegt, daß ich ihm die Wohnhaushälfte auszahle (71.500 €) und die Gewerbeimmobilie (Verkehrswert 90.000) mit dem Darlehen (68.000 €) übernehme. Die Darlehensübernahme wurde mit "Teilkaufpreis" bezeichnet. Hätte ich die Immobilie nicht übernommen, hätte mein Ex mir noch 32.000 € zahlen müssen.

Für mich als Laie macht das einen Gewinn von 30.000 €, welchen ich versteuern muß.

Nun hat der Steuerberater aber (für mich) ganz wirr gerechnet, als wenn ich 2015 nur 68.000 € bezahlt hätte und hat die 71.500 € dazugerechnet und dann wieder in gewerblich und privat aufgeteilt.....blicke da nicht durch.
Hatte heute einen Besprechungstermin, habe das aber immer noch nicht kapiert.

Kann mir das hier vielleicht jemand verständlich erklären? .....das wäre phantastisch

Ganz liebe Grüße

[Severina]

Das sind zwei getrennt voneinander zu betrachtende Vorgänge.

1. Wohnhaus
Dieses haben Sie im Jahr der ursprünglichen Anschaffung zu 50 % erworben und 2015 die andere Hälfte.
Wenn Sie das Wohnhaus selbst bewohnen, befindet es sich jetzt gänzlich in Ihrem Privatvermögen - wenn
Sie es vermieten, wahrscheinlich auch. Im ersten Fall sind die Anschaffungskosten steuerlich absolut
irrelevant. Im zweiten Fall werden Sie im Rahmen der Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung im Rahmen der Abschreibung wirksam.

2. Gewerbeimmobilie
Hierzu schreiben Sie erst, Sie hätten diese 2009 gemeinsam mit dem Ex angeschafft, dann aber, er sei
der Eigentümer gewesen. Beides geht nicht. Da Sie weiter schreiben, Sie hätten es gemietet, wird wohl
er allein angeschafft haben. Er hat Ihnen die Immobilie dann 2015 gegen Darlehensübernahme verkauft -
d.h., Sie haben, wenn Sie die restlichen 22.000 € nicht auch irgendwie ausgeglichen haben, Anschaffungs-
kosten in Höhe von 68.000 € für das gesamte Objekt.

Da Sie für Ihr eigenes Unternehmen nur 70 % des Objektes genutzt haben, ist es nun möglich, dass auch
nur 70 % des Objektes in ihr Betriebsvermögen eingegangen sind und die restlichen 30 % im Privatvermögen
verblieben sind - Sie sehen das daran, ob die Mieten in Ihren Steuererklärungen als Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung eingegangen sind oder als Bestandteil der Einkünfte aus Ihrem Unternehmen.

Da Sie aber das Objekt weniger als 10Jahre nach dem Erwerb veräußert haben, kommt das unter dem
Strich auf das gleiche heraus: Betriebsvermögen bleibt immer steuerverhaftet, egal, wieviel Zeit zwischen
Anschaffung und Veräußerung vergangen sind. Privatvermögen ist steuerverhaftet, wenn es innerhalb von
weniger als 10 Jahren nach Erwerb wieder verkauft wird. Da Sie zu 68.000 € gekauft und zu 120.000 €
verkauft haben, versteuern Sie so oder so die Differenz zuzüglich der beanspruchten Abschreibungen,
also 52.000 € + x. Ggf. werden 70 % des Betrages als Einkünfte aus Gewerbebetrieb/selbständiger Tätig-
keit und 30 % als sonstige Einkünfte besteuert, das ändert aber nichts am insgesamt zu versteuernden
Betrag. Ggf. erfolgt die Besteuerung ganz oder zu 100 % im Rahmen des Aufgabegewinns zum ermäßigten
Steuersatz und evtl. Abzug eines Freibetrags, dazu gibt Ihre Schilderung nichts weiter her.

Wieso Ihr Steuerberater die 71.500 € da ins Spiel gebracht haben sollte, erschließt sich mir nicht,
da das Wohnhaus der Beschreibung nach nicht verkauft wurde. Sind Sie sicher, dass Sie dies richtig
verstanden haben?
Ihr Steuerberater sollte allerdings in der Lage sein, Ihnen dies verständlich zu erklären - und im
Gegensatz zu uns hier kennt der auch die Eckdaten, die ich hier errate

[taxpert]

Wieso Ihr Steuerberater die 71.500 € da ins Spiel gebracht haben sollte, erschließt sich mir nicht,

Eigentlich ganz einfach!

Für den Erwerb der Gewerbe-Immo hat @inibini nicht nur die Restschuld in Höhe von 68.000 € übernommen, sondern zusätzlich die Hälfte des Wohnhauses hingegeben! Damit betragen die Anschaffungskosten gesamt für die Immo 139.500 €!

Je nachdem wie hoch die AfA tatsächlich war, kommt aller Wahrscheinlichkeit nach daher jetzt ein Veräußerungsverlust heraus. Bei einer wirklich groben Berechnung unter Annahme eines Gebäudewertes von 100.000 € kommt man auf einen Verlust von 8.700 €, der mit 5.250 € unter §15 EStG fällt, 3.450 € entfallen auf §23 EStG.

Was mich nur wundert ist, dass man diese Berechnung erst jetzt anstellt!!?? Schließlich hat man sie bereits seit 2015 für die Berechnung der AfA benötigt!

taxpert

[Severina]

Hmmm.
Sie schreibt
"2015 wurde in der Scheidungsfolgenvereinbarung festgelegt, daß ich ihm die Wohnhaushälfte auszahle (71.500 €)"

Das verstehe ich so, dass inibini die ihr noch nicht gehörende Wohnhaushälfte erworben und nicht hingegeben hat. Ich bin aber krank und habe vielleicht eine fiebrige Denkhemmung...

[inibini]

Hallo, vielen lieben Dank für die Antworten.

Severina hat natürlich Recht damit, offiziell hat mein Exmann die Immobilie 2009 alleine erworben.

@taxpert: ein Veräußerungsverlußt ergibt sich leider nicht. Mein Steuerberater hat in 2015 vermutlich auch schon so gerechnet, leider habe ich aber überhaupt keine Ahnung davon, was ist AfA?

Für mich ist es nur absolut unlogisch, warum das Wohnhaus, was ich übrigens schon immer selber bewohne, überhaupt eine Rolle spielt, das hat doch Nichts mit dem Gewerbe zu tun.
Unlogisch ist für mich auch, warum als Anschaffungswert nicht die 90.000 aus der Scheidungsvolgenvereinbarung genommen wird. Das Darlehen war ja auch nur ein "Teilkaufbetrag". Das bedeutet für mich, daß der Rest, also 22.000 im Zugewinnausgleich verrechnet wurde und mir nicht "geschenkt" wurde.

Nun frage ich mich natürlich welche Rechnung günstiger ist, vielleicht wäre es, so wie ich es rechnen würde sogar ungünstiger für mich.
Mein Steuerberater wird das schon richtig gemacht haben und er hat auch versucht es mir zu erklären (Es ging z.B. um entgeltlichen und unentgeltlichen Anteil), aber wenn etwas unlogisch für mich ist, verstehe ich das auch nicht

Liebe Grüße

[Severina]

AfA = Absetzung für Abnutzung, der 'richtige' Ausdruck für Abschreibung.

Sie haben jetzt also beide Immobilien im Alleineigentum?

[inibini]

Sie haben jetzt also beide Immobilien im Alleineigentum?

...nach der Scheidung 2015 bis 2019 ja, 2019 habe ich die Gewerbeimmobilie verkauft und das restliche Darlehen (ca.62.000) zurück gezahlt.

[taxpert]

...nach der Scheidung 2015 bis 2019 ja

Dann ist mein Gedankenansatz falsch!

Für mich ist es nur absolut unlogisch, warum das Wohnhaus, was ich übrigens schon immer selber bewohne, überhaupt eine Rolle spielt, das hat doch Nichts mit dem Gewerbe zu tun.
Unlogisch ist für mich auch, warum als Anschaffungswert nicht die 90.000 aus der Scheidungsvolgenvereinbarung genommen wird. Das Darlehen war ja auch nur ein "Teilkaufbetrag". Das bedeutet für mich, daß der Rest, also 22.000 im Zugewinnausgleich verrechnet wurde und mir nicht "geschenkt" wurde.

Trennen Sie sich von Begrifflichkeiten des Scheidungsrechtes, die interessieren die Steuer nicht!

Für die Gewerbe-Immo fasse ich mal zusammen.
Erwerb durch EM 2009 für xx.xxx €
Übertrag auf EF 2015, Wert 90.000 €, Übernahme Darlehen 68.000 €
Verkauf 2019 für 120.000 €

In 2015 liegt aus steuerlicher Sicht ein teilentgeltlicher Erwerb vor. 68/90 sind entgeltlich erworben, 22/90 sind unentgeltlich erworben. Aus steuerlicher Sicht sind beide Teile getrennt von einander zu betrachten.

Entgeltlicher teil:
Vom Veräußerungspreis in Höhe von 120.000 € entfallen 68/90 auf den entgeltlich erworbenen Teil. Das sind etwas mehr als 90.000 €. Der Gewinn beträgt daher hier 90.000 € - 68.000 € + steuerlich geltend gemachte AfA. Das ganze wäre noch auf gewerbliche Einkünfte, §15 EStG, und Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften, §23 EStG, aufzuteilen. Darauf verzichte ich hier!

Unentgeltlicher teil:
Ich hoffe hier einfach mal, dass zwischen dem Notarvertrag für die Anschaffung 2009 und dem Notarvertrag bei Veräußerung 2019 mehr als 10 Jahre liegen, sonst wird es teuer!

Soweit die 10 Jahre voll sind, ermittelt sich der der Gewinn wie folgt. Der unentgeltlich erworbene Grundstücksteil wurde zu 70% in das Betriebsvermögen mit dem Teilwert eingelegt. Das wären 22.000 € x 70% = 15.400 €. Vom Verkaufspreis entfallen 22/90 x 70 auf den im BV befindlichen Teil, 120.000 x 22/90 x 70% = etwa 20.500 €.

20.500 - 15.400 + AfA = Gewinn aus Verkauf.

taxpert

[inibini]

Danke taxpert, ich verstehe es zwar nicht 100%ig, aber es wird schon um einiges logischer für mich.

Mein SB hat zwar deutlich mehr Gewinn ermittelt als 5100 € + AfA, aber das ist ja hier auch schwierig über das Forum zu klären.

Allerdings verstehe ich die 10-Jahresfrist in diesem Fall nicht, für Gewerbeimmobilien gilt das doch nicht, die Gewinne müssen doch auch nach 10 Jahren versteuert werden?
.....und in der Aufstellung spielt auch das private Wohnhaus keine Rolle, so wie ich es auch sehe. Mein SB hatte es aber mit einbezogen.

Ich glaube, ich rufe mal beim Finanzamt an

Liebe Grüße