Immobilienübertragung durch Grundschuldlöschung

Und was ist mit Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, ...
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hausmann
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Immobilienübertragung durch Grundschuldlöschung

Beitrag von hausmann »

Hallo zusammen,

ich habe da eine Frage im Zusammenhang mit einem bevorstehenden Hausverkauf.

Hintergrund:
Im Jahr 1997 habe ich im Rahmen eines Darlehensvertrags eine Grundschuld zu meinen Gunsten auf das Haus des Schuldners eintragen lassen.
Der Schuldner konnte jedoch nicht zurückzahlen und wir haben uns vor drei Jahren auf die Löschung seiner Grundschuld geeinigt - im Gegenzug habe ich das Haus erhalten.
Somit habe ich das Haus 2018 über einen normalen Kaufvertrag notariell erworben und die Grundschuld des Schuldners wurde im Anschluss mit meinem o.K. gelöscht.

Wenn ich das Haus jetzt verkaufe, stellt sich die Frage, inwieweit hierfür überhaupt Steuern berechtigt wären. Nehmen wir einfach an (bzw. hoffen wir mal), dass ein Gewinn entsteht (der Verkaufspreis also deutlich über dem Kaufpreis inkl. der Nebenkosten liegt).
Formal habe ich das Haus zwar gekauft, dafür habe ich jedoch meine Grundschuld (den Gegenwert) aufgegeben müssen.

Müsste das Finanzamt nicht akzeptieren, wenn ich darlege, dass ich das Haus im Tausch gegen die Aufgabe der Grundschuld erhalten habe?
In diesem Fall wäre ja mit keinerlei Steuerbelastung zu rechnen.

Liege ich da richtig?

Viele Grüße
Kai
Tom998
Beiträge: 549
Registriert: 30. Aug 2019, 07:51

Re: Immobilienübertragung durch Grundschuldlöschung

Beitrag von Tom998 »

Nein, Sie liegen falsch.
Formal habe ich das Haus zwar gekauft...
Nicht nur formal, sondern tatsächlich.
Müsste das Finanzamt nicht akzeptieren, wenn ich darlege, dass ich das Haus im Tausch gegen die Aufgabe der Grundschuld erhalten habe?
Das wird es auch machen, nur ist ein Tausch leider auch eine entgeltliche Anschaffung.

Der Schuldner schuldete Ihnen 500 Taler. Er sagt zu Ihnen:"Kaufe mein Haus für 500 Taler. Dann habe ich 500 Taler, um meine Schulden bei dir zu bezahlen. Du überweist mir 500 Taler für das Haus, ich überweise dir 500 Taler sofort zurück.". Sie sagen:"Sparen wir uns die beiden Überweisungen. Du überträgst mir das Haus und deine Schulden sind getilgt."

Verstanden?
hausmann
Beiträge: 5
Registriert: 1. Dez 2021, 11:44

Re: Immobilienübertragung durch Grundschuldlöschung

Beitrag von hausmann »

Danke für die schnelle Antwort.

Soweit korrekt, es ist ein Tausch "Kaufvertrag gegen Löschung der GS".
Dennoch würde ich vermuten, dass das FA anerkennt, dass der Erwerb des Hauses nur mit Verzicht auf einen alten, bereits versteuerten Betrag, zustande gekommen ist.

Könnte der Grundschuldbetrag nicht einfach als Verlust gegenüber gestellt werden, was es ja tatsächlich ist?
Oder ist durch das Vehikel eines Kaufvertrags dies nur mit dem darin genannten Kaufpreis (der im Tauschhandel/Kaufvertrag festgelegte Betrag) möglich?
Tom998
Beiträge: 549
Registriert: 30. Aug 2019, 07:51

Re: Immobilienübertragung durch Grundschuldlöschung

Beitrag von Tom998 »

Dennoch würde ich vermuten, dass das FA anerkennt, dass der Erwerb des Hauses nur mit Verzicht auf einen alten, bereits versteuerten Betrag, zustande gekommen ist. Könnte der Grundschuldbetrag nicht einfach als Verlust gegenüber gestellt werden, was es ja tatsächlich ist?
Der Schuldner schuldet Ihnen unstrittig 500 Taler. In welchen dieser Fälle verzichten Sie auf etwas oder machen einen Verlust?

a) der Schuldner gibt Ihnen 500 Taler
b) der Schuldner gibt Ihnen Gold im Wert von 500 Talern
c) der Schuldner überträgt Ihnen ein Haus im Wert von 500 Talern

Ob die ursprüngliche Darlehenshingabe an den Schuldner aus versteuerten Einkünften oder einem Lottogewinn erfolgt, ist ebenfalls nicht relevant. Die Höhe der eingetragenen Grundschuld ist ebenfalls nicht relevant (s. unten).
Oder ist durch das Vehikel eines Kaufvertrags dies nur mit dem darin genannten Kaufpreis (der im Tauschhandel/Kaufvertrag festgelegte Betrag) möglich?
Was wollen Sie damit sagen? Als Kaufpreis wurde doch der noch offene Darlehensbetrag festgelegt, oder? Das sind die AK des Hauses, und ab Vertragsdatum läuft die 10jährige Frist. Wenn der ursprüngliche Darlehensbetrag bei 550 lag und in dieser Höhe eine Grundschuld eingetragen wurde, bereits 50 getilgt wurden, dann betragen die AK (=Kaufpreis) 500 und nicht 550.
hausmann
Beiträge: 5
Registriert: 1. Dez 2021, 11:44

Re: Immobilienübertragung durch Grundschuldlöschung

Beitrag von hausmann »

Als Kaufpreis wurde doch der noch offene Darlehensbetrag festgelegt, oder?
Ja, richtig.

Demnach dürfte also, wie bei jedem anderen Immobilienkauf und -Verkauf der vereinbarte Kaufpreis (=der zum Zeitpunkt des Kaufs ermittelte offene Darlehensbetrag) samt Kaufnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer usw.) vom zukünftigen Verkaufspreis abziehbar sein, um den zu versteuernden Gewinn zu ermitteln.

Und zwar obwohl der Kaufpreis nicht überwiesen sondern eben durch die Tauschvereinbarung (Abtretung der GS) abgegolten wurde. Stimmt das?
Oder sagt dann das FA: ja schön, du hast zwar da einen Kaufvertrag, aber wo ist denn die passende Überweisung dazu?

Die Abtretung der GS wäre dann insofern ein Verlust, wenn der "virtuelle" Kaufpreis eben nicht als Kosten anzurechnen wäre und der gesamte VK besteuert würde.
Tom998
Beiträge: 549
Registriert: 30. Aug 2019, 07:51

Re: Immobilienübertragung durch Grundschuldlöschung

Beitrag von Tom998 »

Demnach dürfte also, wie bei jedem anderen Immobilienkauf und -Verkauf der vereinbarte Kaufpreis (=der zum Zeitpunkt des Kaufs ermittelte offene Darlehensbetrag) samt Kaufnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer usw.) vom zukünftigen Verkaufspreis abziehbar sein, um den zu versteuernden Gewinn zu ermitteln.
Selbstverständlich.
Und zwar obwohl der Kaufpreis nicht überwiesen sondern eben durch die Tauschvereinbarung (Abtretung der GS) abgegolten wurde. Stimmt das?
Ja.
Oder sagt dann das FA: ja schön, du hast zwar da einen Kaufvertrag, aber wo ist denn die passende Überweisung dazu?
Sagt es nicht. Wenn ich fünf Porsche gegen ein Grundstück tausche, gibt es auch keine Überweisung. Trotzdem habe ich das Grundstück entgeltlich angeschafft.
hausmann
Beiträge: 5
Registriert: 1. Dez 2021, 11:44

Re: Immobilienübertragung durch Grundschuldlöschung

Beitrag von hausmann »

Gut, in dem Fall wäre ja alles so, wie es sein sollte und die Sache einfach.
Ich war nur verunsichert, ob reale Gegenwerte, die abgetreten werden (alternativ zur Überweisung eines Kaufpreises) auch steuerlich gleich gewertet werden.

Vielen Dank für Ihre Einschätzung!
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