Kaufpreisaufteilung - notarieller Kaufvertrag

Moderator: muemmel

Sonnenblümchen
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Kaufpreisaufteilung - notarieller Kaufvertrag

Beitragvon Sonnenblümchen » 4. Mai 2019, 15:46

Hallo zusammen,

A beabsichtigt einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zu schließen. Die Eigentumswohnung wird derzeit von M bewohnt, der ein besonderes Vorkaufsrecht gem. 577a BGB hat. M beabsichtigt noch weitere 3 Jahre in der Wohnung zu bleiben.

In dem notariellen Kaufvertrag ist eine Aufteilung des Kaufpreises in Wohnung und Garage vorgenommen (etwa 80 % für die Wohnung und 20% für die Garage).

Zwei Absätze weiter wird eine weitere Aufteilung vorgenommen:

"Vom Kaufpreis entfallen 65% des Kaufpreises auf die Altbausubstanz (Wohnung und Keller) einschließlich Grund und Boden und 35% des Kaufpreises auf die anteiligen Neubaumaß-nahmen sowie den Stellplatz einschließlich der darauf errichteten Garage."

Hintergrund ist noch der Folgende:
Die Eigentumswohnung, die A beabsichtigt zu kaufen, ist im Altbestand des Gebäudes. Das Bestandsgebäude wurde um ein weiteres Stockwerk aufgestockt und mit einem weiteren Neubau verbunden. Insgesamt wurden aber am Alt- und Neubau Sanierungen vorgenommen. Beispielsweise wurden die Wände gedämmt und neue Fenster eingebaut.

Weitere Kosten, die A noch tragen muss sind Kosten für die Sanierung von Bädern (unter 15% vom Kaufpreis). Diese sollen für A aber erst ausgeführt werden, wenn der M auszieht.

Hieraus ergeben sich für A Fragen:
1. Macht es Sinn, den Kaufpreis noch anders aufzuteilen? Beispielsweise einmal in Grund und Boden und einmal in Gebäude? Ist es sinnvoll den Bodenrichtwert anzugeben oder bspw. "20% des Kaufpreises entfallen auf den Grund und Boden"?
2. Ist die Aufteilung in 65% und 35% auch unter Berücksichtigung der Frage 1 nachteilig? Bzw. hält sich das FA an etwaige Aufteilungen überhaupt?
3. Ist eine Herausrechnung der Sanierungskosten wirtschaftlich sinnvoll, wenn dann weniger Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss? Diese fallen dann später an und können bei Eigennutzung nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden. Sodass sich m. E. kein Unterschied für A ergibt.
4. Sollte die Sanierung wirtschaftlich lieber in der vermieteten Zeit vorgenommen werden, wenn A die Wohnung nach Auszug des M selbst bewohnen möchte?


Ich bin gespannt auf Eure Antworten :)

Weitere Informationen im Steuer-Ratgeber:
Finanzamt   Ι   Grunderwerbsteuer   Ι   Werbungskosten
 
Severina
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Re: Kaufpreisaufteilung - notarieller Kaufvertrag

Beitragvon Severina » 4. Mai 2019, 17:37

Mal eines vorweg: das Finanzamt ist an die vertraglich vereinbarte Aufteilung nicht gebunden.


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