Verkauf einer Immobilie an Nichte mit Nießbrauchsrecht für Verkäufer

[Birk17]

Ich beabsichtige, eine Immobilie an meine Nichte zu verkaufen und für mich in dieser Immobilie ein lebenslanges Nießbrauchsrecht in das Grundbuch eintragen zu lassen. Der Verkehrswert der Immobilie soll abzüglich des Kapitalwertes des Nießbrauchs ermittelt werden und als Verkaufswert dienen. Meine durchschnittliche Lebenserwartung beträgt entsprechend der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes 21 Jahre.
Meine Nichte ist entsprechend des notariellen Testaments meine einzige Erbin.
Nach meinem Ableben soll dann die Vererbung entsprechend des Testaments erfolgen.
Hier meine Fragen:
Ist diese Vorgehensweise gesetzlich möglich?
Wenn diese Vorgehensweise wie beschrieben möglich ist:
Trägt die nießbrauchsberechtigte Person die Einkommensteuer für das Nießbrauchsrecht (Geldwerter Vorteil?) oder die nießbrauchsverpflichtete Person?
Vielen Dank und freundliche Grüße