Liebes Forum,
folgender Fall:
Sohn S kaufte im Jahre 2003 von Mutter M eine Eigentumswohnung (Preis 50.000) und veräußert sie im Jahre 2010 wieder (Preis 80.000), also innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Die Wohnung war zuletzt vermietet, so dass der Vorgang prinzipiell steuerpflichtig ist.
Der im Jahr 2003 zwischen S und M vereinbarte Kaufpreis der Wohnung (50.000) lag deutlich unter dem damaligen Verkehrswert der Wohnung.
Jetzt meine Frage:
Ist der Spekulationsgewinn nun die Differenz zwischen Verkaufspreis und tatsächlichen Anschaffungspreis (also 30.000), oder besteht die Möglichkeit, hier den eigentlichen (höheren) Verkehrswert bei der Anschaffung ins Spiel zu bringen? Dies würde den Spekulationsgewinn deutlich reduzieren oder sogar ganz entfallen lassen.
Zusatzfrage:
Wie wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Anschaffung ermittelt? Macht das das Finanzamt automatisch, oder muss man hier selbst ein Wertgutachten o.ä. vorlegen?
Vielen Dank im Voraus!
ttmmyyyy
Ermittlung des Spekulationsgewinns bei gemischter Schenkung
Re: Ermittlung des Spekulationsgewinns bei gemischter Schenkung
Hallo,
der Vorgang ist auch steuerpflichtig, wenn die Wohnung nicht vermietet wäre.
Grundsätzlich zerfällt die Anschaffung der Eigentumswohnung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Dazu mus die Quote der Entgeltlichkeit berechnet werden. Um diese berechnen zu können, gibt es das Ertragswertverfahren, bei der man an Hand der Mieteinnahmen unter Ansatz von pauschalen Werbekosten den Wert der Wohnung errechnen kann. Dazu kommt dan noch der anteilige Wert des Grund + Boden, auch letztlich um die fortgeführten Anschaffungskosten zu ermitteln, denn wenn die Wohnung durchgehend vermietet war, dann sind die fortgeführten Anschaffungs-/Herstellungskosten zu ermittel um dann den Gewinn aus der Veräußerung zu errechnen. Das Ertragswertverfahren kann ich hier nicht darstellen, das ist zu umfangreich, da musst Du dich an einen Steuerberater wenden.
Gruß
der Vorgang ist auch steuerpflichtig, wenn die Wohnung nicht vermietet wäre.
Grundsätzlich zerfällt die Anschaffung der Eigentumswohnung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Dazu mus die Quote der Entgeltlichkeit berechnet werden. Um diese berechnen zu können, gibt es das Ertragswertverfahren, bei der man an Hand der Mieteinnahmen unter Ansatz von pauschalen Werbekosten den Wert der Wohnung errechnen kann. Dazu kommt dan noch der anteilige Wert des Grund + Boden, auch letztlich um die fortgeführten Anschaffungskosten zu ermitteln, denn wenn die Wohnung durchgehend vermietet war, dann sind die fortgeführten Anschaffungs-/Herstellungskosten zu ermittel um dann den Gewinn aus der Veräußerung zu errechnen. Das Ertragswertverfahren kann ich hier nicht darstellen, das ist zu umfangreich, da musst Du dich an einen Steuerberater wenden.
Gruß
Re: Ermittlung des Spekulationsgewinns bei gemischter Schenkung
Vielen Dank für deine Antwort, ruepel,
kurz zu deinem ersten Satz:
Zu deiner restlichen Antwort habe ich noch eine kurze Zusatzfrage:
Angenommen, die Wertermittlung führt zu einer Quote von 2/3 entgeltlichem und 1/3 unentgeltlichem Erwerb (das wäre aus meiner Sicht der Fall bei einem ermittelten Verkehrswert von 75.000, also 50.000 entgeltlicher und 25.000 unentgeltlicher Anteil).
Was bedeutet das nun?
Kann man einfach sagen, dass der Spekulationsgewinn 5.000 Euro beträgt, also die Differenz aus dem Wiederverkaufspreis (80.000) und dem Verkehrswert bei Anschaffung (75.000)? Oder ist die Sache komplizierter?
Besten Dank noch einmal,
ttmmyyyy
kurz zu deinem ersten Satz:
Mit "nicht vermietet" meinte ich eigentlich "zu eigenen Wohnzwecken genutzt". In diesem Fall müsste aus meiner Sicht die Steuerpflicht entfallen (?)der Vorgang ist auch steuerpflichtig, wenn die Wohnung nicht vermietet wäre.
Zu deiner restlichen Antwort habe ich noch eine kurze Zusatzfrage:
Angenommen, die Wertermittlung führt zu einer Quote von 2/3 entgeltlichem und 1/3 unentgeltlichem Erwerb (das wäre aus meiner Sicht der Fall bei einem ermittelten Verkehrswert von 75.000, also 50.000 entgeltlicher und 25.000 unentgeltlicher Anteil).
Was bedeutet das nun?
Kann man einfach sagen, dass der Spekulationsgewinn 5.000 Euro beträgt, also die Differenz aus dem Wiederverkaufspreis (80.000) und dem Verkehrswert bei Anschaffung (75.000)? Oder ist die Sache komplizierter?
Besten Dank noch einmal,
ttmmyyyy
Re: Ermittlung des Spekulationsgewinns bei gemischter Schenkung
Hallo,
hier mal ganz vereinfachte Darstellung der Gewinnermittlung:
Nicht vermietete Wohnung:
Veräußerungspreis - tatsächliche Anschaffungskosten = Bereicherung
Diese ist dann zu versteuern oder es wird die vorweggenommen Erbfolge geltend gemacht, dann gibt es einen Freibetrag der abhängig von dem verwandschaftlichen Verhältnis ist.
Vermietete Wohnung:
Veräußerungspreis - (tatsächliche Anschaffungskosten - Absetzung für Abnutzung der Jahre der Nutzung) = Bereicherung
Der Verkehrswert im Zeitpunkt des entgeltlichen bzw. unentgeltlichen Übergangs ist uninterressant.
Auch ist die Selbstnutzung uninteressant, grundsätzlich gilt die 10 Jahres Frist maßgebend für die Versteuerung, wenn die Wohnung im Privatvermögen war. War die Wohnung in einem Betriebsvermögen, dann ist der Veräußerungsgewinn auch außerhalb der 10 Jahre zu versteuern.
Gruß
hier mal ganz vereinfachte Darstellung der Gewinnermittlung:
Nicht vermietete Wohnung:
Veräußerungspreis - tatsächliche Anschaffungskosten = Bereicherung
Diese ist dann zu versteuern oder es wird die vorweggenommen Erbfolge geltend gemacht, dann gibt es einen Freibetrag der abhängig von dem verwandschaftlichen Verhältnis ist.
Vermietete Wohnung:
Veräußerungspreis - (tatsächliche Anschaffungskosten - Absetzung für Abnutzung der Jahre der Nutzung) = Bereicherung
Der Verkehrswert im Zeitpunkt des entgeltlichen bzw. unentgeltlichen Übergangs ist uninterressant.
Auch ist die Selbstnutzung uninteressant, grundsätzlich gilt die 10 Jahres Frist maßgebend für die Versteuerung, wenn die Wohnung im Privatvermögen war. War die Wohnung in einem Betriebsvermögen, dann ist der Veräußerungsgewinn auch außerhalb der 10 Jahre zu versteuern.
Gruß
Re: Ermittlung des Spekulationsgewinns bei gemischter Schenkung
Danke.
Eine Sache ist für mich persönlich zwar uninteressant, aber trotzdem zu Klarstellung:
Du schreibst:
Eine Sache ist für mich persönlich zwar uninteressant, aber trotzdem zu Klarstellung:
Du schreibst:
Aber steht dem nicht § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG entgegen?ruepel hat geschrieben:Auch ist die Selbstnutzung uninteressant, grundsätzlich gilt die 10 Jahres Frist maßgebend für die Versteuerung, wenn die Wohnung im Privatvermögen war.
§ 23 Abs.1 Nr. 1 Satz 3 EStG hat geschrieben:Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden
Re: Ermittlung des Spekulationsgewinns bei gemischter Schenkung
Hallo,
wäre richtig, trifft nur nicht, weil quotale Unentgeltlichkeit bei der Veräußerung von M an S.
Die Wohnung müsste dann von S in den letzten 2 Jahren ( die Finanzbehörden stellen immer mehr auf volle 2 Jahre ab) selbst bewohnt worden sein und auch dann würde die Quote der Unentgeltlichkeit zu einem Veräußerungsgewinn führen.
Gruß
wäre richtig, trifft nur nicht, weil quotale Unentgeltlichkeit bei der Veräußerung von M an S.
Die Wohnung müsste dann von S in den letzten 2 Jahren ( die Finanzbehörden stellen immer mehr auf volle 2 Jahre ab) selbst bewohnt worden sein und auch dann würde die Quote der Unentgeltlichkeit zu einem Veräußerungsgewinn führen.
Gruß
