Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Ich hab da mal eine Frage zu ...
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Anasef
Beiträge: 14
Registriert: 3. Mär 2016, 23:28

Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von Anasef »

Guten Tag!

ich (freiberufler) überlege mir gerade, ein Mehrfamilienhaus auf meinem Grundstück zu bauen und die Wohungen zunächst zu vermieten und evtl. später zu verkaufen.

Angesichts der hohen Darlehenssumme würde mich interessieren:

1. Sind die Kreditraten bei einer Vermietung komplett absetzbar?
2. Sind die Baukosten bei einem späteren Verkauf komplett absetzbar?

Herzlichen Dank im Voraus!
StephanM
Beiträge: 854
Registriert: 16. Mär 2015, 18:14

Re: Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von StephanM »

1. Sind die Kreditraten bei einer Vermietung komplett absetzbar?
Nein. Nur die Zinsen für den Baukredit sind als Aufwand berücksichtigungsfähig.

2. Sind die Baukosten bei einem späteren Verkauf komplett absetzbar?
Ein Verkauf ist bei Vermietungsobjekten steuerpflichtig, sofern er innerhalb von 10 Jahren erfolgt. Später nicht. Dem Verkaufspreis werden die Herstellungskosten und Verkaufskosten gegengerechnet und die gezogene Abschreibung hinzugerechnet.

Verkaufspreis
- Herstellungskosten
- Kosten beim Verkauf
+ Abschreibung
= Veräußerungsgewinn
Anasef
Beiträge: 14
Registriert: 3. Mär 2016, 23:28

Re: Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von Anasef »

Vielen Dank für die präzise Antwort!

Eine Nachfrage:

Verkaufspreis
- Herstellungskosten
- Kosten beim Verkauf
+ Abschreibung
= Veräußerungsgewinn

Gilt das auch bei Verkauf von Wohneinheiten ohne vorherige Vermietung (also direkt nach Fertigstellung)?
StephanM
Beiträge: 854
Registriert: 16. Mär 2015, 18:14

Re: Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von StephanM »

nach §23 EStG gibt es ein paar Ausnahmen, ob die greifen können Sie ja mal nachlesen und mit Ihrem Sachverhalt vergleichen.
Sofern sie das Gebäude bauen mit der direkten Absicht es sofort nach Fertigstellung zu veräußern besteht hier die Möglichkeit, das das als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden könnte.
Anasef
Beiträge: 14
Registriert: 3. Mär 2016, 23:28

Re: Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von Anasef »

Verstehe. Das heißt, man würde sonst Spekulationssteuer zahlen müssen.

Wie lässt sich der Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer einzigen Wohnung ausrechnen? Werden dann die Herstellungskosten des ganzen Gebäudes abgezogen oder nur die der jeweiliegen Wohunung?

z.B.

Herstellungskosten (Gebäude mit 4 Wohnungen): 480.000 €
1 Wohnung verkauft für 150.000 €

Würde man hier die Gesamten Herstellungskosten vom Verkaufspreis abziehen (also 0 Gewinn) oder nur die anteilgen Herstellungskosten für die verkaufte Wohnung? Und wenn der esrte Fall zutrifft, müsste man, auch ohne Gewinn, trotzdem Spekulationssteuer zahlen?
StephanM
Beiträge: 854
Registriert: 16. Mär 2015, 18:14

Re: Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von StephanM »

Bei der Aufteilung des Gebäudewertes auf die einzelnen Wohneinheiten würde eine anteilige Berechnung auf Grundlage der Wohnfläche/Nutzfläche erfolgen. Nicht zu vergessen ist, dass bei einem Kauf und somit einer Teilung des Gebäudes auch der Anteil am Grund+Boden dazu gehört.
Anasef
Beiträge: 14
Registriert: 3. Mär 2016, 23:28

Re: Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von Anasef »

Bei Selbstnutzung der Immobilie wäre ein Verkauf ab dem dritten Klaenderjahr nach Anfang der Nutzung komplett steuerfrei.

Wäre es theoretisch möglich, jede Wochneinheit 2-3 Jahre lang selbst zu nutzen und anschließend steuerfrei zu verkaufen?
schlauelia
Beiträge: 2079
Registriert: 19. Jul 2011, 19:54

Re: Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von schlauelia »

interessanter Umgehungstatbestand, auf den bestimmt schon andere gekommen sind.
Spätestens beim 2. Verkauf wird das FA misstrauisch - ist nur meine Meinung!
Lia
StephanM
Beiträge: 854
Registriert: 16. Mär 2015, 18:14

Re: Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von StephanM »

Das würde grundsätzlich gehen. Fraglich ist nur, ob durch diesen wiederholenden Teilverkauf ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Insbesondere, da das Objekt gebaut wurde mit der Absicht es nach und nach zu veräußern.

Aber sonst dürfte das möglich sein, ein Objekt zu bauen und anschließend die Teile nach entsprechender Eigennutzung zu verkaufen.
Zu den notariellen Hürden hinsichtlich der Teilung des Objektes kann ich keine Aussage treffen, aber es ist eine Teilung des Grundstückes in anbetracht der Veräußerung der einzelnen entstehenden Eigentumswohnungen vorzunehmen.
Anasef
Beiträge: 14
Registriert: 3. Mär 2016, 23:28

Re: Absetzbarkeit bei Baufinanzierung

Beitrag von Anasef »

Das Grundstück wird von uns ohnehin seit 4 Jahren privat genutzt. Darauf steht nämlich unser Haus - wir wollen auf der andern Hälfte des Grundstücks bauen.

Ändert dieser Umstand etwas an den Tatsachen bzw. Möglichkeiten?
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