Aufrechnung Gewinne und Verluste bei privaten Veräußerungen von Immobilien

Spekulationsgewinn etc.

chronosox
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Aufrechnung Gewinne und Verluste bei privaten Veräußerungen von Immobilien

Beitragvon chronosox » 3. Jan 2022, 12:48

Hallo zusammen,

ich hätte hier einen fiktiven Fall, zu dem ich gerne Eure Meinung hören würde:
  • Person A ist alleiniger Eigentümer von zwei Mehrfamilienhäusern.
  • MFH1 steht in einem Sanierungsgebiet und wurde vor zehn Jahren erworben, kernsaniert und vermietet. Die Spekulationsfrist läuft folglich demnächst ab. Kaufpreis und Sanierungskosten dürften daher ja irrelevant sein. Die Sonderabschreibungen aus dem Sanierungsgebiet laufen noch.
  • Vor zwei Jahren hat Person A ein weiteres Mehrfamilienhaus für 2,4MEUR erworben. Dieses wurde seitdem leicht modernisiert und vermietet.
  • Person A ist mit Ehefrau B in Zugewinngemeinschaft verheiratet und sie werden gemeinsam veranlagt.
Kann Person A seiner Ehefrau B nun MFH1 für 4 MEUR und MFH2 für 2,4MEUR grundsteuerfrei verkaufen? Entstünde durch den Verkauf von MFH2 zum eigenen Kaufpreis, evtl. abzüglich bereits verwendeter Abschreibungen, ein zu versteuernder Gewinn?

Kann dann weiter Ehefrau B beide Mehrfamilienhäuser für jeweils 3,2MEUR an Investor C verkaufen? Angenommen Ehefrau B hätte vor 5 Jahren eine Eigentumswohnung verkauft, bestünde durch den neuen Verkauf der zwei Objekte die Gefahr, als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden? Durch den Verkauf von Ehefrau B an Investor C entsteht dieser einen Verlust von 0,8MEUR in MFH1 sowie einen Gewinn von 0,8MEUR in MFH2. Würden Gewinn und Verlust gegeneinander verrechnet und es entstünde unterm Strich sowohl bei Person A als auch bei Ehefrau B kein zu versteuernder Gewinn?

Ergänzung: Würde sich etwas an der Einschätzung ändern, wenn Ehefrau B beide Objekte gemeinsam zu einem Paketpreis von 6,4MEUR an Investor C verkauft?

Viele Grüße
chronosox

taxpert
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Re: Aufrechnung Gewinne und Verluste bei privaten Veräußerungen von Immobilien

Beitragvon taxpert » 3. Jan 2022, 13:48

MFH2 für 2,4MEUR
jeweils 3,2MEUR
Ergibt eine Schenkung in Höhe von 800.000 € an die Ehefrau, macht 33.000 € Schenkungssteuer!

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chronosox
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Re: Aufrechnung Gewinne und Verluste bei privaten Veräußerungen von Immobilien

Beitragvon chronosox » 3. Jan 2022, 14:29

Danke für die schnelle Antwort!

Wie sähe die Situation dann beim Verkauf der Ehefrau aus? AK des MFH2 2,4MEUR + 0,8MEUR Schenkung + 33TEUR Schenkungssteuer?
Welcher zu versteuernde Gewinn ergäbe sich dann im Verkauf für 3,2 MEUR?

Und was passiert mit dem Verlust durch Verkauf von MFH2?
Und sähe die Situation anders beim Paketverkauf aus?

33TEUR Schenkungssteuer wären ja schließlich immer noch deutlich weniger, als Einkommensteuer auf 800TEUR durch Verkaufsgewinn...

taxpert
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Re: Aufrechnung Gewinne und Verluste bei privaten Veräußerungen von Immobilien

Beitragvon taxpert » 3. Jan 2022, 14:45

Und was passiert mit dem Verlust durch Verkauf von MFH2?
Und sähe die Situation anders beim Paketverkauf aus?
Sie laufen wahrscheinlich sehenden Auges in den §42 AO hinein und das ganze Konstrukt wird ertragsteuerlich nicht anerkannt! Die 800.000 € werden deshalb wahrscheinlich trotzdem der ESt unterworfen.

Da es keine Verknüpfung zwischen ESt und ErbSt gibt, kann es natürlich zusätzlich passieren, dass sowohl Ehefrau, als auch Ehemann (bekommt ja auch 800.000 € mehr als das erste MFH wert ist!) jeweils 33.000 € ErbSt zahlen dürfen.

Wenn Sie übrigens bei den Summen nicht bereit sind das ganze Konstrukt von einem StB überprüfen zu lassen, sondern sich nur auf ein oder mehrere Foren verlassen wollen, ist Ihnen nicht zu helfen!

taxpert
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