Berechnung Spekulationsgewinn bei Immobilienverkauf nach Eigenutzung, nachfolgendem Abriss und Verkauf Neubau?

Ich hab da mal eine Frage zu ...
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IstDasSchwierig
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Registriert: 20. Jun 2021, 20:48

Berechnung Spekulationsgewinn bei Immobilienverkauf nach Eigenutzung, nachfolgendem Abriss und Verkauf Neubau?

Beitrag von IstDasSchwierig »

Wir wohnen seit 2003 in einem Zweifamilienhaus, welches wir 2019 gekauft haben (um nicht selbst auf der Strasse zu stehen) und nach Eigenbedarfskündigung seit November 2019 komplett selbst bewohnen. Das Grundstück ist auf Dauer zu groß und das Haus sanierungsbedürftig. Wir wollen deshalb das Haus abreissen, ein Architekten-Doppelhaus darauf bauen, dann eine 50/50 Realteilung des Grundstücks machen und danach eine Doppelhaushälfe verkaufen. Ich kann das Grundstück nicht einfach so verkaufen und dem Käufer dessen Bebauung überlassen, weil hier kein Doppelhausgebiet ist, das Grundstück für getrennte Bauten zu klein ist und wir uns auf eine gegenseitige Grenzbebauung einigen müssen - wenn ich vor dem Grundstücksverkauf verkaufe, bin ich in keine so guten Situation wie nach dem Hausbau.
In Bezug auf die Spekulationssteuer haben wir auf jeden Fall die 3 Jahresfrist für Eigennutzung eingehalten.

Meine Frage: Beim Verkauf der Doppelhaushälfte wird natürlich Spekulationssteuer auf das Gebäude fällig. Aber was ist mit dem anteiligen Grundstückspreis, welches wir ja bis zum Verkauf mehr als 3 Jahre selbst genutzt haben - da dürfte ja keine Spekulationssteuer anfallen. Müsste man dazu im Verkaufsvertrag die Grundstückskosten und Hauskosten getrennt ausweisen? Oder wird der anteilige Grundstückspreis doch der Spekulationssteuer unterworfen?

Wäre es steuerlich besser, zuvor einen Baupartner suchen, einen Vorvertrag über das Hauskonzept und die Art der Bebauung schließen, dann das leere Grundstück verkaufen und dann als Bauherrengemeinschat gemeinsam bauen? Das ist allerdings aus meiner Sicht eine rechtlich wackelige Konstruktion, wenn sich der Partner nicht an den Vertrag hält, das Grundstück aber verkauft ist.
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