Spekulationssteuer

Spekulationsgewinn etc.

Moderator: muemmel

Lat
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Spekulationssteuer

Beitragvon Lat » 6. Apr 2017, 13:58

Guten Tag,

ich habe eine Frage bzgl der Spekulationssteuer.
Wir würden gerne ein Haus kaufen. Das Haus wurde von dem Verkäufer erworben und wird derzeit saniert. Das Haus war noch nie bewohnt.
Laut Gesetz muss der Verkäufer 2 Jahre darin gewohnt haben oder es 10 Jahre vermietet haben um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen.

Gibt es eine Möglichkeit das ganze irgendwie zu umgehen? Ich habe auf einer Internetseite etwas von Ratenzahlung des Kaufpreises gelesen, so dass
der Verkäufer erst ab der aufgelaufenen Summe des Kaufpreises versteuern muss und das dieser Fall nicht eintreten würde, wenn dies erst nach den 10 Jahren
eintreffen würde.

Stimmt das?

Danke für Ihre Antworten

Gruss
Lat

 
schlauelia
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Re: Spekulationssteuer

Beitragvon schlauelia » 6. Apr 2017, 14:56

nein, das ist falsch.
Aber warum ist das Ihr Problem? Sie wollen doch kaufen und wenn der Kaufpreis so niedrig ist, dass der Verkäufer keinen Gewinn macht, muss der diesen auch nicht versteuern in seiner ESt! Wäre gut für Sie!
Lia

Lat
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Re: Spekulationssteuer

Beitragvon Lat » 6. Apr 2017, 15:05

der Käufer möchte eigentlich direkt verkaufen, es wird aber ein Gewinn von ca 75-80.000 entstehen, da er das Haus in einer Art Rohbauzustand gekauft hat und selber saniert hat. Natürlich will er diesen Gewinn nicht versteuern und würde daher dann notfalls noch 2 Jahre zähneknirschend warten und das Haus selber bewohnen.
Wir würden auch gerne direkt kaufen, da wir unserem Vermieter nicht noch weiter das Geld in den Rachen schieben möchten.

StephanM
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Re: Spekulationssteuer

Beitragvon StephanM » 7. Apr 2017, 16:39

Gibt es eine Möglichkeit das ganze irgendwie zu umgehen? Ich habe auf einer Internetseite etwas von Ratenzahlung des Kaufpreises gelesen, so dass
der Verkäufer erst ab der aufgelaufenen Summe des Kaufpreises versteuern muss und das dieser Fall nicht eintreten würde, wenn dies erst nach den 10 Jahren
eintreffen würde.


Nein, wie Schlauelia schon angemerkt hat. Für die Berechnung der Fristen aus §23 EStG gilt der Tag des notariellen Vertrages und nicht die Zahlung des Kaufpreises.

Sunco
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Re: Spekulationssteuer

Beitragvon Sunco » 20. Jun 2017, 01:03

Guten Abend!
Meine Frage betrifft die Spekulationssteuer aus Immobilienverkauf. Wenn ich z.B. meine Eigetumswohnung (seit 5 Jahren gekauft, seit einem Jahr selbsgenutzt) meinem 16-Jahrigen Sohn verschenke und er die Wohnung sofort verkauft. Wird in diesem Fall Spekulationssteuer ggf. Schenkungssteuer anfallen und wie wird diese berechnet. Der Sohn ist ein Schüler und hat kein eigenes Einkommen.

taxpert
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Re: Spekulationssteuer

Beitragvon taxpert » 20. Jun 2017, 09:54

Schenkung: Unterstellt, dass die Wohnung weniger als 400.000 Euro wert ist, fällt keine ErbSt an!

Privates Veräußerungsgeschäft (ESt): Ja, denn durch Schenkung (=Gesamtrechtsnachfolge) gehen steuerlich auch Fristen, aber auch Haltenszeiten auf den Gesamtrechtsnachfolger über! Schenkung ist auch keine Anschaffung, so dass der Sohn eben nicht seit Anschaffung eigennutzt.

Außerdem ist zu bedenken, dass bei einer Schenkung und nachfolgendem Verkauf der Sohn auch tatsächlich der Eigentümer des Geldes ist! Die Eltern dürfen deshalb nicht einfach dieses Geld verwenden! Da der Sohn minderjährig ist dürfte für den Verkauf ggf. ein Rechtspfleger hinzu zu ziehen sein, sollte das Geld später z.B. den Eltern als Darlehen ausgegeben werden, wäre er auf jeden Fall notwendig!

Zu versteuern ist die Differenz zwischen den ursprünglichen Anschaffungskosten (ggf. zzgl. Nebenkosten) und dem erzielten Veräußerungspreis (ggf. abzgl. Kosten des Verkaufs. Sollte die Wohnung zwischenzeitlich z.B. vermietet worden sein, so erhöht die steuerlich geltend gemacht Abschreibung diesen Wert entsprechend. Auf den so ermittelten Wert wird der persönliche Steuersatz zwischen 0 und 42% angewendet.

Sollte -rein zufällig natürlich :o - das Geld aus dem Verkauf wieder den Eltern zufließen, dann liegt ein Umgehungstatbestand im Sinne des §42 AO vor und die Schenkung wird steuerlich nicht anerkannt und der mögliche Gewinn bei den Eltern bzw. Vater/Mutter versteuert.

taxpert

Sunco
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Re: Spekulationssteuer

Beitragvon Sunco » 20. Jun 2017, 15:09

Herzlichen Dank für die Ausführliche Erklärung!

Sunco
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Re: Spekulationssteuer

Beitragvon Sunco » 20. Jun 2017, 15:20

Gäbe es halbwegs legale Möglichkeiten die Steuer zu mindern. Die Wohnung habe ich fü 58.000 im 2011 gekauft. Und jetzt kann ich diese für 120.000 verkaufen. Mein durchschnittlicher Steursatz liegt momentan bei 35%. Und verkaufen möchte ich um ein Haus zu bauen...

reckoner
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Re: Spekulationssteuer

Beitragvon reckoner » 21. Jun 2017, 00:07

Hallo,

Gäbe es halbwegs legale Möglichkeiten die Steuer zu mindern.
Klar, einfach noch ein Jahr dort wohnen bleiben. Und da das nun wirklich nicht sehr lang ist finde ich das eine durchaus annehmbare Lösung.
Oder du vermietest wieder fremd, und zwar für 5 Jahre, auch dann wäre es steuerfrei. Da gibt es auch Möglichkeiten über einen Mietkauf (der Käufer kauft nicht, sondern mietet erstmal mit einer Kaufoption); die entsprechenden Verträge sollte sich dann aber unbedingt ein Steuerberater anschauen.

Andere Möglichkeit: Du schenkst deinem Sohn den Kaufbetrag mit dem Vorbehalt, davon deine Wohnung zu kaufen, was er dann auch tut. Dann könnte er imho steuerfrei weiterverkaufen (vorausgesetzt er wohnt auch mit in der Wohnung, wovon ich natürlich ausgehe). Aber ohne Gewähr, Gestaltungsmissbrauch liegt bei solchen familieninternen Geschäften immer in der Luft.
Beachte dabei auch was dir taxpert geantwortet hatte, sprich: Der Erlös gehört dann dem Sohn.

Was soll denn eigentlich mit dem Geld geschehen? Ist es schon fest eingeplant, etwa wieder für den Kauf einer Immobilie?

Stefan

taxpert
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Re: Spekulationssteuer

Beitragvon taxpert » 21. Jun 2017, 06:36

Natürlich gibt es legale Möglichkeiten die Steuerlast zu mindern! Nur "kosten" sie alle Geld und für jeden eingesetzten Euro bekommt man höchstens 42 Cent "zurück"! Fällt unter die Kategorie: "Wir müssen Steuern sparen, egal was es kostet!"

reckoner hat geschrieben:Klar, einfach noch ein Jahr dort wohnen bleiben.
Das dürfte tatsächlich die eleganteste Lösung sein, insbesondere da der Verkauf bereits im Januar 2018 möglich ist, BMF vom 5.10.2000, Beispiel zu Rz. 25.

Die eigene Bautätigkeit muss man natürlich ggf. etwas "abbremsen", aber die dann ggf. notwendige Zwischenfinanzierung für die fehlende Summe dürfte in diesen Niedrigzinszeiten billiger sein als die Steuerbelastung!

Natürlich kann niemand voraussehen, ob man Anfang 2018 wieder einen Käufer für 120.000 Euro findet! Das ist das Risiko darin!

taxpert

 

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