Relevanz Zeitpunkt Entscheidung für Eigennutzung/Vermietung

[Svenja S.]

Guten Tag,

ich habe eine Rückfrage vom Finanzamt zu meiner Steuerklärung für das Jahr erhalten und möchte vorher kurz die Situation erläutern: Im November 2016 habe ich zusammen mit meinem Ex-Freund ein Einfamilienhaus gekauft. Bestandteil des Kaufvertrages war, dass wir das Haus so lange an die Vorbesitzer weitervermieten, bis deren neues Haus fertig ist. Im Laufe des Jahres 2017 haben wir uns dann getrennt.

Am 01.02.2018 wurde das Haus auf mich überschrieben, es war zu diesem Zeitpunkt weiterhin vermietet an die alten Besitzer, für 1.600,- €/Monat. Diese sind zum 01.10.2018 ausgezogen. Zum 01.11.2018 bin ich selbst in den Keller des Hauses gezogen. Zwei der drei Räume im Dachgeschoss habe ich für jeweils 500,- €/Monat vermietet. Einen zum 15.11.2018 und einen zum 01.12.2018 (den 3. erst in 2019). Küche und Wohnzimmer im EG dienen als Gemeinschaftsräume. Die Mietverträge habe ich auf zwei Jahre befristet. Der Hintergrund ist, dass ich das Haus grundsätzlich lieber mit einem neuen Partner bewohnen möchte und mir so alle Optionen offen halten will.

Vom Finanzamt habe ich nun folgende Rückfragen erhalten:

1. „Nachweise für Zeitungsanzeigen ihV 15 ,- € [ebay Kleinanzeigen Premium]. Bitte erläutern Sie, zu welchem Zeitpunkt die Selbstnutzung Ihrerseits feststand.“
Wie bereits beschrieben sollte die Selbstnutzung nach dem Auszug des Vorbesitzers und einer kurzen Renovierung beginnen. Welchen steuerlichen Auswirkungen hat die Tatsache, ab wann eine Selbstnutzung feststand?

2. „Bitte erläutern Sie die Gründe für die befristeten Mietverträge und inwiefern Sie beabsichtigen, die Räume ab dem 01.01.2021 weiter zu nutzen.“
Die Frage kann ich absolut nicht beantworten. Am liebsten will ich alles selbst bewohnen, sofern ich bis dahin einen Partner finde. Ansonsten bin ich aufs Vermieten angewiesen, da ich mir das Haus sonst finanziell nicht leisten kann.
Welchen unterschied macht es steuerlich wenn ich bereits jetzt für das Finanzamt festlege, ob ich das Haus ab 2021 selbst bewohne oder vermiete?

Danke im Voraus für eure Antworten!

LG Svenja

[taxpert]

Welchen unterschied macht es steuerlich wenn ich bereits jetzt für das Finanzamt festlege, ob ich das Haus ab 2021 selbst bewohne oder vermiete?

Unterm Strich wahrscheinlich gar keinen!

Ich hole mal etwas weiter aus, damit Du weißt, warum das FA fragt und was die Auswirkung für Dich sein wird!

Grundsätzlich sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich privilegiert. Solange Du unbefristet vermietest und mehr als 66% der ortsüblichen Miete verlangst wird qua Definition eine Überschusserzielungsabsicht unterstellt!

Ich unterstelle mal. dass Du hier ...

an die Vorbesitzer weitervermieten

... und hier ...

Die Mietverträge habe ich auf zwei Jahre befristet.

... zunächst aus steuerliche Sicht Verluste geltend machst!

Aus steuerlicher Sicht werden -da bisher nur befristete Vermietungen vorliegen- diese Verluste nur anerkannt, wenn sie im Laufe der kommenden Jahre durch entsprechende Überschüsse ausgeglichen werden. Hierzu ist ggf. eine Prognoserechnung von Dir erforderlich. Wenn Du sagst, dass Du voraussichtlich schon 2021 das komplette haus selber bewohnen willst, werden wahrscheinlich die Verluste bereits jetzt nicht anerkannt. Wenn Du sagst, die private Nutzung ist noch nicht absehbar, werden die Verluste voraussichtlich nur vorläufig anerkannt und ggf. die Bescheide rückwirkend mit entsprechender Verzinsung geändert.

taxpert