Ansetzen der Erhaltungsaufwendungen

[MarcusS]

Guten Abend erst einmal,

ich habe letztes Jahr eine kleine ETW gekauft und diese vermietet. Der Preis teilt sich wie folgt auf:
75.000,- Gesamt Kaufpreis
Gebäudeanteil des Kaufpreises: 52.573,00 €
auf das Gebäude entfallene Anschaffungsnebenkosten 4.450,20 €
Direkt nach dem kauf habe ich das Bad renovieren lassen für 8.300,-€ (netto)

Wenn ich das alles richtig verstehe, dann überschreiten die Renovierungskosten damit nicht die 15% Grenze. Das wären 8553,48 € (15% vom Gebäudeanteil und den Anschaffungsnebenkosten). Ich habe verstanden, dass ich damit die volle Höhe der Instandhaltung direkt abziehen kann und nicht über die 50 Jahre (AfA) abschreiben muss.

1. Habe ich das richtig verstanden?
2. Was passiert, wenn ich nun (z.B. im 1. bis 3. Jahr nach Kauf noch weitere Kosten ansetzen will. Also z.B. eine neue Wohnungstüre einbauen lasse oder lassen muss. Dann komme ich über die 15% Grenze und alles muss ggf rückwirkend als AFA über 50 Jahre laufen?
3. Da hilft es vermutlich auch nicht, wenn ich die Instandhaltung über 2-5 Jahre abschreibe anstatt vollständig im ersten Jahr, korrekt?

Danke und viele Grüße
Marcus

[schlauelia]

Renovierungskosten werden brutto angesetzt! Und 15% von 52.753,-- sind 6.675,-- - also alles gehört zur AfA!

[MarcusS]

Vielen Dank für die Antwort. Das sind natürlich leider keine guten Nachrichten. Ich hatte gelesen, dass auf die Kaufnebenkosten hinzugerechnet werden können. Daher kam die 15% Summe

[schlauelia]

dann würde es knapp ( und ob das FA den Gebäudeanteil auch so sieht/berechnet?) aber 8.300,--netto + 19% ist auf jeden Fall mehr!

2018 ist ja schon vorbei, da kann man nicht mehr gestalten...

[taxpert]

Ich hatte gelesen, dass auf die Kaufnebenkosten hinzugerechnet werden können.

Ist auch zutreffend!

§6 Abs.1 Nr.1a EStG:

15 Prozent der Anschaffungskosten

H6.2 EStH "Anschaffungskosten"

Begriff und Umfang > § 255 Abs. 1 HGB

§255 Abs.1 Satz 2 HGB:

Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten ...

Renovierungskosten werden brutto angesetzt!

Seit wann das?

§6 Abs.1 Nr.1a EStG:

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch ..., wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer ...

2. Was passiert, wenn ich nun (z.B. im 1. bis 3. Jahr nach Kauf noch weitere Kosten ansetzen will. Also z.B. eine neue Wohnungstüre einbauen lasse oder lassen muss. Dann komme ich über die 15% Grenze und alles muss ggf rückwirkend als AFA über 50 Jahre laufen?

Ja, der Bescheid 2018 wird dann entsprechend nach §175 Abs.1 Nr.2 AO geändert.

3. Da hilft es vermutlich auch nicht, wenn ich die Instandhaltung über 2-5 Jahre abschreibe anstatt vollständig im ersten Jahr, korrekt?

Da es sich bei (nachträglichem) Überschreiten der 15%-Grenze des §6 Abs.1 Nr.1a EStG qua Definition nicht mehr um Erhaltungsaufwand, sondern um Anschaffungskosten handelt, greift dann natürlich auch §82b EStDV nicht mehr!

taxpert

[MarcusS]

Da es ja anscheinend widersprüchliche Aussagen gab, habe ich zur Sicherheit noch mal die referenzierten Gesetztestexte nachgelesen Danke taxpert für die tolle Erklärung und Mühe. Vor allem für die Klarheit. Das hilft ungemein.

Demnach stellt es sich bei mir so da. Ich kann die 8300,-€ voll absetzen, da ich nicht über die für meine Situation geltende Nettosumme von 8553,48 € (15% vom Gebäudeanteil und den Anschaffungsnebenkosten) komme. Nur wenn ich jetzt noch mal weitere Aufwände geltend machen möchte, dann wird es automatisch zu den Anschaffungskosten hinzugerechnet.


Eine letzte Frage: Laufende Erhaltugsaufwände, egal in welcher Höhe werden somit IMMER in den ersten 3 Jahren aufaddiert. Egal ob es sich um ein neues Bad oder eine 5,- Steckdose handelt. Damit kann ich in den kommenden Jahren eigentlich nichts mehr geltend machen. Danach aber wieder ganz regulär. Habe ich das richtig verstanden, oder kann man parallel immer noch ein paar hundert Euro für Erhaltungen ansetzen, die nicht in die 15% Summe gerechnet werden?

[schlauelia]

eine Steckdose gehört nicht zu Instandsetzungs- oder gar Modernisierungskosten - genauso wenig wie andere kleinere Reparaturen an der Einrichtung, Wohnung...

Und wenn mal ein Eimer Farbe gekauft wird auch nicht!

[taxpert]

eine Steckdose gehört nicht zu Instandsetzungs- oder gar Modernisierungskosten - genauso wenig wie andere kleinere Reparaturen an der Einrichtung, Wohnung...

Und wenn mal ein Eimer Farbe gekauft wird auch nicht!

Stimmt leider nicht ganz!

Auf Grund der verschärfenden Rechtsprechung des BFH (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15 alle vom 14.06.2016) fallen praktisch nur noch jährlich anfallende Wartungsarbeiten nicht unter §6 Abs.1 Nr.1a EStG.

Die Zurechnung von anschaffungsnahen Aufwendungen zu den Herstellungskosten bedeutet allerdings nicht, dass es in diesen Jahren überhaupt keinen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geben könnte. Aufwendungen, die mit den Umbau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Zusammenhang stehen, können als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen sein. Hierunter fallen insbesondere Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen und daher nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich nicht zu den Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören. Zu den jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen in diesem Sinne gehören insbesondere Aufwendungen für regelmäßige Wartungsarbeiten wie laufende Heizungs- oder Aufzugswartungen, Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesekosten (Trossen, DStR 2012, 447, 449; ähnlich Schmidt/Kulosa, a.a.O., § 6 Rz 386; Spindler, DB 2004, 507, 510; Pezzer, DStR 2004, 525, 528).
(BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 – IX R 22/15 –, BFHE 254, 251, BStBl II 2016, 999, Rn. 24)

taxpert

[Julia Mannai]

Ohje, wenn man sich die Antworten mancher Leute durchliest, dann versteht man, wieso Steuerberatung durch Laien verboten ist... Der Schaden durch eine falsche Auskunft könnte enorm sein.
Marcus, ein paar wichtige Hinweise (von einem weiteren Laien, deswegen bitte mit enormer Vorsicht genießen):

1. Gebäudeanteil des Kaufpreises: Wie hast du diesen berechnet? Das kannst du nicht einfach mit der Restwertmethode (= Kaufpreis - Bodenwert) machen. Dazu musst du unbedingt dieses Formular nehmen: "BMF: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung". Wenn dir bei der Kaufpreisaufteilung Fehler unterlaufen, dann könntest du enorm daneben liegen und dann die 15%-Grenze leicht übersteigen!

2. 2018 ist ja schon vorbei, da kann man nicht mehr gestalten... denn wenn du zufällig vergisst einen Teil der Kosten in der Steuererklärung anzugeben, weil die Belege z.B. verloren gegangen sind , dann wäre das Steuerverkürzung (oder Steuerhinterziehung? ich kenne mich damit nicht aus)… natürlich nur falls das Finanzamt dahinterkommt...

3. Falls du die Steuererklärung abgegeben hast und dir dann aufgefallen ist, dass du etwas falsch angegeben hast (z.B. zu hohe Erhaltungsaufwendungen angegeben oder so...), dann kannst du immernoch eine korrigierte Fassung nachschicken, wenn der Steuerbescheid noch nicht erstellt wurde. Und selbst wenn er schon zugeschickt wurde, hast du noch einen Monat Zeit Einspruch einzulegen. Das kann man auch zur Korrektur der eigenen Angaben nutzen, falls man etwas falsch angegeben hat.

4. "Laufende Erhaltugsaufwände, egal in welcher Höhe werden somit IMMER in den ersten 3 Jahren aufaddiert." - Ohja! Und denke auch an mögliche Erhaltungsaufwendungen am Gemeinschaftseigentum... Ich bin mir nicht sicher, aber ich denke, dass sie auch dazu zählen. In der Hausgeldabrechnung gibt es so Punkte wie "laufende Instandhaltung" oder "Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage"... ich kann mir gut vorstellen, dass ein besonders penibler Sachbearbeiter auch diese Kosten miteinbezieht, wenn es keine jährlich anfallenden Wartungsarbeiten sind. Aber so einen fleißigen Beamten kann ich mir eigentlich kaum vorstellen. Größere Sachen wie Fassadensanierung würden aber bestimmt auffallen.