hallo,
wir möchten ein haus kaufen mit 15-20 wohnungen. wir haben schon eins gefunden.
es bringt monatlich einen nettoertrag von ca. 7400 €. der kredit (zinsen und 3 % tilgung) würde 4400 € betragen. es blieben dann so um die 3000 € pro monat übrig.
wir würden das als gemeinschft kaufen, also 3 personen.
wieviel steuern müssten wir insgesamt zahlen, wenn wir keine anderen einkommen hätten ,wobei wir auch wirklich nur wenig einkommen momentan haben ?
übrigens ,wenn das wichtig ist:
der tilgungsanteil im kredit würde insgesamt im ersten jahr ca 21000 € betragen .
dann jedes jahr 1000 € mehr bzw. ab dem 6 bis 15 jahr (da wir den kredit auf 15 jahre fest nehmen) jeweils 2000 € mehr pro jahr .
danke
wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
Hallo,
kann ich so nicht sagen, weil keine Angaben zu den Anschaffungskosten gemacht wurde. Auch fehlt die Information, an wen vermietet werden soll? Bei Wohnraumvermietung ist 2% der Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung § 7 Abs. 4 EStG als Werbekosten anzusetzen. Bei Vermietung an Unternehmer für ihr Unternehmen sind im Regelfall 3 % der Anschaffungskosten als Werbekosten abziehbar.
Die Nebenkostenvorauszahlungen sind als Einnahmen zu erfassen, die Betriebskosten und die Zinsen der Bank sind Werbekosten.
Nach Erstellung der Jahresabrechnung unter Anwendung von § 11 EStG wird eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung §§ 179, 180 AO für die drei Beteiligten beim Lagefinanzamt zu dem Grundstück abgegeben und dann bekommt jeder Beteiligter seine quotale Zuweisung des Gewinnes entsprechend der Höhe der Beteiligung.
Achtung: Die AfA wird nur für das Gebäude berechnet, die Kosten des Grundstückes sind vorher abzuziehen. Die Anschaffungsnebenkosten sind entsprechend der Vorschriften aufzuteilen auf Grundstück und Gebäude.
Gruß
kann ich so nicht sagen, weil keine Angaben zu den Anschaffungskosten gemacht wurde. Auch fehlt die Information, an wen vermietet werden soll? Bei Wohnraumvermietung ist 2% der Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung § 7 Abs. 4 EStG als Werbekosten anzusetzen. Bei Vermietung an Unternehmer für ihr Unternehmen sind im Regelfall 3 % der Anschaffungskosten als Werbekosten abziehbar.
Die Nebenkostenvorauszahlungen sind als Einnahmen zu erfassen, die Betriebskosten und die Zinsen der Bank sind Werbekosten.
Nach Erstellung der Jahresabrechnung unter Anwendung von § 11 EStG wird eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung §§ 179, 180 AO für die drei Beteiligten beim Lagefinanzamt zu dem Grundstück abgegeben und dann bekommt jeder Beteiligter seine quotale Zuweisung des Gewinnes entsprechend der Höhe der Beteiligung.
Achtung: Die AfA wird nur für das Gebäude berechnet, die Kosten des Grundstückes sind vorher abzuziehen. Die Anschaffungsnebenkosten sind entsprechend der Vorschriften aufzuteilen auf Grundstück und Gebäude.
Gruß
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
ok, also vielen dank bis jetzt .
es ist so : das haus kostet 800 000 € mit nebenkosten,also ohne NK ca 730 000 €.
es wir drei eigentümer geben , falls das überhaupt steuerlich gut ist, ich denke ja , dann hätten wir zusammen einen freibetrag von 24 000 € .
wir sind momentan nicht bis wenig berufstätig, wird also nicht vile draufkommen auf die mieteinnahmen.
nehmen wir natürlich jetzt an ,dass wir sonst keine einkommen hätten, ausser den mieten .
es wird nur an privatpersonen vermietet.
danke
es ist so : das haus kostet 800 000 € mit nebenkosten,also ohne NK ca 730 000 €.
es wir drei eigentümer geben , falls das überhaupt steuerlich gut ist, ich denke ja , dann hätten wir zusammen einen freibetrag von 24 000 € .
wir sind momentan nicht bis wenig berufstätig, wird also nicht vile draufkommen auf die mieteinnahmen.
nehmen wir natürlich jetzt an ,dass wir sonst keine einkommen hätten, ausser den mieten .
es wird nur an privatpersonen vermietet.
danke
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
Hallo,
nun kann ich Dir immer noch nichts sagen, das Haus Kostet 740.000,-. Das ist der Preis für das Gebäude und das Grundstück. Die Nebenkosten ist entsprechend derprozentualen AUfteilung Gebäude / Grundstück auf die Kosten zu verteilen. Grundstücke sind nicht abschreibungsfähig (außer Kiesgruben und ähnl.), welcher Teil ist den nun für das Gebäude? Wenn Du es nicht weist, jede Gemeinde hat ein Liegenschaftsregister und die können Dir den Grundstückspreis pro m² sagen, multipliziert mit den m² des Grundstückes; findest Du im Kaufexposé oder durch Anfrage beim zuständigen Katasteramt unter Angabe der Flur-Nr. etc..
Das ist dann eine Eigentümergemeinschaft, daher frage ich mich, woher Du den Freibetrag von 24.000 € hast. 24.500 € Freibetrag gibt es bei der Gewerbesteuer für Einkünfte gemäß § 15 EStG, hat aber mit Einkommensteuer nur insoweit zu tun als das Du eine Anrechnung auf die Einkommensteuer nach § 35 EStG für tatsächliche Gewerbesteuerbelastung erhälst.
Das wäre bei Einkünften aus Vermietung nur dann der Fall, wenn Du mindestens 3 Häuser hast, die Du vermietest, oder dieses Haus; bzw. die Anteile an der Eigentümergemeinschaft, gegebenenfalls an der GbR (je nach gewählter Gesellschaftsform) über die Spiegelbildtherorie in ein Betriebsvermögen eingelegt hast und damit die Gewinne im Sinne des § 15 EStG zu erfassen sind. Würde aber eigentlich keinen Sinn machen und schädlich für die Spekulationsfristen sein.
Gruß
nun kann ich Dir immer noch nichts sagen, das Haus Kostet 740.000,-. Das ist der Preis für das Gebäude und das Grundstück. Die Nebenkosten ist entsprechend derprozentualen AUfteilung Gebäude / Grundstück auf die Kosten zu verteilen. Grundstücke sind nicht abschreibungsfähig (außer Kiesgruben und ähnl.), welcher Teil ist den nun für das Gebäude? Wenn Du es nicht weist, jede Gemeinde hat ein Liegenschaftsregister und die können Dir den Grundstückspreis pro m² sagen, multipliziert mit den m² des Grundstückes; findest Du im Kaufexposé oder durch Anfrage beim zuständigen Katasteramt unter Angabe der Flur-Nr. etc..
Das ist dann eine Eigentümergemeinschaft, daher frage ich mich, woher Du den Freibetrag von 24.000 € hast. 24.500 € Freibetrag gibt es bei der Gewerbesteuer für Einkünfte gemäß § 15 EStG, hat aber mit Einkommensteuer nur insoweit zu tun als das Du eine Anrechnung auf die Einkommensteuer nach § 35 EStG für tatsächliche Gewerbesteuerbelastung erhälst.
Das wäre bei Einkünften aus Vermietung nur dann der Fall, wenn Du mindestens 3 Häuser hast, die Du vermietest, oder dieses Haus; bzw. die Anteile an der Eigentümergemeinschaft, gegebenenfalls an der GbR (je nach gewählter Gesellschaftsform) über die Spiegelbildtherorie in ein Betriebsvermögen eingelegt hast und damit die Gewinne im Sinne des § 15 EStG zu erfassen sind. Würde aber eigentlich keinen Sinn machen und schädlich für die Spekulationsfristen sein.
Gruß
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
ok, danke .
es geht mir in erster linie vor dem kauf zu wissen wieviel ich steuern ca. auf die mieteinahmen jährlich zahlen muss und und ob es sich lohnt 3 eigentümer ( wegen freibetrag : 3 x 8000 € = 24 000 €) oder nur einen zu haben . ( siehe oben wegen zahlen ).
denn wenn es nur ein eigentümer gibt , gibt es auch nur einmal 8000 € freibetrag , denke ich zumindest.
und ,habe ich das richtig verstanden, nur wenn ich mindestens drei häuser besitze, muss ich steuern zahlen ??
also wir haben auch noch ein haus auf kredit mit 4 wohnungen , von dem uns allerdings monatlich 200 € nach dem abzug des kredites bleibt, dazu noch eine wohnug ,nicht auf kredit , die auch monatlich 200 € nettomiete abwirft.
kann man das als 3 objekte sehen ?
was würden sie mir denn empfehlen,wie ich das haus kaufen sollte , in bezug auf die steuer ?
danke
es geht mir in erster linie vor dem kauf zu wissen wieviel ich steuern ca. auf die mieteinahmen jährlich zahlen muss und und ob es sich lohnt 3 eigentümer ( wegen freibetrag : 3 x 8000 € = 24 000 €) oder nur einen zu haben . ( siehe oben wegen zahlen ).
denn wenn es nur ein eigentümer gibt , gibt es auch nur einmal 8000 € freibetrag , denke ich zumindest.
und ,habe ich das richtig verstanden, nur wenn ich mindestens drei häuser besitze, muss ich steuern zahlen ??
also wir haben auch noch ein haus auf kredit mit 4 wohnungen , von dem uns allerdings monatlich 200 € nach dem abzug des kredites bleibt, dazu noch eine wohnug ,nicht auf kredit , die auch monatlich 200 € nettomiete abwirft.
kann man das als 3 objekte sehen ?
was würden sie mir denn empfehlen,wie ich das haus kaufen sollte , in bezug auf die steuer ?
danke
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
Hallo,
wo immer Du den Freibetrag von 8.000 € herholst, ich weis es nicht. Entweder Du hast Einkünfte gemäß § 21 EStG (Vermietung) oder Du hast Einkünfte gemäß § 15 EStG (gewerbliche Vermietung). In jedem Fall errechnen sich die Einkünfte wie folgt:
Mieteinnahmen und alle Einnahmen für Nebenkostenvorauszahlungen
abzüglich Werbekosten (Schuldzinsen, laufende Betriebskosten und Gebäudeabschreibung)
Die Gebäudeabschreibung errechnet sich wie oben erläutert. Ich kann keine Berechnung durchführen, solange die Höhe der Abschreibung des Gebäudes nicht zu ermitteln ist.
Gruß
wo immer Du den Freibetrag von 8.000 € herholst, ich weis es nicht. Entweder Du hast Einkünfte gemäß § 21 EStG (Vermietung) oder Du hast Einkünfte gemäß § 15 EStG (gewerbliche Vermietung). In jedem Fall errechnen sich die Einkünfte wie folgt:
Mieteinnahmen und alle Einnahmen für Nebenkostenvorauszahlungen
abzüglich Werbekosten (Schuldzinsen, laufende Betriebskosten und Gebäudeabschreibung)
Die Gebäudeabschreibung errechnet sich wie oben erläutert. Ich kann keine Berechnung durchführen, solange die Höhe der Abschreibung des Gebäudes nicht zu ermitteln ist.
Gruß
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
ok.
hat man denn nicht bei der einkommensteuer einen freibetrag von 8004 € pro person ?
sie haben nicht gesagt, wieviel prozent von den mieteinahmen man abziehen muss als steuer ,worum es mir auch die ganze zeit hier geht. gibt es da eine prozentabgabe oder einen höchsten steuersatz bei vermietung ?
also wenn ich jetzt die werbekosten von den mieteinhamen und NK angezogen habe , wieviel prozent muss ich dann noch als steuer abziehen , können sie dazu etwas sagen ?
danke
hat man denn nicht bei der einkommensteuer einen freibetrag von 8004 € pro person ?
sie haben nicht gesagt, wieviel prozent von den mieteinahmen man abziehen muss als steuer ,worum es mir auch die ganze zeit hier geht. gibt es da eine prozentabgabe oder einen höchsten steuersatz bei vermietung ?
also wenn ich jetzt die werbekosten von den mieteinhamen und NK angezogen habe , wieviel prozent muss ich dann noch als steuer abziehen , können sie dazu etwas sagen ?
danke
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
Hallo,
es gibt keinen höchsten Steuersatz bei Vermietung, aber nun verstehe ich wenigstens, was Du mit den 8.000 € meinst.
Bei der Berechnung der Einkommensteuer ist wie folgt zu verfahren:
Ermittlung der Summe der Einkünfte aus den 7 Einkunftsarten § 2 Abs. 1 Nr. 1-7 EStG und R 2 EStR. Dann kommen verschiedene Kürzungen (§§ 24a + b, 13 Abs. 3 EStG) und eventuelle Hinzurechnung nach § 52 Abs. 3 Satz 3 EStG, ergibt dann den Gesamtbetrag der Einkünfte.
Danach wird abgezogen ein eventueller Verlustabzug, Sonderausgaben, Außergewöhnliche Belastungen und ggf. Steuerbegünstigungen und das ergibt dann das Einkommen. Davon wird dann abgezogen der Freibetrag für Kinder und eventuell ein Härteausgleich.
Das ergibt dann das "zu versteuernde Einkommen" (zvE).
Das zvE ist bemessensgrundlage für die Festsetzung der tariflichen Einkommensteuer. Die tarifliche Einkommensteuer richtet sich nach der Veranlagungsart §§ 25 ff. EStG. Bei Alleinstehenden ist das im Regelfall die Grundtabelle.
Wenn das zvE größer als 8.004 € ist, wird eine Einkommensteuer festgesetzt.
Da im Sachverhalt keine Angaben zu den anderen Einkunftsarten waren und auch die Sonderausgaben/Vorsorgeaufwendungen nicht benannt waren, kann ich eine Berechnung nicht durchführen. Die genaue Berechnung kann nur an den Unterlagen erstellt werden, dazu must Du dir aber einen Steuerberater suchen, weil ich das entsprechend der geltenden Gesetze nicht darf.
Gruß
es gibt keinen höchsten Steuersatz bei Vermietung, aber nun verstehe ich wenigstens, was Du mit den 8.000 € meinst.
Bei der Berechnung der Einkommensteuer ist wie folgt zu verfahren:
Ermittlung der Summe der Einkünfte aus den 7 Einkunftsarten § 2 Abs. 1 Nr. 1-7 EStG und R 2 EStR. Dann kommen verschiedene Kürzungen (§§ 24a + b, 13 Abs. 3 EStG) und eventuelle Hinzurechnung nach § 52 Abs. 3 Satz 3 EStG, ergibt dann den Gesamtbetrag der Einkünfte.
Danach wird abgezogen ein eventueller Verlustabzug, Sonderausgaben, Außergewöhnliche Belastungen und ggf. Steuerbegünstigungen und das ergibt dann das Einkommen. Davon wird dann abgezogen der Freibetrag für Kinder und eventuell ein Härteausgleich.
Das ergibt dann das "zu versteuernde Einkommen" (zvE).
Das zvE ist bemessensgrundlage für die Festsetzung der tariflichen Einkommensteuer. Die tarifliche Einkommensteuer richtet sich nach der Veranlagungsart §§ 25 ff. EStG. Bei Alleinstehenden ist das im Regelfall die Grundtabelle.
Wenn das zvE größer als 8.004 € ist, wird eine Einkommensteuer festgesetzt.
Da im Sachverhalt keine Angaben zu den anderen Einkunftsarten waren und auch die Sonderausgaben/Vorsorgeaufwendungen nicht benannt waren, kann ich eine Berechnung nicht durchführen. Die genaue Berechnung kann nur an den Unterlagen erstellt werden, dazu must Du dir aber einen Steuerberater suchen, weil ich das entsprechend der geltenden Gesetze nicht darf.
Gruß
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
ok, also werden dann doch die 8004 € in betracht gezogen auch bei vermietung und verpachtung ?
was mich natürlich nteressiert , ist , nur so ca., wie viel ich bei netto mieteinamhen von
35 000 € pro jahr steuern darauf bezahlen , ohne dass ich irgendwo noch andere einnahmen hätte, kann man das nicht irgendwie ungefähr sagen ?
und wäre es besser das haus auf drei eigentümer zu verteilen , bzw. dann auch die mieteinnahmen zu verteilen, oder es nur bei einem zu belassen, was wäre steuerlich besser ?
gibt es irgendwo im netzt irgendwo irgendwelche beispielberechnungen dazu oder ähnlichen fällen, wo man sich das mal anschauen kann ?
danke
was mich natürlich nteressiert , ist , nur so ca., wie viel ich bei netto mieteinamhen von
35 000 € pro jahr steuern darauf bezahlen , ohne dass ich irgendwo noch andere einnahmen hätte, kann man das nicht irgendwie ungefähr sagen ?
und wäre es besser das haus auf drei eigentümer zu verteilen , bzw. dann auch die mieteinnahmen zu verteilen, oder es nur bei einem zu belassen, was wäre steuerlich besser ?
gibt es irgendwo im netzt irgendwo irgendwelche beispielberechnungen dazu oder ähnlichen fällen, wo man sich das mal anschauen kann ?
danke
-
Tempelhof123
- Beiträge: 183
- Registriert: 30. Mär 2010, 23:39
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
Hallo,
allgemein lässt sich sagen, dass bei einer Verteilung auf drei Personen in Summe natürlich weniger Steuern zu zahlen sind, als bei einer Person. Dafür kann es bei drei Personen Ärger geben, wenn Ihr Euch mal streitet oder einer aussteigen will und ausgezahlt werden möchte. Auch die Steuerberatungskosten sind bei einer GbR höher als bei einer Natürlichen Person. Dies alles git es zu bedenken.
Zur Höhe der Steuern lässt sich nichts sagen, da hier sämtliche Angaben fehlen. Beim Darlehen können nur die Zinsen abgesetzt werden und nicht die Tilgung. Die AfA kann nicht berechnet werden, weil unklar ist, inwiefern sich der Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude verteilt etc. etc.,
Gruß aus Berlin
allgemein lässt sich sagen, dass bei einer Verteilung auf drei Personen in Summe natürlich weniger Steuern zu zahlen sind, als bei einer Person. Dafür kann es bei drei Personen Ärger geben, wenn Ihr Euch mal streitet oder einer aussteigen will und ausgezahlt werden möchte. Auch die Steuerberatungskosten sind bei einer GbR höher als bei einer Natürlichen Person. Dies alles git es zu bedenken.
Zur Höhe der Steuern lässt sich nichts sagen, da hier sämtliche Angaben fehlen. Beim Darlehen können nur die Zinsen abgesetzt werden und nicht die Tilgung. Die AfA kann nicht berechnet werden, weil unklar ist, inwiefern sich der Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude verteilt etc. etc.,
Gruß aus Berlin
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ??
Bei 800 000 € Anschaffungskosten und 15-20 Wohnungen ist glaube ich das Thema "Erfolgreich vermieten" wichtiger als die steuerliche Behandlung möglicher Gewinne. 40 000 € pro Wohnung sieht mir sehr kritisch aus als Kaufpreis. Also entweder hast du eine Bruchbude gekauft, die bald gar nichts mehr wert ist (Einsturz oder Sperrung durch Behörden) oder das Haus steht womöglich in Eisenhüttenstadt oder anderen demografisch gebeutelten Gegenden.
Re: wieviel steuern bezahlen bei kredit und mieteinahmen ? ?
Das ganze Steuer Thema ist aber auch nur lästig, finde ich.
Ich habe mich dazu zusätzlich noch im Kreditorum Forum angemeldet, damit ich einigermaßen auf dem neusten Stand bleibe. Bei den vielen Änderungen verliert man sonst auch zu schnell den Durchblick.
Falls du dich aber nicht sicher bist, würde ich dir raten einen Steuerberater zu beauftragen!
Ich habe mich dazu zusätzlich noch im Kreditorum Forum angemeldet, damit ich einigermaßen auf dem neusten Stand bleibe. Bei den vielen Änderungen verliert man sonst auch zu schnell den Durchblick.
Falls du dich aber nicht sicher bist, würde ich dir raten einen Steuerberater zu beauftragen!
