Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

schlauelia
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon schlauelia » 7. Feb 2019, 19:05

nun sind ja schon weitere 2 volle Jahre vergangen: ist das Haus vermietet?

Was war bei ESt 2017?

Lia

Rook
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon Rook » 7. Feb 2019, 19:27

nun sind ja schon weitere 2 volle Jahre vergangen: ist das Haus vermietet?
WIr haben das stark renovierungsbedürftige Haus 2 1/4 Jahre und sind noch beim Renovieren.
Der Zeitraum für die Renovierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen soll laut Antwort in diesem Thread nicht beschränkt sein.
Was war bei ESt 2017?
Wurde eingereicht, bisher noch kein Bescheid.

Rook
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon Rook » 25. Mär 2019, 12:05

Hiermit möchte ich Rückmeldung geben, wie die Sache weiter-/ausgegangen ist - besten Dank an alle, die geantwortet haben und die Betreiber des Forums:

Das Finanzamt wird die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorläufig anerkennen (vorläufig, weil zur Zeit die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden kann, sie umfasst auch die Höhe der Einnahmen und der abziehbaren Werbungskosten).

Dann kommt die Berechnung zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises und abschließend soll ich mitteilen, ob ich damit einverstanden bin (ansonsten wird nach Aktenlage entschieden).

Viele Grüße
Rook

schlauelia
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon schlauelia » 25. Mär 2019, 12:38

das ist doch eine gute Nachricht!

Nun fertig renovieren und gewinnbringend vermieten!

Lia

Rook
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon Rook » 26. Feb 2020, 14:02

Hallo,

ich hätte noch eine Anschlussfrage:

Wenn man relativ am Ende der Renovierungsarbeiten kurzzeitig selbst in das später zu vermietende Objekt einziehen würde:
Würde dies alle Abschreibungsmöglichkeiten dann komplett eliminieren?


Besten Dank und viele Grüße
Rook

reckoner
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon reckoner » 26. Feb 2020, 23:35

Hallo,

erstmal natürlich ja, bei selbst bewohnten Immobilien kann man nichts absetzen. Genau deshalb gab es auch den Vorbehalt, die Bescheide werden dann geändert.

Und später, also wenn doch wieder fremdvermietet wird, geht nur noch 2%-AfA (und zwar für 50 minus X Jahre).
Wie da der Wert ermittelt wird weiß ich auch nicht, könnte aber kompliziert werden.

Stefan

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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon taxpert » 27. Feb 2020, 08:30

Wie da der Wert ermittelt wird weiß ich auch nicht, könnte aber kompliziert werden.
Für die Wertermittlung selber ist es egal, ob sofort oder erst später vermietet wird. Trotzdem ist es natürlich spannend! Bei einer so lange dauernden Renovierung wird man davon ausgehen können, dass die Grenzen des §6 Abs.1 Nr.1a EStG überschritten sind! Außerdem wird man sicherlich die Renovierungsbedürftigkeit bei der Kaufpreisaufteilung berücksichtigen müssen!

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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon reckoner » 27. Feb 2020, 09:38

Hallo,
Für die Wertermittlung selber ist es egal, ob sofort oder erst später vermietet wird.
Ich hatte in folgender Richtung gedacht:

Bei sofortiger Vermietung ergibt sich die Basis für die AfA doch einfach aus Kaufpreis minus Grundstück plus Renovierungskosten (jetzt mal angenommen sie liegen über 15%).

Fraglich ist imho aber ob die Renovierung auch später noch als für Fremde üblich angesehen wird - kann es nicht sein, dass dann ein privates Motiv unterstellt wird? Etwa bei Ausstattungen welche die Miete nicht erhöhen (weil die goldenen Türgriffe mit den Initialen des Eigentümers dem Mieter nichts wert sind)?

Außerdem, wie wird denn eigentlich der Wert ermittelt wenn keine Anschaffungsdaten vorhanden sind? Kann man den Wert des Gebäudes nicht auch per Wertgutachten ermitteln lassen? Der Unterschied wäre doch, dass dann auch die Eigenleistung berücksichtigt würde.
Außerdem wird man sicherlich die Renovierungsbedürftigkeit bei der Kaufpreisaufteilung berücksichtigen müssen!
Du meinst den Anteil des Grundstückes?
Aber ist das nicht ein fixer Betrag (X Euro pro qm)?

Stefan

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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon taxpert » 27. Feb 2020, 14:41

Bei sofortiger Vermietung ergibt sich die Basis für die AfA doch einfach aus Kaufpreis minus Grundstück plus Renovierungskosten (jetzt mal angenommen sie liegen über 15%).
Fast richtig!
Fraglich ist imho aber ob die Renovierung auch später noch als für Fremde üblich angesehen wird - kann es nicht sein, dass dann ein privates Motiv unterstellt wird? Etwa bei Ausstattungen welche die Miete nicht erhöhen (weil die goldenen Türgriffe mit den Initialen des Eigentümers dem Mieter nichts wert sind)?
Maßgeblich bleiben aber die ursprünglichen Anschaffungskosten inkl. nachträglicher Anschaffungskosten im Sinne §6 Abs.1 Nr.1a EStG, vgl. R7.3 Abs.6 Satz 2 Nr.1 lit. a) EStR.
Außerdem, wie wird denn eigentlich der Wert ermittelt wenn keine Anschaffungsdaten vorhanden sind?
Es gibt doch wohl einen Kaufvertrag aus dem 2016! Warum sollten also keine Anschaffungsdaten vorliegen?
Kann man den Wert des Gebäudes nicht auch per Wertgutachten ermitteln lassen? Der Unterschied wäre doch, dass dann auch die Eigenleistung berücksichtigt würde.
Entweder Du meinst, dass der Wert im Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung ermittlet wird, dass wäre natürlich NICHT bei Überschusseinkünften, sondern nur bei den Gewinneinkünften so!

Oder Du meinst die Kaufpreisaufteilung! Natürlich KANN man dazu einen Gutachter bemühen! Aber auch der müsste den Wert auf das Kaufdatum ermitteln unter Berücksichtigung des Zustandes in diesem Zeitpunkt!
Du meinst den Anteil des Grundstückes?
Aber ist das nicht ein fixer Betrag (X Euro pro qm)?
Die Kaufpreisaufteilung durch die Methode "Rest-durch-Abzug-Bodenrichtwert" ist schon seit 20 Jahren "tot"! Der BFH verlangt eine Aufteilung nach Verkehrswerten! Auf der Seite des BMF gibt es deshalb eine entsprechende Excel-Tabelle zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung. Dieser Tabelle liegt die ImmoV zu Grunde, an die auch ein Gutachter gebunden ist! Da hier von einem normal gepflegten Gebäude ausgegangen wird, müsste man natürlich bei erheblichem Sanierungsstau einen gewissen Abschlag beim Verkehrswert des Gebäudes machen!

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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon reckoner » 27. Feb 2020, 22:41

Hallo,
Fast richtig!
Warum nur fast? ;)
Es gibt doch wohl einen Kaufvertrag aus dem 2016! Warum sollten also keine Anschaffungsdaten vorliegen?
Meine Frage war allgemein gemeint.
Entweder Du meinst, dass der Wert im Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung ermittlet wird,
Ja, das meinte ich.
Was ist denn der Unterschied zwischen Überschusseinkünften und Gewinneinkünften?
Die Kaufpreisaufteilung durch die Methode "Rest-durch-Abzug-Bodenrichtwert" ist schon seit 20 Jahren "tot"!
OK, wusste ich nicht (bzw. hab' ich schon mal gehört, mich aber nicht konkret damit beschäftigt).
Logisch erscheint es mir aber nicht, dass Grundstücke unterschiedlich bewertet werden. Aber gut, ist eben so.

Stefan

PS: Danke, dass du dir die Mühe machst.


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