Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Rook
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Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon Rook » 3. Apr 2018, 13:35

Hallo,

wir haben Ende 2016 ein älteres Einfamilienhaus gekauft und beabsichtigen, dies nach Renovierung zu vermieten.

Unser Einkommensteuerbescheid 2016 enthält folgenden Passus:
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
Das Objekt wurde im Anschaffungsjahr 2016 nicht vermietet, bzw. wird gerade renoviert, um dann zur Fremdvermietung zu dienen.
Ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung können erst Kosten / Abschreibungsbeträge geltend gemacht werden.
Die von Ihnen beigefügte Anlage der Anschaffungskosten gehört zur Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlage.
Die Abschreibung kann erst nach erfolgter Fertigstellung und Vermietung in Abzug gebracht werden.


Ist das denn so korrekt?

Falls Ja: Kann man die Anschaffungs- und weitere Kosten erst in einer späteren Steuererklärung ohne Nachteile als Abschreibung ansetzen?
Falls Nein: Sollte Einspruch eingelegt werden (es sind noch einige Tage Frist) und mit welcher Begründung?


Besten Dank vorab für die Antworten und viele Grüße,
Rook

reckoner
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon reckoner » 3. Apr 2018, 22:28

Hallo,

nein, das ist nicht korrekt, natürlich kann man auch vor der Vermietung schon Werbungskosten geltend machen.

Einspruch einlegen, Begründung: Die Aussage, dass Werbungskosten erst ab Vermietung geltend gemacht werden können ist Unsinn (natürlich etwas freundlicher formuliert, der Sachbearbeiter bleibt dir nämlich erhalten).

Ein Streitpunkt kann in manchen Fällen sein, ob die Kosten noch zur Vermietung oder schon zur Selbstnutzung gehören (oder umgekehrt). Das betrifft euch aber offenbar nicht, ihr wolltet doch von vornherein vermieten, oder?

Noch was zur Höhe: Eine Renovierung darf - ohne Umsatzsteuer - maximal 15% der Gebäudeanschaffungskosten kosten. Falls es mehr ist liegen Anschaffungskosten vor, die AfA zählen (2% p.a.). Diese 15% gelten für die ersten 3 Jahre nach Kauf.

Stefan

schlauelia
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon schlauelia » 4. Apr 2018, 11:10

gut wäre es, wenn bereits jetzt ein Mieter gefunden wäre - als "Beweis", dass Vermietungsabsicht ab 2016 bestand.
Ansonsten wird das FA die negativen Einkünfte unter Vorbehalt ansetzen...

Lia

Rook
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon Rook » 6. Mai 2018, 19:53

Wir haben den Einspruch eingelegt- vielen Dank für die Hilfe.

Nun kam folgende Antwort (und 2 Rücknahmeerklärungen ;) ):

Die Abschreibung erfolgt gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2a nach erfolgter Fertigstellung. Bei Gebäuden, die zu Vermietungszwecken erworben werden ab dem Zeitpunkt der Vermietung bzw. Fertigstellung/Bezugsfertigkeit.

In Ihrem Fall wurde eine gebrauchte Immobilie erworben mit der Absicht, diese nach Modernisierungsmaßnahmen für fremde Wohnzwecke zu vermieten.
Laut Ihrer Aufstellung wurden die Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung geltend gemacht.
Modernisierungskosten, die in der Regel noch zu den Anschaffungskosten gehören sowie Nachweise der Vermietungsabsicht bzw. bereits abgeschlossener Mietvertrag liegt jedoch dem Finanzamt nicht vor.

In der Regel wird nach abgeschlossener Renovierung vermietet. Ab diesem Zeitpunkt spricht man von Fertigstellung / Abschluss der Modernisierung.
Ich bitte Sie, die Unterlagen nachzureichen bzw. die Fragen zu beantworten.



Da wir Ende 2016 gekauft hatten und erst 2017 mit der Modernisierung begonnen haben (auch Handwerker - z.B. Elektrik erster Teil, vierstelliger Betrag, aber unter 15%) haben wir bei der Erklärung 2016 dazu ja noch nichts angeben können. Das reichen wir nun ein.


Wir machen viel in Eigenleistung, somit wird es aber noch dauern, bis wir ans Vermieten gehen können (Jahre :?: ).
Könnte das ein Problem sein?


Danke und viele Grüße,
Rook

reckoner
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon reckoner » 6. Mai 2018, 22:57

Hallo,
Die Abschreibung erfolgt gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2a nach erfolgter Fertigstellung. Bei Gebäuden, die zu Vermietungszwecken erworben werden ab dem Zeitpunkt der Vermietung bzw. Fertigstellung/Bezugsfertigkeit.
Das passt in eurem Fall ja gar nicht, das Gebäude war ja schon fertiggestellt (mehrmals geht nicht, jedenfalls nicht für unter 15% des Kaufpreises*).

*damit will ich sagen, dass man bei wirklichen Ruinen eventuell von Neubau sprechen kann - nur dann gäbe es eine zweite Fertigstellung
Laut Ihrer Aufstellung wurden die Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung geltend gemacht
Was ja auch richtig ist. Daher verstehe ich diese Mitteilung eigentlich nicht.
Ich kann mir nur vorstellen, dass - wieder - fälschlicherweise von einem Neubau ausgegangen wird, da ist es nämlich richtig, dass die AfA erst mit Fertigstellung beginnt (was ja auch manchmal Jahre dauern kann - ich hab' gerade zwei Bauprojekte in meiner Sichtweite, die bauen da schon seit 2016 ...).
Modernisierungskosten, die in der Regel noch zu den Anschaffungskosten gehören
Von welcher Regel mag denn da die Rede sein?
Denn imho gehören Modernisierungskosten eher regelmäßig zu den Werbungskosten, nach 3 Jahren fast** immer, und für davor gibt es eben gerade die 15% (das ist eine Ausnahme, keine Regel).

**wieder wäre die Ruine vielleicht eine Ausnahme (???)
sowie Nachweise der Vermietungsabsicht bzw. bereits abgeschlossener Mietvertrag liegt jedoch dem Finanzamt nicht vor.
Für mich ist die Ansetzung der Kosten bereits der Nachweis, dass Vermietung beabsichtigt ist, wer außer die Eigentümer soll denn eine Absicht sonst bestätigen können?
Wenn das Finanzamt das anzweifelt kann es den Steuerbescheid ja unter Vorbehalt erlassen.

Ich würde einfach nochmals klar stellen, dass eine Vermietungsabsicht eindeutig vorliegt, dabei dann vielleicht die eigene Wohnsituation und die von nahen Angehörigen erläutern (etwa: "Ich wohne mit meiner Familie in einem eigenen Einfamilienhaus, meine Kinder wohnen ebenfalls in Eigentum. Daher besteht gar kein Bedarf der Eigennutzung.").
Interessant würde es übrigens, wenn ihr mehr als 10 Jahre renoviert und immer alle Kosten absetzt, und dann - plötzlich - doch nicht vermietet, sondern steuerfrei verkauft. Aber auch da würde ein Vorbehalt greifen.
Ich bitte Sie, die Unterlagen nachzureichen bzw. die Fragen zu beantworten.
Welche Fragen wurden denn gestellt?
Wir machen viel in Eigenleistung, somit wird es aber noch dauern, bis wir ans Vermieten gehen können (Jahre :?: ).
Könnte das ein Problem sein?
Möchte ich nicht beurteilen.
Denkbar wäre, dass die Eigenleistungen fiktiv in die Kosten eingerechnet werden, und es damit doch mehr als 15% wären - ergo nur AfA. Das ist imho aber nicht zulässig, obwohl es durchaus nachvollziehbar ist (selber Renovieren ist halt ein gutes Steuersparmodell).

Stefan

Rook
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon Rook » 6. Jun 2018, 08:52

Hallo,

danke - ich möchte kurz den aktuellen Zwischenstand mitteilen:
Ich bitte Sie, die Unterlagen nachzureichen bzw. die Fragen zu beantworten. Welche Fragen wurden denn gestellt?
Stefan
Das habe ich mich auch gefragt.


Ich habe zwei Handwerker-Rechnungen aus 2017 und einen Ausschnitt von Belegen zu Materialkäufen aus 2017 eingereicht (Kauf war Ende 2016, Beginn der Renovierung 2017).und mitgeteilt, dass eine Vermietungsabsicht vorliegt und dass es sich bei dem Objekt nicht um einen Neubau handelt.

Daraufhin kam folgendes Schreiben:

Es wurden von Ihnen Belege aus dem Jahr 2017 eingereicht, aus denen ersichtlich ist, dass die Renovierung an dem erworbenen Gebäude noch nicht abgeschlossen ist.
In der ursprünglich eingereichten Einkommensteuererklärung 2016 wurde in der Anlage V kein Abschreibungsbetrag von Ihnen geltend gemacht.
Eine Aufstellung der Erwerbskosten lag vor.
Ein Grund und Bodenanteil wurde nicht in Abzug gebracht. Die Abschreibungsbemessungsgrundlage kann erst nach Abschluss der Renovierung d.h. bei Bezugsfertigkeit ermittelt werden. Nach momentaner Aktenlage ist das bisher nicht der Fall.
<Dann Verweis auf Rücknahmevordruck>
Sollte keine Nachricht von Ihnen vorliegen, werde ich den Einspruch an die Rechtsbehelfsstelle weiterleiten.

Was bedeutet das denn - und soll ich das so weiterlaufen lassen?

Danke und viele Grüße,
Rook

reckoner
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon reckoner » 6. Jun 2018, 09:21

Hallo,
Sollte keine Nachricht von Ihnen vorliegen, werde ich den Einspruch an die Rechtsbehelfsstelle weiterleiten.
Aha, offenbar ist der Einspruch noch beim Sachbearbeiter gelandet.
Was bedeutet das denn - und soll ich das so weiterlaufen lassen?
Ich wurde jetzt abwarten was die Rechtsbehelfsstelle sagt.

Stefan

PS: Das hier im Forum ist sehr abstarkt und oberflächig, im Einzelfall kann es doch ganz anders sein. Daher könnte es sinnvoll sein, einen Steuerberater einzuschalten.

Rook
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon Rook » 24. Okt 2018, 08:30

Es geht weiter ...

Nun hat das Finanzamt zur Bearbeitung des Einspruchs in 2 Schreiben noch folgendes angefragt <Meine Antworten>:

1a.
Den (notariellen) Kaufvertrag.
<Wird noch übermittelt>

1b.
Frage, warum in 2016 nicht renoviert wurde .
<Übergabe war erst Ende 2016 / Wir renovieren überwiegend selbst, damals nach Unfall auf Krücken unterwegs>

1c.
Aufstellung aller bisher erfolgter Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
<Bereits übermittelt mit dem Hinweis: Wir nehmen die Renovierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen, soweit möglich, selbst vor.>

1d.
Angabe Datum, ab wann vermietet wird.
<Eine Vermietung ist erst nach Abschluss von Punkt 1c möglich.>

2a.
Angabe Zeitpunkt Übergang Nutzen / Lasten.
<Wird noch übermittelt>

2b.
Welche Maßnahmen werden noch durchgeführt?
<Wird noch übermittelt>


Meine Frage:
"Wir nehmen die Renovierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen, soweit möglich, selbst vor.
Können Sie uns in diesem und im Kontext des Einspruchs bitte mitteilen, welcher Zeitraum für die Renovierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen maximal möglich ist?"
wurde nicht beantwortet.

Welcher Zeitraum für die Renovierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen wäre denn maximal möglich?


Danke und viele Grüße,
Rook

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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon reckoner » 24. Okt 2018, 16:05

Hallo,
Frage, warum in 2016 nicht renoviert wurde .
Mir war und ist der Sinn dieser Frage überhaupt nicht klar. Was spielt es für eine Rolle, ob man sofort nach dem Kauf anfängt zu Renovieren, oder erst später?
Frage, warum in 2016 nicht renoviert wurde .
Hast du schon gut beantwortet. Ich würde noch hinzufügen, dass sich Wintermonate regelmäßig nicht so gut zum Renovieren eignen (man fängt ja eher mit den groben Arbeiten an).
Aufstellung aller bisher erfolgter Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Da würde ich einfach auflisten was schon gemacht wurde. Kann sich das Finanzamt je gerne vor Ort anschauen.
Aber auch da weiß ich nicht was das soll. Entweder ist es schon bekannt (weil Werbungskosten), oder unerheblich (man darf gerne auch ohne Absetzung renovieren, wäre ja sogar besser für die Staatskasse).
Angabe Datum, ab wann vermietet wird.
Wie du selber sagst, nach Abschluss der Renovierungen.
Ich würde mir selbst eine Deadline setzen (sonst zieht sich das womöglich ewig hin), und diesen Termin dann auch dem Amt mitteilen (vielleicht mit einer Reserve oben drauf).
Welcher Zeitraum für die Renovierungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen wäre denn maximal möglich?
Ich wüsste nicht wodurch das beschränkt sein sollte.

Stefan

Rook
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Re: Können Kosten / Abschreibungsbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung / Vermietung geltend gemacht werden?

Beitragvon Rook » 7. Feb 2019, 18:04

Hallo,

ein neuer Brief ist gekommen:

Zu Ihrem Einspruch nehme ich nach Überprüfung der Sach- und Rechtslage wie folgt Stellung:

Der Abzug von Aufwendungen als Werbungskosten setzt nach § 9 Abs. 1 EStG voraus, dass diese Aufwendungen der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus einer der Einkunftsarten im Sinne des § 2EStG dienen.
Dies erfordert, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, auf Dauer aus der betreffenden Einkunftsart, hier der aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG, einen Einnahmenüberschuss zu erzielen.
Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung einer (leerstehenden) Wohnung an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.
Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünften nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat.

Der endgültige Entschluss zu vermieten – die Einkunftserzielungsabsicht – ist eine innere Tatsache -, die nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann.
Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden.
Daher muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen.
Nach diesen Grundsätzen ist zu prüfen, ob im Jahr 2016 von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ist.

Für die Feststellung des Bestehens einer Einkunftserzielungsabsicht hinsichtlich renovierungsbedürftiger – und deshalb länger leer stehender – Objekte können aber auch der zeitlich Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung zur Vorbereitung der Vermietung, die (fehlende) Absehbarkeit ob und ggf. wann die Räume im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden sollen, als Indizien herangezogen werden.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist von einer Einkunftserzielungsabsicht im Streitjahr aus folgenden Gründen nicht auszugehen:

Das Objekt steht seit Übergang Nutzen und Lasten im November 2016 leer. Mit der Renovierung des stark sanierungsbedürftigen Objekts wurde nicht zeitnah begonnen. Die erste Rechnung stammt vom März 2017. Hier wurde über den Einbau eines neuen Stromzählers abgerechnet. Nach den vorgelegten Rechnungen erfolgt die Renovierung nur sehr schleppend. Es ist kein Bemühen erkennbar, die Immobilie in einen vermietbaren Zustand zu bringen. Dies spricht auch für ein fehlendes wirtschaftliches Verhalten.

Bitte überprüfen Sie daher die Erfolgsaussichten Ihres Einspruchs nochmals.
Nach ergebnislosem Fristablauf müsste über den Einspruch nach Aktenlage entschieden werden.


Sollte man das einfach so laufen lassen? Oder versuchen, einzelne Punkte anzugreifen / klarzustellen?


Danke und viele Grüße,
Rook


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