Hallo liebe Forengemeinde,
ich wuerde mich mega ueber euren Rat zum Thema Vermietung freuen, vor allem da ich in Bezug auf Steuererklaerung der voellige Nichtskoenner bin. Ich weis das ist viel verlangt, aber der letzte Steuerberater hat mich weggeschickt und gemeint ich soll das alleine machen, es wuerde sich nicht rentieren fuer sowas einfaches das viele Geld an einen Stuerberater zahlen zu muessen.
Da ich eine winzige Eigentumswohnung geerbt habe muss ich mich nun jaehrlich mit der Steuererklaerung rumschlagen, und bin schon immer stolz auf mich wenn ich die Nachzahlung auf einen zweistelligen Bereich druecken kann.
Ich nutze das Steuerprogramm Wiso in der Hoffnung ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen, aber richtig verstehen tue ich eigentlich nichts von dem was ich da eingebe.
Darum gleich eine Batterie an Fragen:
1. die wohl duemmste aller Fragen: Ich bekomme jaehrlich eine Abrechnung der Wohnung wo alle Nebenkosten etc. aufgelistet sind. Kann ich diese Werte 1:1 in die Steuererklaerung eintragen so wie sie auch im Steuerformular stehen? Also z.B. die 150 Euro anteilig fuer Hauswart? Oder muss ich noch irgendwas davon abziehen?
2. Ich zahle monatlich einen Wohngeldberechnungsbeitrag an die WEG, der Betrag beinhaltet Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltungskosten und Heizkostenpauschale (220 Euro mtl). Im WISO Formular sehe ich auch einen Punkt fuer WEG Kosten. Jetzt die Frage:
Nachdem ich oben schon den ganzen Wust an Ausgaben (Erhaltungsaufwendungen, laufende Betriebskosten etc.) angegeben habe als Ausgaben, kann ich dann unter Punkt Hausgeldzahlungen nochmal das WEG Zeug angeben mit den 220 Euro monatlich? Das waere doppelt abgerechnet oder? Bzw ist Hausgeld ueberhaupt die Kosten fuer die WEG? Im Moment bekomme ich also 400 Euro Miete von denen 220 Euro an die WEG weggehen um alle Kosten zu decken. Den Ueberschuss, falls einer vorhanden ist, bekomme ich dann wieder ausgezaehlt in der naechsten Abrechnungsperiode.
3. Muesst ihr auch immer nachzahlen? Ich hoere staendig von Kollegen die mehr verdienen als ich dass sie dauernd Rueckzahlungen bekommen. Ich muss immer nachzahlen, bekomme aber nur 400 Euro Miete von meinem Mietobjekt und verdiene sonst nicht ueber 50k Jahresbrutto.
4. Prueft das Finanzamt die Steuererklaerung wirklich? Meine letzten wurde alle ohne Vermerkt genauso uebernommen wie ich sie abgegeben habe, und ich bezweifle ausdruecklichst das ich sie richtig gemacht habe, auch wenn ich es versucht habe.
Vielen lieben Dank jetzt schonmal fuer eure Zeit, euren Rat und sonstigen Input.
Beste Gruesse
Knurpsel
allgemeine Fragen zu Vermietung
Re: allgemeine Fragen zu Vermietung
Hallo,
zu 1: Das ist nicht ganz so leicht zu beantworten, denn es kommt auch auf den Zahlungszeitpunkt an.
Ich kenne es aber so, dass man in dem Jahr in dem man die Abrechnung von der Hausverwaltung bekommt auch die einzelnen Kosten in der Steuererklärung absetzen kann (Werbungskosten).
Die Miete sowie die Nebenkosten und entsprechende Nach- oder Rückzahlung gehören aber klar in das jeweilige Jahr der Zahlung (was der Mieter verspätet oder gar nicht zahlt muss man auch - noch - nicht versteuern); dabei zählen regelmäßige Zahlungen bis zum 10. Januar noch zum alten Jahr.
Anmerkung (weil manche das falsch verstehen): Die Nebenkosten zählen auch zu deinen Einkünften.
zu 2: Das Hausgeld ist nicht der richtige Posten, beispielsweise weil darin regelmäßig auch die Rücklage enthalten ist (Rücklage ist noch keine Ausgabe, das Geld auf diesem Konto gehört noch den Eigentümern). Und es wäre auch doppelt, das geht natürlich nicht.
Der Punkt "WEG-Kosten" bei WISO ist imho für die Verwaltungskosten.
zu 3: Du darfst nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, jeder Steuerzahler ist anders. Nachzahlen musst du aber wahrscheinlich wegen der Miete (die ist ja noch komplett unversteuert) - oder musst du Vorauszahlungen leisten?
zu 4: Natürlich wird eine Erklärung geprüft. In einfachen Fällen erfolgt das automatisch, der Computer bedient sich da allerhand Vergleichswerten (z.B.: was haben andere Vermieter so an Werbungskosten). Außerdem gibt es Stichproben, da kann es dann auch mal sein, dass man ALLE Belege nachreichen muss.
Noch eine Kleinigkeit zum Schluss: Kennst du den Betrag den du als AfA* absetzen kannst? Oder wurde die Immobilie vor mehr als 50 Jahren gekauft (vom Erblasser, oder seinen Vorgängern)?
*AfA=Abschreibung für Abnutzung, in der Regel 2% der Anschaffungskosten ohne Grundstück
Stefan
PS: Eine Quote von über 50% bei den Kosten ist meiner Ansicht nach schon sehr hoch, wie kommt es zu den 220 Euro? Oder sind die 400 Euro nur die Mieten, also kommen die Nebenkosten noch dazu?
zu 1: Das ist nicht ganz so leicht zu beantworten, denn es kommt auch auf den Zahlungszeitpunkt an.
Ich kenne es aber so, dass man in dem Jahr in dem man die Abrechnung von der Hausverwaltung bekommt auch die einzelnen Kosten in der Steuererklärung absetzen kann (Werbungskosten).
Die Miete sowie die Nebenkosten und entsprechende Nach- oder Rückzahlung gehören aber klar in das jeweilige Jahr der Zahlung (was der Mieter verspätet oder gar nicht zahlt muss man auch - noch - nicht versteuern); dabei zählen regelmäßige Zahlungen bis zum 10. Januar noch zum alten Jahr.
Anmerkung (weil manche das falsch verstehen): Die Nebenkosten zählen auch zu deinen Einkünften.
zu 2: Das Hausgeld ist nicht der richtige Posten, beispielsweise weil darin regelmäßig auch die Rücklage enthalten ist (Rücklage ist noch keine Ausgabe, das Geld auf diesem Konto gehört noch den Eigentümern). Und es wäre auch doppelt, das geht natürlich nicht.
Der Punkt "WEG-Kosten" bei WISO ist imho für die Verwaltungskosten.
zu 3: Du darfst nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, jeder Steuerzahler ist anders. Nachzahlen musst du aber wahrscheinlich wegen der Miete (die ist ja noch komplett unversteuert) - oder musst du Vorauszahlungen leisten?
zu 4: Natürlich wird eine Erklärung geprüft. In einfachen Fällen erfolgt das automatisch, der Computer bedient sich da allerhand Vergleichswerten (z.B.: was haben andere Vermieter so an Werbungskosten). Außerdem gibt es Stichproben, da kann es dann auch mal sein, dass man ALLE Belege nachreichen muss.
Noch eine Kleinigkeit zum Schluss: Kennst du den Betrag den du als AfA* absetzen kannst? Oder wurde die Immobilie vor mehr als 50 Jahren gekauft (vom Erblasser, oder seinen Vorgängern)?
*AfA=Abschreibung für Abnutzung, in der Regel 2% der Anschaffungskosten ohne Grundstück
Stefan
PS: Eine Quote von über 50% bei den Kosten ist meiner Ansicht nach schon sehr hoch, wie kommt es zu den 220 Euro? Oder sind die 400 Euro nur die Mieten, also kommen die Nebenkosten noch dazu?
Re: allgemeine Fragen zu Vermietung
Hallo Stefan,
vielen Dank fuer deine vielen Antworten
zu 1.: Du meinst die Nebenkosten die ich von meinem Mieter bekomme? Ja die gebe ich auch immer brav an - mich wundert einfach nur wieso ich immer nachzahlen muss, wo andere Leute immer davon reden wieviel Geld sie doch rausbekommen. Und das eine Immobilie ja das perfekte Mittel sei um Steuern zu sparen - irgendwie merke ich davon gar nichts.
zu 2.: Wirtschaft ist fuer mich wie gesagt eine Achilles Ferse - ich kann damit null anfangen und es will auch nicht in meinen Kopf, dewegen stelle ich mich auch an wie der erste Mensch bei sowas
Deswegen bin ich mir auch nicht sicher was genau bei WISO unter Hausgeld gemeint ist, es liest sich aber eben wie die monatlichen Zahlungen von 220 Euro die ich entrichten muss. Ich muss zugeben das ich im Bezug auf die Immoblie ziemlich im Regen stand - ich habe das Teil von meiner Grossmutter geerbt die es damals von ihrem damaligen Lebensgefaehrten geerbt bekommen hat der es wiederum von irgendwem anders vererbt bekommen hat. Nachdem es alles Senioren waren hat niemand davon eine Steuererklaerung gemacht, bzw. weiter als an die Daten meiner Grossmutter komme ich auch nicht heran weil der zustaendige Notar immer auf die Verschwiegenheitsklausel verweist. Das heisst ich habe damals bei meiner ersten Steuererklaerung angegeben das ich keine Ahnung habe welche Afa gewaehlt wurde.
Nachdem ich wirklich alle Institutionen durchtelefoniert habe und mir niemand Auskunft geben konnte oder durfte musste ich also raten und habe lineare Abschreibung gewaehlt, mit Kaufdatum 1984 - es sind also noch ein bisschen Zeit bis die 50 Jahre um sind, allerdings hatte ich auch nur den Anschaffungswert damals in DM und habe deshalb umrechnen muessen. Also alles sehr schwammig und wackelig, was ich in einem Brief an das Finanzamt auch so erklaert habe - und ich war mir sicher das Antwort kommt, aber sie haben es einfach kommentarlos so hingenommen (deshalb auch meine Frage ob das Zeug ueberhaupt irgendwer irgendwann mal ernsthaft prueft).
zu 3.:
Ja da hast Du recht - deshalb zu Deinem PS Kommentar: Ja stimmt 50% ist sehr hoch, es ist aber auch so das ich am Ende des Abrechnungsjahres die Betraege wieder zurueckbezahlt bekomme die nicht benoetigt wurden.
Mit meinen monatlichen Zahlungen decke ich also saemtliche Nebenkosten, Wartungskosten, Instandhaltungskosten, Nebenkosten etc. ab, die dann jaehrlich verrechnet werden und die Differenz mir zurueckueberwiesen wird (oder ich nachzahlen muss). Ich gehe also sozusagen jeden Monat in Vorleistung.
Deshalb meine Frage, eigentlich gehe ich ja in Vorauszahlung, also die 220 Euro monatlich - dann kommt aber die Abrechnung mit allen Einzelposten wie Hauswart, Instandhaltung etc. die die WEG von meinen 12 mal 220 Euro bezahlen, schreiben dann ihre Bilanz und zahlen Ueberschuesse an mich zurueck oder verlangen Nachzahlung.
Aber muss ich das nun gesondert angeben in der Steuererklaerung oder nicht? Muss ich hierzu etwas gesondert beachten in der Steuererklaerung?
Im Moment gebe ich naemlich nur die Miet- und Nebenkosteneinnahmen an, sowie die Ausgaben die mir die WEG jedes Jahr zukommen laesst und anhand dessen ich eben entweder wieder Geld rausbekomme oder nachzahlen muss.
Ich kenne also die Afa, bzw habe sie nach besten Wissen und Gewissen irgendwie geschaetzt und es wurde bisher so vom Finanzamt akzeptiert. Wieso?
Vielen lieben Dank fuer Deine Zeit und Muehe bis jetzt
Lg
Vanessa
vielen Dank fuer deine vielen Antworten
zu 1.: Du meinst die Nebenkosten die ich von meinem Mieter bekomme? Ja die gebe ich auch immer brav an - mich wundert einfach nur wieso ich immer nachzahlen muss, wo andere Leute immer davon reden wieviel Geld sie doch rausbekommen. Und das eine Immobilie ja das perfekte Mittel sei um Steuern zu sparen - irgendwie merke ich davon gar nichts.
zu 2.: Wirtschaft ist fuer mich wie gesagt eine Achilles Ferse - ich kann damit null anfangen und es will auch nicht in meinen Kopf, dewegen stelle ich mich auch an wie der erste Mensch bei sowas
Deswegen bin ich mir auch nicht sicher was genau bei WISO unter Hausgeld gemeint ist, es liest sich aber eben wie die monatlichen Zahlungen von 220 Euro die ich entrichten muss. Ich muss zugeben das ich im Bezug auf die Immoblie ziemlich im Regen stand - ich habe das Teil von meiner Grossmutter geerbt die es damals von ihrem damaligen Lebensgefaehrten geerbt bekommen hat der es wiederum von irgendwem anders vererbt bekommen hat. Nachdem es alles Senioren waren hat niemand davon eine Steuererklaerung gemacht, bzw. weiter als an die Daten meiner Grossmutter komme ich auch nicht heran weil der zustaendige Notar immer auf die Verschwiegenheitsklausel verweist. Das heisst ich habe damals bei meiner ersten Steuererklaerung angegeben das ich keine Ahnung habe welche Afa gewaehlt wurde.
Nachdem ich wirklich alle Institutionen durchtelefoniert habe und mir niemand Auskunft geben konnte oder durfte musste ich also raten und habe lineare Abschreibung gewaehlt, mit Kaufdatum 1984 - es sind also noch ein bisschen Zeit bis die 50 Jahre um sind, allerdings hatte ich auch nur den Anschaffungswert damals in DM und habe deshalb umrechnen muessen. Also alles sehr schwammig und wackelig, was ich in einem Brief an das Finanzamt auch so erklaert habe - und ich war mir sicher das Antwort kommt, aber sie haben es einfach kommentarlos so hingenommen (deshalb auch meine Frage ob das Zeug ueberhaupt irgendwer irgendwann mal ernsthaft prueft).
zu 3.:
Ja da hast Du recht - deshalb zu Deinem PS Kommentar: Ja stimmt 50% ist sehr hoch, es ist aber auch so das ich am Ende des Abrechnungsjahres die Betraege wieder zurueckbezahlt bekomme die nicht benoetigt wurden.
Mit meinen monatlichen Zahlungen decke ich also saemtliche Nebenkosten, Wartungskosten, Instandhaltungskosten, Nebenkosten etc. ab, die dann jaehrlich verrechnet werden und die Differenz mir zurueckueberwiesen wird (oder ich nachzahlen muss). Ich gehe also sozusagen jeden Monat in Vorleistung.
Deshalb meine Frage, eigentlich gehe ich ja in Vorauszahlung, also die 220 Euro monatlich - dann kommt aber die Abrechnung mit allen Einzelposten wie Hauswart, Instandhaltung etc. die die WEG von meinen 12 mal 220 Euro bezahlen, schreiben dann ihre Bilanz und zahlen Ueberschuesse an mich zurueck oder verlangen Nachzahlung.
Aber muss ich das nun gesondert angeben in der Steuererklaerung oder nicht? Muss ich hierzu etwas gesondert beachten in der Steuererklaerung?
Im Moment gebe ich naemlich nur die Miet- und Nebenkosteneinnahmen an, sowie die Ausgaben die mir die WEG jedes Jahr zukommen laesst und anhand dessen ich eben entweder wieder Geld rausbekomme oder nachzahlen muss.
Ich kenne also die Afa, bzw habe sie nach besten Wissen und Gewissen irgendwie geschaetzt und es wurde bisher so vom Finanzamt akzeptiert. Wieso?
Vielen lieben Dank fuer Deine Zeit und Muehe bis jetzt
Lg
Vanessa
Re: allgemeine Fragen zu Vermietung
Hallo,
Aber vielleicht ist ja nur gemeint, dass man bei Immobilien weniger Steuern zahlen muss als bei gewöhnlichen Kapitalanlagen. Und das kann mitunter sein, insbesondere wegen der AfA.
Und nochmal, Steuern nachzahlen musst du wahrscheinlich, weil die Mieten noch völlig unversteuert sind.
Nimm' mal z.B. an es würde keine Lohnsteuer geben, dann müsste so gut wie jeder sehr viel nachzahlen. Und deshalb hat der Gesetzgeber da vorgesorgt und die Arbeitgeber verpflichtet, schon jeden Monat Steuern abzuführen.
Bei Mieteinkünften gibt es einen solchen Automatismus aber nicht bzw. nur indirekt in Form einer Vorauszahlung.
Zu der von dir ermittelten - sagen wir lieber grob geschätzten - AfA: Wenn du den Kaufpreis zugrunde gelegt hast, dann war das wahrscheinlich zu viel (außer es ist ein Erbpachtgrundstück). Da aber auch das Finanzamt nichts dagegen gesagt hat ist zu vermuten, dass es doch nicht so weit vom richtigen Wert entfernt war, vielleicht sogar zu niedrig.
Und mit der AfA hast du auch den Teil der steuerfrei bleibt, obwohl du keine entsprechenden Ausgaben hattest.
Stefan
Ich wüsste nicht wie man bei mehr Einkommen Steuern sparen soll.Und das eine Immobilie ja das perfekte Mittel sei um Steuern zu sparen - irgendwie merke ich davon gar nichts.
Aber vielleicht ist ja nur gemeint, dass man bei Immobilien weniger Steuern zahlen muss als bei gewöhnlichen Kapitalanlagen. Und das kann mitunter sein, insbesondere wegen der AfA.
Und nochmal, Steuern nachzahlen musst du wahrscheinlich, weil die Mieten noch völlig unversteuert sind.
Nimm' mal z.B. an es würde keine Lohnsteuer geben, dann müsste so gut wie jeder sehr viel nachzahlen. Und deshalb hat der Gesetzgeber da vorgesorgt und die Arbeitgeber verpflichtet, schon jeden Monat Steuern abzuführen.
Bei Mieteinkünften gibt es einen solchen Automatismus aber nicht bzw. nur indirekt in Form einer Vorauszahlung.
Das erscheint mir korrekt.Im Moment gebe ich naemlich nur die Miet- und Nebenkosteneinnahmen an, sowie die Ausgaben die mir die WEG jedes Jahr zukommen laesst und anhand dessen ich eben entweder wieder Geld rausbekomme oder nachzahlen muss.
Zu der von dir ermittelten - sagen wir lieber grob geschätzten - AfA: Wenn du den Kaufpreis zugrunde gelegt hast, dann war das wahrscheinlich zu viel (außer es ist ein Erbpachtgrundstück). Da aber auch das Finanzamt nichts dagegen gesagt hat ist zu vermuten, dass es doch nicht so weit vom richtigen Wert entfernt war, vielleicht sogar zu niedrig.
Und mit der AfA hast du auch den Teil der steuerfrei bleibt, obwohl du keine entsprechenden Ausgaben hattest.
Stefan
