Umlegung von Sanierungskosten für ein zukünftig vermietetes Haus (Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten)

[WB_Hamburg]

Hallo erstmal in diesem Forum. Die Fragen, die ich nachfolgend stelle, sind bestimmt schon hundertfach gestellt und beantworten worden. Ich habe dazu viel im Netz gefunden. Allerdings sind die geschilderten Fälle doch so verschieden und das Steuerrecht so kompliziert, dass ich Schwierigkeiten habe, allgemeine Schlüsse draus zu ziehen. Ich würde mich auf jeden Fall freuen, wenn mir hier jemand weiterhelfen könnte:

Die Ausgangssituation:
- Ich möchte mein Elternhaus sanieren. Das Haus habe ich im letzten Jahr geerbt. Nach der Sanierung möchte ich das Haus vermieten.
- Es ist keine Erbschaftssteuer angefallen und das Haus ist Schuldenfrei
- Das Haus ist 53 Jahre alt
- Die Investitionen für die Sanierung umfassen ca. 40-50.000€
- Die Investition kann ich ohne Kredit aufbringen
- Die jährlichen Mieteinnahmen (Kaltmiete) werden im Rahmen von 9-10.000€ liegen

Die geplanten Investitionen umfassen folgende Maßnahmen:
- Austausch der Heizungsanlage
- Umstellung von Durchlauferhitzern auf zentrale Warmwasserbereitung
- Neulegen der Brauchwasserleitungen
- Erneuerung der Elektroinstallation
- Austausch zweier Heizkörper
- Dämmung der Geschossoberdecke
- Ggf. punktuell weitere Innen- oder Außendämmung
- Austausch von drei Fenstern
- Maler- und Tapezierarbeiten innen
- Verlegen neuer Böden
- Ausbesserung der Türen
- Reparatur/Tausch eines defekten Regenwasser-Abflussrohrs
- Fällen von 3 Bäumen

Frage 1: Lassen sich alle diese Arbeiten als Erhaltungsaufwendungen klassifizieren?

Frage 2: Kann ich somit die 40-50.000€ Investition auf 5 Jahre verteilen und so meine Mieteinnahmen auf 0 senken, so dass hier erstmal keine Steuern anfallen?

Frage 3: Wenn die Investition auf weniger Jahre verteile und diese damit größer ist als das Mietaufkommen, kann ich so die Steuerlast meines normalen Gehalts senken?
Frage beantwortet, vielen Dank.

Frage 4 (falls Frage 3 mit Nein beantwortet werden muss): Da ich im Jahr der Sanierung voraussichtlich nur einen Monat Mieteinnahmen habe, kann ich die Investition auch auf die Jahre 2-5 oder besser noch 2-6 verteilen? Oder muss immer auch das Jahr der Ausgabe eingeschlossen werden?
Frage beantwortet, vielen Dank.

Frage 5: Im Netz (http://www.finanztip.de/erhaltungsaufwand/) hab ich folgenden Hinweis zum Thema Herstellung- vs. Erhaltungsaufwand gefunden:

Wenn beispielsweise durch die Renovierung der Standard einer Wohnung von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll angehoben wird, liegt eine wesentliche Verbesserung vor. Die Rechtsprechung hat dazu Kriterien entwickelt: Wenn mindestens drei der vier Kernbereiche der Ausstattung einer Wohnung funktionell deutlich erweitert und ergänzt werden, führen die Aufwendungen zu Herstellungskosten. Die vier Kernbereiche sind Heizung, Fenster, Sanitär- und Elektroinstallationen.

Laufe ich mit meinen Maßnahmen in Gefahr in diese Kategorie zu fallen? Soll ich darum den Tausch der Fenster vielleicht nach hinten verschieben? Es werden allerdings nur 3 von insgesamt 10 Fenstern getauscht. (Könnte ich alternativ den Einbau der Fenster auch einfach nicht steuerlich geltend machen? Die kosten jetzt nicht so die Welt...)

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Ich weiß, dass das alles komplexe Sachen sind und ich werde auf jeden Fall alles nochmal mit einem Steuerberater durchgehen. Ich muss allerdings langsam über den Umfang der Arbeiten entscheiden und dabei ist maßgebend, wie schnell ich die Investition wieder „drin“ habe.

Auf jeden Fall schon mal danke für's Lesen

(Edit: Titel angepasst, um den Fokus auf Frage 1,2 und 5 zu legen.)

[muemmel]

Wenn Sie nebenher noch Gehalt haben, sollten Sie das über einen möglichst langen Zeitraum verteilen. Nehmen wir mal an, Sie sind ledig und haben 30.000 Euro Gehalt plus die erwähnten Mieteinnahmen. Und dann nehmen wir mal 40.000 Euro Aufwand, weil das so schön paßt - da sparen Sie bei Ansatz in einem Jahr die komplette Steuer, ca. 9000 Euro. Und nun verteilen wir das mal auf 5 Jahre. Da zahlen Sie pro Jahr ca. 6.000 statt 9.000 Euro Steuer - macht insgesamt 15.000 Euro Ersparnis. Das ist jetzt natürlich nur ein grober Überschlag, um das Prinzip zu erläutern. Frage 3 ist eindeutig zu bejahen

[WB_Hamburg]

Ok, vielen Dank schon mal, das klingt sinnvoll.

Das bedeutet, mein zu versteuerndes Einkommen ist (der Einfachheit mal ohne die ganzen weiteren Abzüge, die ich auf mein Bruttogehalt geltend machen würde):

Bruttogehalt + Mieteinnahmen - Nebenkosten - Erhaltungsaufwand = zu versteuerndes Einkommen

Wenn jetzt die Bilanz der Vermietung in einem Jahr negativ ist (also Nebenkosten + Erhaltungsaufwand > Mieteinnahmen), dann ist mein zu versteuerndes Einkommen kleiner als mein Bruttogehalt.

Richtig?

[muemmel]

Wenn jetzt die Bilanz der Vermietung in einem Jahr negativ ist (also Nebenkosten + Erhaltungsaufwand > Mieteinnahmen), dann ist mein zu versteuerndes Einkommen kleiner als mein Bruttogehalt. Ja - nennt sich "vertikaler Verlustausgleich": Verluste einer Einkommensart (nämlich aus der Vermietung) werden mit Einnahmen aus einer anderen Einkommensart (der Arbeitnehmertätigkeit) verrechnet. Ob man allerdings über 5 Jahre hinweg Verluste "produzieren" darf, sollten Sie einen Steuerberater fragen. Bei zu langen Verlusten nennt das FA das dann nämlich "Liebhaberei" - grob übersetzt: Das ist Ihr Privatspaß und die Verluste sind nicht absetzbar. Ich würde vermuten, daß das hier nicht der Fall ist. Aber das ist wirklich eine Frage für einen Steuerberater, wie auch die Frage, was zum Erhaltungsaufwand gehört (ich hätte da z. B. bei Baumfällerei und Dämmung meine Bedenken).

[WB_Hamburg]

Vielen Dank auf jeden Fall schon mal für die zwei schnellen Antworten!

Dass die Bäume vermutlich nicht als Erhaltungsaufwand durchgehen, hatte ich schon vermuten.

Was die Dämmung angeht, bin ich mir nicht sicher. Hier hat zum Beispiel ein Gericht entschieden, dass Außendämmung voll als Erhaltungsaufwand abziehbar ist: http://www.steuerberater-pressler.de/ak ... osten.html

[WB_Hamburg]

Grad gefunden, Vermietungsverluste sind wohl keine Liebhaberei:

Auch bei langjährigen Verlusten aus der Vermietung von Immobilien bleiben diese Verluste in aller Regel steuerlich abzugsfähig. Das Finanzamt kann die steuerliche Anerkennung dieser Verluste nicht mit der Begründung ablehnen, es läge eine so genannte "Liebhaberei" vor. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mehrfach in seinen bestätigt.

http://www.finanztip.de/verluste-immobilien-vermietung/

[muemmel]

Wieder was gelernt... Dann spricht alles für die 5-Jahres-Abschreibung.