Hallo liebes Forum.
ich habe mir zum 1.1.13.
ein grösseres Haus gekauft.
Beim Grundbuchamt wird es als 2 familienhaus geführt, da es aus 2 seperaten Wohnungen besteht.
ein einer wohnung wohnt die ehmalige eigentümerin welche ein wohnrecht auf lebenszeit hat, und eine monatliche miete von 150€ zuzüglich 200€ betriebskosten zahlt.
in die andere wohnung bin ich mit meiner freundin eingezogen welche mir ebenfals eine miete von 200€ miete zzgl. 200€ betriebskosten zahlt.
weil das haus renovierungsbedürftig war musste ich vieles neu machen
das haus hat eine gesammtwohnfläche von ca. 230 m2
´140 m2 für meine freundin und mich und 90 m2 für die andere wohnung.
ich habe mitlerweile ca. in den ersten monaten für den umbau, die renovierung und und die komplett neuinsterlation eines bades, ca. 25.000€ ausgegeben.
die reinen miteinnahmen belaufen sich ja nur auf 4800€
die kaufpreissumme des hauses lag bei 90.000€ da wie zu sehen viel renovierungsbedarf war und ist .
kann ich diese bisher erheblichen kosten für renovierung absetzen, und gibt es iene grenze, bei der das Fa sagt, dass dieses nciht mehr im verhältniss steht?
denn schliesslich bin ich noch nicht fertig nächstes jahr kommt der garten und das aussengelände.
ich weiss nicht ob diese information wichtig ist, aber zusätzlich habe ich noch weitere Eigentumswohnungen mit denn ich gewinne durch deren Vermietung erziehle, welche sich jedoch auf unter 5.000€ belaufen
über ein paar infos und anregungen würde ich mich sehr freuen. lg aus hitzacker
Verluste durch hohe Renovierungskosten
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chaotikerin50
- Beiträge: 3
- Registriert: 20. Dez 2013, 13:23
Re: Verluste durch hohe Renovierungskosten
Bei dieser Höhe der Renovierungskosten kannst Du diese nicht mehr dierekt absetzen, da sie 15% des Kaufpreises üpbersteigen,
Diese werden dann als anschaffungsnahe Kosten dem Kaufpreis zugerechnet und das gilt für alle Kosten, die innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf anfallen.
Diese Kosten, also Deine Renovierungskosten und die Hauskaufkosten werden also zusammengerechnet. Von diesen Kosten lassen sich jährlich 2 % Abschreiben (aber Achtung der Grundstückswert wird von den Anschaffungskosten abgezogen- das Finanzamt besitzt da in der Regel Grundstückswerttabellen)
Da ja nur ein Teil des Hauses vermietet ist, müssen natürlich die Anschaffungskosten aufgeteilt werden. Im allgemeinen kann man das entsprechend der qm machen - also könnten in Eurem Fall 90 Anteile der insgesamt 230qm in Ansatz gebracht werden.
Nehmen wir mal an der Wert des Grundstückes ohne Haus wäre 40000€ ,dann hätte das Haus selbst 50000 gekostet, +25000 Renovierungskosten , macht 75000. Der auf 90qm anteiliger Anteil wäre 29347,82 € also jährliche Abschreibung 586,96€.
Alles, was Ihr in den ersten 3 Jahren macht, wird also zur Kaufsumme hinzugezählt und über 50 Jahre mit 2% abgesetzt.
Eine weitere Frage: Ist die Miete, die die Dame zahlt, eigentlich ortüblich oder liegt sie weit darunter? Dann könnte es überhaupt Probleme geben, weil dann der Mietwert der Wohnung verrechnet würde. Wie dies aber geht, damit kenne ich mich nicht aus.
Aber gehen wir erstmal von einer ortsüblichen Miete aus. Dann wäre es sinnvoller, die weiteren Renovierungen, wenn möglich erst nach 3 Jahren vorzunehmen. Dann können diese anteilig(s.o) im Jahr des Anfalls abgesetzt werden. Dann macht Ihr halt in den Jahren Verlust und mindert damit die übrige Steuerlast.
Gebt Ihr sogar mehr aus, als Ihr Einkommen habt (auch Gehalt...- nicht nur Mieteinnahmen), macht Ihr auf der Einkommenssteuererkläung auf dem Mantelbogen ein Kreuzchen bei " Erklärung zur Feststellung des verbleibenden Verlustvortrages" und könnt die Mehrausgaben dann in den folgernden Jahren zum Ansatz bringen, aber Achtung: sowas lohnt in der Regel steuermäßig nicht- man sapart i.d.R. mehr Steuern, wenn mann die Ausgaben auf mehrere Jahre verteilt.
Noch eine Sache zum beachten: Ihr könnt nicht dauerhaft die obere Wohnung zum Steuernsparen verwenden. Es muß bei der Wohnung auf Dauer eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegen, sonst wird das Ganze zur "Liebhaberei" und man kann darüber keine Steuern mehr sparen.
Aber nochmals zur Wiederholung: diese ganzen Ausführungen gelten für den fall, daß die Dame in etwa eine ortsübliche Miete bezahlt (ein bißchen drunter liegen darf es) Wären aber anderen Mieten ortsüblich, liegt der Fall anders und mit dem Fall kenne ich mich nicht aus.
Diese werden dann als anschaffungsnahe Kosten dem Kaufpreis zugerechnet und das gilt für alle Kosten, die innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf anfallen.
Diese Kosten, also Deine Renovierungskosten und die Hauskaufkosten werden also zusammengerechnet. Von diesen Kosten lassen sich jährlich 2 % Abschreiben (aber Achtung der Grundstückswert wird von den Anschaffungskosten abgezogen- das Finanzamt besitzt da in der Regel Grundstückswerttabellen)
Da ja nur ein Teil des Hauses vermietet ist, müssen natürlich die Anschaffungskosten aufgeteilt werden. Im allgemeinen kann man das entsprechend der qm machen - also könnten in Eurem Fall 90 Anteile der insgesamt 230qm in Ansatz gebracht werden.
Nehmen wir mal an der Wert des Grundstückes ohne Haus wäre 40000€ ,dann hätte das Haus selbst 50000 gekostet, +25000 Renovierungskosten , macht 75000. Der auf 90qm anteiliger Anteil wäre 29347,82 € also jährliche Abschreibung 586,96€.
Alles, was Ihr in den ersten 3 Jahren macht, wird also zur Kaufsumme hinzugezählt und über 50 Jahre mit 2% abgesetzt.
Eine weitere Frage: Ist die Miete, die die Dame zahlt, eigentlich ortüblich oder liegt sie weit darunter? Dann könnte es überhaupt Probleme geben, weil dann der Mietwert der Wohnung verrechnet würde. Wie dies aber geht, damit kenne ich mich nicht aus.
Aber gehen wir erstmal von einer ortsüblichen Miete aus. Dann wäre es sinnvoller, die weiteren Renovierungen, wenn möglich erst nach 3 Jahren vorzunehmen. Dann können diese anteilig(s.o) im Jahr des Anfalls abgesetzt werden. Dann macht Ihr halt in den Jahren Verlust und mindert damit die übrige Steuerlast.
Gebt Ihr sogar mehr aus, als Ihr Einkommen habt (auch Gehalt...- nicht nur Mieteinnahmen), macht Ihr auf der Einkommenssteuererkläung auf dem Mantelbogen ein Kreuzchen bei " Erklärung zur Feststellung des verbleibenden Verlustvortrages" und könnt die Mehrausgaben dann in den folgernden Jahren zum Ansatz bringen, aber Achtung: sowas lohnt in der Regel steuermäßig nicht- man sapart i.d.R. mehr Steuern, wenn mann die Ausgaben auf mehrere Jahre verteilt.
Noch eine Sache zum beachten: Ihr könnt nicht dauerhaft die obere Wohnung zum Steuernsparen verwenden. Es muß bei der Wohnung auf Dauer eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegen, sonst wird das Ganze zur "Liebhaberei" und man kann darüber keine Steuern mehr sparen.
Aber nochmals zur Wiederholung: diese ganzen Ausführungen gelten für den fall, daß die Dame in etwa eine ortsübliche Miete bezahlt (ein bißchen drunter liegen darf es) Wären aber anderen Mieten ortsüblich, liegt der Fall anders und mit dem Fall kenne ich mich nicht aus.
