Ansetzen von Schuldzinsen und Abschreibung bei späterer Vermietung der Eigentumswohnung

Ich hab da mal eine Frage zu ...
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spaceprince
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Ansetzen von Schuldzinsen und Abschreibung bei späterer Vermietung der Eigentumswohnung

Beitrag von spaceprince »

Hallo,

es geht um folgenden Sachverhalt.
Meine Eigentumswohnung, welche ich 2006 selbst fertiggestellt habe, wurde bis zum Jahre 2020 von mir selbst bewohnt. Ab Juni 2020 wird sie von mir privat vermietet. Nun möchte ich ab 2020 die laufenden Schuldzinsen und alle anderen möglichen Nebenkosten steuerlich absetzen. Dabei stellt sich mir die Frage, ob ich die Schuldzinsen des laufenden Darlehens mit ansetzen kann, bzw. ab wann ich diese ansetzen kann? Erst ab dem Eintritt in die Vermietung oder auch nachträglich noch für die Zeit vor der Vermietung? Des Weiteren stellt sich mir auch die Frage, ob ich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer noch mit abschreiben kann und wenn ja wie?

Mit freundlichem Gruß
Christian Kühl
taxpert
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Re: Ansetzen von Schuldzinsen und Abschreibung bei späterer Vermietung der Eigentumswohnung

Beitrag von taxpert »

spaceprince hat geschrieben: Dabei stellt sich mir die Frage, ob ich die Schuldzinsen des laufenden Darlehens mit ansetzen kann
Soweit das Darlehen nachweislich zur Finanzierung der Immo eingesetzt wurde ja.
spaceprince hat geschrieben:Erst ab dem Eintritt in die Vermietung
Ja.
spaceprince hat geschrieben: oder auch nachträglich noch für die Zeit vor der Vermietung?
Nein, denn da standen die Zinszahlungen ja nicht mit Einnahmen, sondern mit der privaten Lebensführung im Zusammenhang, §12 EStG.
spaceprince hat geschrieben: ob ich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer noch mit abschreiben kann und wenn ja wie?
Ja, Kaufpreisaufteilung (https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html) auf Grund und Boden und Gebäude nach tatsächlichen Kaufpreis, NICHT Wert 2020! Die Abschreibung für 2006 bis Mai 2020 ist steuerlich verloren, siehe Antwort Zinsen.

taxpert
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spaceprince
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Re: Ansetzen von Schuldzinsen und Abschreibung bei späterer Vermietung der Eigentumswohnung

Beitrag von spaceprince »

Danke "taxpert" für Deine Antworten.
Es gibt noch zwei weitere Frage, bezüglich der Abschreibung.
Gehe ich richtig der Annahme, dass sich die förderbare Zeit aus dem max. Förderzeitraum minus die verlorenen Jahre von 2006-2020 ergibt? Wie hoch ist der max. Förderzeitraum?
In meinem Fall ergibt sich auch noch folgende Problematik. Ich habe damals von einem guten Freund, in einem alten Fachwerkhaus, die Grundfläche meiner ETW in unausgebautem Zustand erworben und danach auf eigene Kosten selbst ausgebaut. Wie gehe ich da jetzt mit den entstandenen Kosten um? Nachweisbar sind nur der Kaufpreis über die unausgebaute Wohnfläche und die Baustoff- und Handwerkerrechnungen. Kann ich alles zusammenfassen oder kann ich womöglich nur den notariell beglaubigten Kaufpreis mit einfließen lassen?
taxpert
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Re: Ansetzen von Schuldzinsen und Abschreibung bei späterer Vermietung der Eigentumswohnung

Beitrag von taxpert »

spaceprince hat geschrieben: dass sich die förderbare Zeit aus dem max. Förderzeitraum minus die verlorenen Jahre von 2006-2020 ergibt?
Die AfA beträgt bei Gebäuden pauschaliert 2% (bei Fertigstellung ab 1925), bzw. 2,5% (bei Fertigstellung bis 1924, was ich deswegen ...
spaceprince hat geschrieben:in einem alten Fachwerkhaus,
... eher annehme!). Die Abschreibung läuft daher 2046 aus.
spaceprince hat geschrieben: in unausgebautem Zustand erworben und danach auf eigene Kosten selbst ausgebaut. Wie gehe ich da jetzt mit den entstandenen Kosten um? Nachweisbar sind nur der Kaufpreis über die unausgebaute Wohnfläche und die Baustoff- und Handwerkerrechnungen.
Soweit die Baustoff- und Handwerkerkosten 15% der Anschaffungskosten übersteigen, stellen sie anschaffungsnahen Aufwand im Sinne §6 Abs.1 Nr.1a EStG dar und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage.

taxpert
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spaceprince
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Re: Ansetzen von Schuldzinsen und Abschreibung bei späterer Vermietung der Eigentumswohnung

Beitrag von spaceprince »

Nochmals Hallo,

es sind noch neue Fragen aufgekommen.

-Bei der AfA bei Gebäuden gilt das Datum der Fertigstellung des Gebäudes oder der Eigentumswohnung?

-Unter welchen Voraussetzungen kann ich die Gebühren eines laufenden Bausparvertrages mit ansetzen? Kann die Abschlussgebühr auch noch angesetzt werden, wenn
Sie schon in einem früheren Jahr beglichen wurde? Muss der Bausparer in irgendeiner Art und Weise mit der Wohnung verknüpft sein?

-Beim Ansetzen der Nebenkosten verstehe ich nicht so ganz, warum ich da die Grundsteuer und Verbrauchskosten, wie Wasser, Strom, etc., mit ansetzen kann, da ich
diese doch über die Mietnebenkosten mit auf den Mieter umlege. Ist dies dann trotzdem zulässig?

-Wird der Fertigstellungstermin vom Finanzamt überprüft, sprich werden Unterlagen angefordert?

Gruß
taxpert
Beiträge: 790
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Re: Ansetzen von Schuldzinsen und Abschreibung bei späterer Vermietung der Eigentumswohnung

Beitrag von taxpert »

spaceprince hat geschrieben: -Bei der AfA bei Gebäuden gilt das Datum der Fertigstellung des Gebäudes oder der Eigentumswohnung?
Für die Höhe der AfA, ja, §7 Abs.4 EStG
bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die

a)
nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
b)
vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent
spaceprince hat geschrieben: -Unter welchen Voraussetzungen kann ich die Gebühren eines laufenden Bausparvertrages mit ansetzen? Kann die Abschlussgebühr auch noch angesetzt werden, wenn
Sie schon in einem früheren Jahr beglichen wurde? Muss der Bausparer in irgendeiner Art und Weise mit der Wohnung verknüpft sein?
Da das Zu-/Abfluß-Prinzip gilt, §11 EStG, kann die Abschlussgebühr nicht mehr geltend gemacht werden. Wäre auch eher kontraproduktiv, da dann auch die Zinseinnahmen keine Einkünfte aus KapVerm mehr wären, sondern zu den EInnahmen aus V+V gehören würden.
spaceprince hat geschrieben: -Beim Ansetzen der Nebenkosten verstehe ich nicht so ganz, warum ich da die Grundsteuer und Verbrauchskosten, wie Wasser, Strom, etc., mit ansetzen kann, da ich
diese doch über die Mietnebenkosten mit auf den Mieter umlege. Ist dies dann trotzdem zulässig?
Da du die vereinnahmten Nebenkosten -Vorauszahlungen und Jahresabrechnungen- als Einnahme ansetzen musst, stellen die Zahlungen Ausgaben dar.
spaceprince hat geschrieben: -Wird der Fertigstellungstermin vom Finanzamt überprüft, sprich werden Unterlagen angefordert?
Das kommt darauf an ...

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