Kauf & Vermietung Ferienwohnung privat oder gewerblich?

[Ferdinand]

Liebe Forenmitglieder,

meine Freundin ich planen den Kauf einer Gewerbefläche (Rest des Haues sind Wohnungen), die wir als 5 Ferienwohnungen vermieten wollen. Hierbei sind wir trotz längerem Googeln unsicher, ob wir sie betrieblich oder privat kaufen und vermieten sollen.

Wir betreiben zusammen eine GbR (Umwandlung in OHG oder GmbH steht an).

Die Ferienwohnungen (je ein kleines Zimmer mit Bad und evtl. Küche) sollen über Airbnb zur Kurzzeitvermietung angeboten werden, eine Rezeption gibt es nicht, lediglich Schlüsselboxen und einen Reinigungsdienst, den entweder eine Angestellte von uns oder eine Freelancerin übernimmt (ca. 20h / Woche). Die Kommunikation mit Gästen (3h / Monat) übernehmen wir selbst.

Wir finanzieren einen Großteil über einen Kredit, der bei einem Privatkauf etwas günstiger wäre. Die Rückzahlung soll binnen 10 Jahren erfolgen und wir planen die Immobilie nicht vorher zu veräußern.

Wir rechnen bei den 5 Ferienwohnungen zusammen mit einem Gewinn von 50k pro Jahr abzgl. einer einmaligen Investion in Möbiliar etc. von 50k.

Wäre das im Rahmen einer privaten Vermögensanlage als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung möglich oder muss es als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden? Wäre die private Nutzung angesichts steuerfreiem Verkauf und Ersparnis von Gewerbe- und Umsatzsteuer auch sinnvoll oder gäbe es Kosten, die wir nicht als Werbungskosten absetzen könnten? Sollte es gewerblich sein, ist die Immobilie zwangsläufig betrieblich zu erwerben?

Vielen Dank schon einmal vorab für eure Hilfe!

Ganz herzlich
Ferdinand

[taxpert]

Wäre das im Rahmen einer privaten Vermögensanlage als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung möglich oder muss es als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden?

Die Abgrenzng zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit ist immer eine Einzelfallentscheidung, so dass ein Forum hier keine belastbare Aussage treffen kann. Vom Grundsatz her sehe ich nach den Ausführungen die grenzen der privaten Vermögensverwaltung aber noch nicht überschritten. Zu weiteren Abgrenzung einfach H15.7 Abs.2 EStH lesen.

Wäre die private Nutzung angesichts steuerfreiem Verkauf und Ersparnis von Gewerbe- und Umsatzsteuer auch sinnvoll oder gäbe es Kosten, die wir nicht als Werbungskosten absetzen könnten?

Immobilien im Betriebsvermögen sind IMMER die schlechtere Alternative. Nicht nur wegen der Steuerverhaftung der stillen Reserven, sondern auch wegen der sonstigen Folgen (z.B. Gewinnermittlungsart, Aufbewahrungspflichten, Außenprüfungen, etc.). Egal ob es nun private Vermögensverwaltung oder gewerbliche Tätigkeit ist: die kurzfristige Vermietung unterliegt immer der USt, da hier die Befreiung nach §4 Nr.12 UStG nicht greift!

Sollte es gewerblich sein, ist die Immobilie zwangsläufig betrieblich zu erwerben?

Aus rein steuerlicher Sicht ist es vollkommen egal, was mit der Bank abgesprochen ist!

(Umwandlung in OHG oder GmbH steht an)

Was soll soetwas bringen?

Wir rechnen bei den 5 Ferienwohnungen zusammen mit einem Gewinn von 50k pro Jahr

Ganz ehrlich? Ich sehe hier eigentlich noch nicht einmal 50 T€ Umsatz geschweige denn Gewinn! Habt ihr euch mal über die durchschnittliche Belegungsquote im Becherbergungsbereich schlau gemacht (z.B. destatis.de)?

taxpert

[Ferdinand]

Hallo taxpert,

vielen Dank für die ausführliche Antwort!

Zu weiteren Abgrenzung einfach H15.7 Abs.2 EStH lesen.

Danke für die Einschätzung! Danach gehend wäre ich auch nicht bei gewerblich. Ich hatte nur mehrfach gelesen, dass man ab 24.500 Euro Gewinn automatisch als gewerblich eingestuft wird? Oder stimmt das nicht?

Ich sehe hier eigentlich noch nicht einmal 50 T€ Umsatz geschweige denn Gewinn!

Die Ferienwohnungen sind in Berlin, wo die Belegungsquote bei 80% liegt. Wir haben mit 60% und einem Übernachtungspreis von durchschnittlich 84€ gerechnet. Bei unserer Privatwohnung im gleichen Viertel erzielen wir durchschnittlich 150 Euro / Nacht.

Immobilien im Betriebsvermögen sind IMMER die schlechtere Alternative.

Danke!

die kurzfristige Vermietung unterliegt immer der USt, da hier die Befreiung nach §4 Nr.12 UStG nicht greift!

Ah, verstehe. Vielen Dank!

Aus rein steuerlicher Sicht ist es vollkommen egal, was mit der Bank abgesprochen ist!

Gut zu wissen, danke!

(Umwandlung in OHG oder GmbH steht an)
Was soll soetwas bringen?

Wir sind bilanzpflichtig geworden und betreiben mit unserer GbR ein Handelsgewerbe, müssen uns nun also ins Handelsregister eintragen und sind damit eine OHG? Die Überlegung der GmbH Gründung unserer eigentlichen Firma steht im Raum, weil wir derzeit so hohe EkSt zahlen und wir uns im Falle sinkender Einnahmen unsere Firmengewinne in Jahren geringerer Einnahmen mit weniger EkSt auszahlen könnten. Oder ist das Quatsch?

[taxpert]

Wir sind bilanzpflichtig geworden

Es kommt darauf an, weshalb ihr bilanzierungspflichtig geworden seid!

Wegen §1 Abs.2 HGB ("Handelsgewerbe ist jeder Gewerbebetrieb, es sei denn, daß das Unternehmen nach Art oder Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb nicht erfordert."). Ist also auf einmal ein eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich?

Oder wegen §141 AO?

Im ersten Fall liegt eine OHG vor, im zweiten nicht.

Die Überlegung der GmbH Gründung unserer eigentlichen Firma steht im Raum, weil wir derzeit so hohe EkSt zahlen und wir uns im Falle sinkender Einnahmen unsere Firmengewinne in Jahren geringerer Einnahmen mit weniger EkSt auszahlen könnten. Oder ist das Quatsch?

Eine GmbH hat letztendlich nur einen Zweck: Haftungsbegrenzung!

Ich weiß, grade auf YouTube geistern viele "tolle" Videos von "Fachleuten" herum, die den geringen Steuersatz der KöSt als "ideal für den Vermögensaufbau" anpreisen!

Ein paar Gedankengänge zu Eurer Situation:

-"Handels-GbR" => GmbH
Keine Anrechnung der GewSt auf die anfallende KöSt, daher Steuerbelastung etwa 30%. Bei Ausschüttung kommen nochmal 25% Steuern oben drauf!
Von irgendwas müsst ihr leben, also fallen auf die GeFü-Gehälter sowieso der persönliche Steuersatz an!
Für das, was Ihr andenkt, schaut Euch mit eurem StB den §34a EStG an.

-Vermietung => GmbH
Steuerbelastung wegen §9 Nr.1 Satz 2 GewStG tatsächlich nur 15%, dafür im Verhältnis zur privaten Vermögensverwaltung hohe Kosten (Bilanzierung, Offenlegung, Aufbewahrungsfristen, etc) und Steuerverhaftung der anfallendne stillen Reserven.

taxpert

[Ferdinand]

Tatsächlich sind wir wegen §141 AO bilanzpflichtig geworden. Vielen Dank für die Info, dass wir damit nicht zur OHG werden (denn nein, einen kaufmännisch eingerichteten Geschäftsbetrieb haben wir mit einer Teilzeitkraft und lediglich Heimarbeitszimmer vermutlich nicht).

Die GmbH Empfehlungen kamen von größeren Steuerkanzleien in Erstgesprächen, die allerdings auch GmbH-Umwandlungen als ihre größte Leidenschaft nannten...

Da eine Haftungsbegrenzung für uns bislang wenig bedeutsam ist, habe ich mir nochmal die Thesaurierung durchgerechnet. Durch die pauschale Besteuerung von zunächst 28,25% und später 25% komme ich auf einen Gesamt-Steuersatz von 46,19% zzgl. SolZ — was ja sogar über der Reichensteuer läge (?) Es ginge also auch hier nicht um Steuerersparnis, sondern höchstens Liquidität?

Danke auch nochmal für den GmbH/privat-Vergleich der Vermögensverwaltung! Wir versuchen es nun privat.