Wer muss die Mieteinnahmen versteuern?

[Dr.Svenson]

Guten Tag,

meine Eltern wollen mir eine vermietete Eigentumswohnung schenken als vorzeitiges Erbe.

Da ich voll berufstätig bin, müsste ich damit wohl auch die Mieteinnahmen voll versteuern. Meine Eltern sind beide Rentner und bekommen eine überschaubare Rente, sodass sie momentan die Mieteinnahmen nahezu nicht versteuern müssen. Eine Schenkung wäre also aus steuerlicher Sicht nicht ganz so clever. Mit meinem Einkommen komme ich gut über die Runden, sodass meine Eltern auch gerne weiterhin die Miete behalten können.

Was würde passieren, wenn ich zwar der Eigentümer bin/werde aber die Miete weiterhin zu meinen Eltern überwiesen wird? Könnte es hier Ärger mit dem Finanzamt geben?

Mir ist bekannt, dass man prinzipiell ein Nießbrauchsrecht bei der Schenkung einräumen kann, aber ich sehe hier noch nicht ganz die Notwendigkeit, zumal dann auch wieder zuätzliche Kosten beim Notar anfallen.

Vorab vielen Dank.

[taxpert]

Was würde passieren, wenn ich zwar der Eigentümer bin/werde aber die Miete weiterhin zu meinen Eltern überwiesen wird? Könnte es hier Ärger mit dem Finanzamt geben?

Das kommt drauf an ... !

Macht man es unsauber, dann versteuert der neue Eigentümer die Mieten trotzdem und die Zahlung an die Eltern stellt eine Schenkung dar. Da der Freibetrag hier dann nur 20.000 € beträgt, wird man innerhalb der 10-Jahresfriat mit Sicherheit entsprechende Steuern zahlen dürfen!

Macht man es leidlich sauber, dann zahlen die Eltern unnötig Steuern, da ihnen ja z.B. keine Abschreibung wegen fehlendem Eigentum mehr zu steht.

Macht man es richtig (Nießbrauch!), dann kann das eine geeignete Steuergestaltung sein!

taxpert

[Dr.Svenson]

Hallo taxpert,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Zur unsauberen bzw. leidlichen Variante: Die Idee ist, dass der Mieter die Miete unverändert auf das Konto meiner Eltern überweist. Meine Eltern liegen mit ihrer Rente und der Miete unter 16000 Euro, so dass sie nach meinem Verständnis keine Steuern zahlen müssen. So war es zumindest bisher. Dementsprechend können sie auch nichts abschreiben.

Welche klugen Gestaltungsmöglichkeiten gäbe es denn bei der Variante mit Nießbrauch?
Besteht denn bei einer Schenkung die Möglichkeit einer Abschreibung?

Danke und Grüße

[taxpert]

So war es zumindest bisher.

Da jede Rentenerhöhung voll steuerpflichtig ist, wird sich über kurz oder lang ändern!

Welche klugen Gestaltungsmöglichkeiten gäbe es denn bei der Variante mit Nießbrauch?

Der Nießbrauch selber ist doch schon die Gestaltung! Hier hat der Nießbrauchsgeber -also deine Eltern- auch weiterhin die Möglichkeit die Abschreibung geltend zu machen, obwohl er/sie nicht mehr Eigentümer ist!

Besteht denn bei einer Schenkung die Möglichkeit einer Abschreibung?

Bei einer Schenkung (ohne Nießbrauch) kann natürlich nur der neue Eigentümer Abschreibung steuerlich geltend machen. Es gilt hier die sog. Fußstapfen-Theorie. Der Beschenkte ist Gesamtrechtsnachfolger und führt die Abschreibung des Rechtsvorgängers fort. Also es bleibt bei der Abschreibungshöhe und dem verbleibenden Abschreibungsvolumens des Rechtsvorgängers.

taxpert