PaMa hat geschrieben:Wenn du Steuerberater bist,
Nein, meine Signatur ist sozusagen Programm: Ich bin von der dunklen Seite der Macht!
PaMa hat geschrieben:Eine Beratung hätte ich nämlich wirklich gerne.
Die kann und vor allem darf ein Forum aber nicht leisten, §2 StBerG. Auch ich werde Dir hier höchstens die -möglichen!- Fallstricke aufzeigen können und nicht unbedingt "absolute" Lösungsansätze!
PaMa hat geschrieben:
da aktuell die meisten Steuerberater - wie auch er - sich aufgrund von Corona auf Firmenkunden spezialisiert haben.
Es gibt absolut keinen StB, der mit der Erstellung von ESt-Erklärungen sein Geld verdient! Die Erstellung der ESt-Erklärungen und damit auch die Ermittlung der Überschusseinküfte wie z.B. V+V läuft in jeder Kanzlei "so nebenbei" und wird zumeist von Steuerfachgehilfen erledigt. Jeder StB verdient das "richtige" Geld mit Jahresabschlüssen, also Bilanzen und EÜR's der Gewerbetreibenden und Freiberufler. Reine ESt-Erklärungen -auch mit der Ermittlung von V+V- machen Lohnsteuerhilfevereine.
Solange Du nicht sowieso bereits Mandant bist, wird sich daher kaum ein StB um eine Erstberatung reißen, den als künftiger Mandant bist Du ziemlich uninteressant.
PaMa hat geschrieben:Durch Verringerung der Miete,
Aus Sicht der bisherigen Eigentümerin und künftigen Mieterin gehört so eine Vereinbarung in den Notarvertrag, den ansonsten könnte der neue Eigentümer jederzeit die Miete erhöhen!
PaMa hat geschrieben:unter Beachtung der 66% Grenze
Die Grenze muss jedes Jahr eingehalten werden! Das bedeutet, dass Du jeweils zu Jahresanfang die Glaskugel befragen musst, was denn im kommenden Jahr die ortsübliche Miete sein wird um dann -soweit das mietrechtlich überhaupt möglich ist!- eine entsprechende Erhöhung durchzusetzen.
PaMa hat geschrieben:
Gleichwohl ergibt sich für mich der Vorteil, dass durch den geringeren Kaufpreis eine geringe Grunderwerbsteuer
Nein, denn die verringerte Miete ist offenbar Bestandteil des Leistungsaustausches und daher in die Bemessungsgrundlage für die GrESt einzubeziehen! Dabei folgt die Berechnung nicht deiner Berechnung ...
PaMa hat geschrieben:
dass die Ersparnis, auf einen Zeitraum von drei Jahren berechnet,
... sondern dem BewG, §§13, 14 BewG.
PaMa hat geschrieben:
während ich weniger Mieteinnahmen generiere, was zur Folge hat, dass mein zu versteuerndes Einkommen nicht zu hoch ausfällt.
Nein, denn nicht erhaltene Miete ist Kaufpreiszahlung, wird also im Wege der Aufrechnung gezahlt. Natürlich ist dafür der Kaufpreis zu erhöhen und die AfA entsprechend höher.
PaMa hat geschrieben:
Anbei sende ich Ihnen noch die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäudewert durch die Arbeitshilfe des Finanzamtes als Grundlage für den notariellen Kaufvertrag zu. Gerne würde ich diesen Wert - 23,22% entfallen auf Grund und Boden und 76,78% auf den Wert der baulichen Anlagen - so im Kaufvertrag hinterlegt haben.
Die -neue!- Excel-Vorlage wird grundsätzlich nur zur Überprüfung der vom Stpfl. vorgeschlagenen Aufteilung -egal ob im Vertrag oder erst im Rahmen der ESt-Erklärung!- verwendet. Kommt es zu Abweichungen, so wird zunächst versucht eine Einigung zu erzielen. Soweit das nicht möglich ist, wird der Grundstücksgutachter der Finanzverwaltung eingeschaltet.
PaMa hat geschrieben:Schuldzinsen:
Ich bin nicht auf dem aktuellsten Stand, was die zuordnung der Darlehen bei Erwerb eines einheitlichen gemischt genutzten Wirtschaftsgutes im Privatvermögen angeht und -ich bitte insoweit um Verständnis!- werde mich jetzt auch nicht auf den aktuellen Stand bringen!
Grundsätzlich ist dein gedachter Ansatz "zu kurz" gedacht, den grundsätzlich kann auch das Eigenkapital bereits bei Erwerb ausschließlich für den eigengenutzten Anteil eingesetzt werden. Dadurch mindert sich die Gesamtdarlehenssumme (Stichwort: Beleihungswert) und eine Sondertilgungsmöglichkeit kann entfallen. Das führt zu einem besseren Zinssatz.
PaMa hat geschrieben:Anschaffungsnahe Herstellungskosten:
Hier liegt der Teufel eher im Detail bzw. im tatsächlich verwirklichten Sachverhalt als in der Rechtslage. Auch wenn die Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde nicht im BStBl veröffentlicht wurde, so ist der Beschluss ziemlich eindeutig. Das Problem dürfte die praktische Handhabung sein. Wieviel Zeit plant man für die Renovierung ein? Wie hoch ist die erhoffte Steuerersparnis und auf wieviel Mieteinnahmen verzichtet man dafür? Ist das Ganze also eventuell ein Pyrrhus-Sieg? Ein großes Fragezeichen stellen auch die beauftragten Handwerker dar. Es ist schön, wenn man alles super geplant hat, die Handwerker aber z.B. wegen Lieferschwierigkeiten beim Material, doch später als geplant anfangen können. Dem Steuerrecht ist das egal, denn es hält sich nicht daran, was man gewollt hat, sondern welcher Sachverhalt tatsächlich verwirklicht wurde.
PaMa hat geschrieben:
was der Unterschied zwischen meiner Vorgehensweise und dem "Zwei-Konten Modell"
Das Zwei-Konten_model gibt/gab es im Bereich der Gewinneinkünfte. Hierbei werden alle Einnahmen auf ein Konto geleistet, während alle Ausgaben über ein anderes Konto laufen. Das Konto Nr.2 ist daher dauernd im Minus und wird immer wieder durch Aufnahme eines Darlehens ausgeglichen. Aus dem Konto Nr.1, dass ständig im Plus ist, werden sämtliche privaten Ausgaben bestritten. So z.B. auch die Finanzierung (Zins und Tilgung) des privaten EFH. So "wandert" die Finanzierung des privaten EFH langsam aber sicher in den betrieblichen Bereich und die Zinsen sind steuerwirksam. Da die Entnahmen hierfür ausschließlich aus positiven Guthaben stammen, kann auch kein privater Anteil der Zinsen als Entnahme und damit gewinnerhöhend angesetzt werden. Der Gesetzgeber hat daher §4 Abs.4a EStG eingeführt. Bei Einkünften aus V+V hat das nie funktioniert, da hier steuerlich keine Trennung zwischen privater und betrieblicher Sphäre gegeben ist.
PaMa hat geschrieben:
Ursprünglich hieß es übrigens von meinem befreundeten Steuerberater, dass man das Grundbuch ändern solle, um den selbstgenutzten Teil als ETW auszuklammern.
Das würde die Darlehens- und damit Schuldzinsen/Eigenkapital Zuordnung zwar deutlich erleichtern, wäre aus außersteuerlichen Gründen absolut kontraproduktiv!
PaMa hat geschrieben:Baujahr 1936
Durch Umwandlung im Grundbuch (=Entstehung von WEG), die allein schon den Steuervorteil auffressen würde, würde man auch den Bestandsschutz verlieren und Unsummen z.B. für den nach aktuellen Standard herzustellenden Brandschutz aufbringen müssen!
taxpert