Abschreibung der Kaufkosten bei Auszahlung

Ich hab da mal eine Frage zu ...
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petz2000
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Registriert: 3. Apr 2021, 16:11

Abschreibung der Kaufkosten bei Auszahlung

Beitrag von petz2000 »

Hallo Forums-Mitglieder,

ich hab folgende steuerliche Frage:
Meine Eltern haben mir und meiner Schwester ein Zweifamilienhaus geschenkt. Das Haus hat eine Wohnung mit 120m^2 und eine mit 75m^2.
Momentan stehen meine Schwester und ich beide mit je der Hälfte im Grundbuch. In der 120m^2 Wohnung wohne ich momentan selbst mit Familie, die andere Wohnung steht leer.
Nun habe ich folgende Frage:
i) Wenn ich meiner Schwester ihre Hälfte des Hauses abkaufe, und dann die 75m^2 Wohnung vermiete, in wie weit kann ich den Kaufbetrag den ich an meine Schwester gezahlt habe als Werbungskosten für die 75m^2 Wohnung absetzen?
ii) Wie verhält es sich wenn ich ihr ihre Haushälfte jetzt abkaufe, aber die Wohnung erst in 5 Jahren vermiete?

Viele Grüße,

Patrick
reckoner
Beiträge: 1021
Registriert: 21. Jun 2017, 00:21

Re: Abschreibung der Kaufkosten bei Auszahlung

Beitrag von reckoner »

Hallo,

zu i): Im Rahmen der AfA. Du hättest (auch) die Hälfte der Wohnung gekauft, also könntest du die anteiligen Kosten dafür (nur Gebäude ohne Grundstück) absetzen, jedes Jahr 2%.
Nehmen wir mal beispielhaft an, dass pro qm Gebäude (ohne Grundstück) 1.000 Euro gezahlt werden. Für die Wohnung ergibt das dann 75.000, für die gekaufte Hälfte also 37.500. Ergo könntest du 750 Euro p.a. abschreiben.

zu ii): Dann sehe ich keine Vermietungsabsicht. In den 5 Jahren könnte nichts abgeschrieben werden; die Jahre zählen aber mit und es verblieben nur noch 45.

Stefan
petz2000
Beiträge: 4
Registriert: 3. Apr 2021, 16:11

Re: Abschreibung der Kaufkosten bei Auszahlung

Beitrag von petz2000 »

Danke für die Antwort Stefan.

Dazu hab ich noch zwei Follow-up-Fragen:

1.) Zu dem Haus gehört noch ein 100m^2 Grundstück. Wenn das Haus und Grundstück jetzt auf 500k geschätzt werden (d.h. ich zahle meiner Schwester 25k aus), müsste dann bei der Schätzung das Haus und Grundstück getrennt geschätzt werden, damit man die Grundlage für die Berechnung der Abschreibung bekommt? Was ist wenn ich keine getrennte Schätzung für Haus und Grundstück habe, welchen Betrag nimmt dann das FA als Grundlage für die Abschreibung für die 75m^2 Wohnung an?

2.) Kann ich die Abschreibung auch noch geltend machen, wenn ich erst später vermiete? D.h. ich kaufe das Haus jetzt meiner Schwester ab, und vermiete erst in 20 Jahren. Kann ich dann in 20 Jahren immer noch den Kaufbetrag (für weitere 30 Jahre) abschreiben, oder geht das nur wenn ich Kaufe und dann sofort vermiete?

vg,

Patrick
reckoner
Beiträge: 1021
Registriert: 21. Jun 2017, 00:21

Re: Abschreibung der Kaufkosten bei Auszahlung

Beitrag von reckoner »

Hallo,

zu 1.: Es spielt keine Rolle, ob noch Freiflächen dazugehören, es wird grundsätzlich das gesamte Grundstück herausgerechnet (sowohl der Teil auf dem das Gebäude steht als auch der Rest - Grundstücke nutzen sich nicht ab, ergo keine AfA=Abschreibung für Abnutzung).
Zur Aufteilung gibt es mehrere Verfahren (etwa nach Bodenrichtwerten). Wenn es dabei um nennenswerte Beträge geht sollte insbesondere im ersten Jahr besser ein Steuerberater beauftragt werden. Die Finanzämter können das auch schätzen, aber nicht unbedingt vorteilhaft für den Steuerzahler.
Wenn man mit pauschal 20% Bodenwert zufrieden ist kann man es aber damit versuchen, häufig soll das akzeptiert werden (dabei gilt aber das gesamte Grundstück, also keine Aufteilung in bebaut und unbebaut).

Hier noch ein Link zu einer Arbeitshilfe des BMF: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

zu 2.: Das geht die ganzen 50 Jahre.
Wenn man etwa lange Zeit selbst genutzt/bewohnt hat und dann doch noch vermietet, dann kann für die Restzeit auch wieder die AfA geltend gemacht werden.

Stefan
petz2000
Beiträge: 4
Registriert: 3. Apr 2021, 16:11

Re: Abschreibung der Kaufkosten bei Auszahlung

Beitrag von petz2000 »

Super, danke!
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