AfA für Gewerbehalle?

[AfA_Noob]

Guten Morgen,

wir hoffe jemand hier kann uns weiterhelfen. Wir suche schon seit 3 Tagen nach Antworten, finden
aber leider nichts für genau diese Konstellation:

Meine Frau und ich planen ein großes, massives Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Gewerbehalle zu kaufen (Baujahr 1900).
Wir wollen es als 3-Generationenhaus nutzen.
Die Schwiegereltern würden die Einliegerwohnung beziehen sowie die 176qm Gewerbehalle für ihren bereits bestehenden Kfz-Handel nutzen (Verkauf und Schönheitsreparaturen von Autos). Sie werden jedoch nicht ins Grundbuch eingetragen.

Da sie uns beim Kauf des Hauses finanziell unterstützen, wollen wir keine oder nur eine sehr geringe Miete von ihnen verlangen (Max. 400 Euro im Monat kalt).

Nun zur eigentlichen Frage:
Wir haben gelesen, dass die Anschaffungskosten für fremdvermietete Immobilien in Form von AfA abgeschrieben werden können. Bei Wohnimmobilien sind dies 2% pro Jahr. Für Gewerbeimmobilien sind gar 3% in einen Zeitraum von 30 Jahren abschreibbar.
Bei Wohnimmobilien ist der volle AfA Betrag nur ansetzbar, wenn die Miete nicht unter 66% der ortsüblichen Miete liegt. Wie sieht es jetzt aber mit der Gewerbehalle aus? Wäre es möglich für die Einliegerwohnung keine Miete zu verlangen und dafür 400 € für die Halle? Muss für die Gewerbehalle eine Mindestmiete gezahlt werden um den vollen AfA Betrag anrechnen zu können?

Die anteiligen Anschaffungskosten des Gewerbeteils ohne Grundstück belaufen sich auf ca. 330.000 €.
Bei 3% AfA im Jahr würde dies 9900 € AfA im Jahr bedeuten. Ist das so richtig, oder haben wir da etwas falsch verstanden?

Wir bedanken uns bereits vielmals für eine Antwort.

[taxpert]

wir hoffe jemand hier kann uns weiterhelfen.

Ja, ein Steuerberater, den man dringendst aufsuchen sollte!

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Gewerbehalle

Also drei Einheiten, drei Wirtschaftsgüter! 1x eigene Wohnzwecke, 1x fremde Wohnzwecke, 1x fremdbetriebliche Zwecke!

Wir haben gelesen, dass die Anschaffungskosten für fremdvermietete Immobilien in Form von AfA abgeschrieben werden können.

Ja, aber natürlich nur in dem Rahmen, der vermietet ist! Die AfA und Kosten, die auf den zu eigenen Wohnzwecken entfallenden Anteil entfallen, wirken sich steuerlich nicht aus, §12 Nr.1 EStG!

Für Gewerbeimmobilien sind gar 3% in einen Zeitraum von 30 Jahren abschreibbar.

Ja, aber nur soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören! Ich glaube kaum, dass ihr die Immo wirklich nicht Privatvermögen, sondern im Betriebsvermögen halten möchtet! Oder wollt ihr in 20 Jahren die komplette Wertsteigerung zzgl. AfA als stille Reserven versteuern?

Bei Wohnimmobilien ist der volle AfA Betrag nur ansetzbar, wenn die Miete nicht unter 66% der ortsüblichen Miete liegt.

Ja, die Vermietung von Wohnungen ist privilegiert, §21 Abs.2 EStG. Die Kürzung betrifft nicht nur die AfA sondern alle Kosten!

Wie sieht es jetzt aber mit der Gewerbehalle aus?

Gewerbeimmos sind nicht privilegiert. Hier kann bereits bei einem deutlich höheren Mietansatz als 66% eine Kürzung der Werbungskosten vorgenommen werden. Außerdem entfällt hier pauschalierte Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht, so dass entstehende Verluste ggf. rückwirkend nicht anerkannt werden!

Wäre es möglich für die Einliegerwohnung keine Miete zu verlangen

Das FA verlangt nicht, dass Du von den Mietern Miete verlangst! Nur wenn Du keine Einnahmen hast, kannst du auch keine Werbungskosten geltend machen!

Die anteiligen Anschaffungskosten des Gewerbeteils ohne Grundstück belaufen sich auf ca. 330.000 €.
Bei 3% AfA im Jahr würde dies 9900 € AfA im Jahr bedeuten. Ist das so richtig, oder haben wir da etwas falsch verstanden?

Siehe oben! Ich tippe mal, dass die Einliegerwohnung und die Halle maximal 50% der Anschaffungskosten (Gebäude) ausmachen. bei 2%, da kein BV, macht das dann also nur 3.300 € AfA!

taxpert