Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

PaMa
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Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon PaMa » 2. Aug 2021, 21:06

Hallo liebes Forum,

meine Frau und ich stehen kurz vor der Kaufvertragsunterzeichnung. Wir möchten das Haus teilweise vermieten und einen Teil (EG-Wohnung) selbst bewohnen. Durch das Zweikontenmodell und der entsprechenden Kaufpreisaufteilung vorab im Kaufvertrag möchten wir die Schuldzinsen für den vermieteten Teil entsprechend absetzten. Unser Bankmensch hat uns erklärt, dass man bei den Darlehen - für den selbstgenutzten Teil - zunächst keine Sondertilgung tätigen soll, da das FA sonst angeblich mein Konstrukt hinterfragen würde, da man ja auch bei dem vermieteten Darlehen die Sondertilgung hätte tätigen können. Wir sollen daher zumindest die erste Steuererklärung abwarten, ehe wir Sondertilgungen tätigen. Für mich macht diese Aussage keinen Sinn, da wir doch genau deshalb zwei Darlehen aufnehmen, um klar zu trennen welches Darlehen bzw. welche Schuldzinsen für den vermieteten Teil anzusetzen sind und welche nicht. Ich kann mir doch aussuchen, ob ich überschüssiges Geld für die Tilgung meines selbstgenutzten Teils nutzen möchte.

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Re: Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon taxpert » 3. Aug 2021, 08:44

Unser Bankmensch hat uns erklärt,
1. Ein Banker hat vom Steuerrecht etwa genau so viel Ahnung, wie von der Rückseite des Mondes! Praktisch null!
2. Ein Banker ist gar nicht befugt, steuerberatend tätig zu werden, §2 StBerG. Er haftet deswegen auch nicht und auch aus den Verträgen kommt man ggf. wegen fehlender oder Falschberatung nicht raus!
da wir doch genau deshalb zwei Darlehen aufnehmen
Etwas mehr als nur zwei Darlehen aufzunehmen gehört schon dazu!

Da will man mehrere hunderttausend Euro investieren, dabei noch "ganz geschickt" steuerlich optimieren und ist nicht gewillt, ein paar hundert Euro in eine Beratung beim StB zu investieren? Naja, es ist halt jeder seines eigenen Glückes Schmied und "Schuld" ist nachher ja sowieso das böse Finanzamt!

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Re: Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon reckoner » 3. Aug 2021, 10:14

Hallo,
Wir sollen daher zumindest die erste Steuererklärung abwarten, ehe wir Sondertilgungen tätigen.
Warum eine Steuererklärung etwas ändern soll kann ich nicht nachvollziehen. Im Extremfall kann das Finanzamt ein Konstrukt auch nach 20 Jahren noch ablehnen (nicht rückwirkend, aber eben ab dann).
Etwas mehr als nur zwei Darlehen aufzunehmen gehört schon dazu!
Richtig. Saubere Trennung, Verträge wie unter Fremden üblich, ordentliche Nebenkostenabrechnung. So schwierig ist das aber nun auch nicht.
Anmerkung: Wir reden aber schon von einem gewöhnlichen Mehrfamilienhaus, also mit richtig abgetrennten Wohnungen?

Zu einem Steuerberater rate ich bei VuV aber im ersten Jahr auch fast grundsätzlich. Der Grund ist die AfA, wenn man da nur ein bisschen falsch liegt summiert sich das über die Jahre ganz ordentlich.

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Re: Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon PaMa » 3. Aug 2021, 14:04

Hallo Taxpert,

ich bin dir dankbar für deinen fachlichen Input in jeder Angelegenheit. Deine Beiträge schätze ich ungemein. Jedoch muss ich loswerden, dass deine unterschwelligen Bemerkungen teilweise unangebracht sind. Wie du meinem anderen Thread entnehmen kannst, habe ich einen Steuerberater konsultiert. Leider ist es so, dass dieser auf mich wirkte, dass er sein Fach teilweise nicht versteht. Vermutlich ist es so, dass er seinen Themenschwerpunkt woanders hat.

Beispiel:

Laut Steuerberater ist im Bezug auf die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 EStG von den kompletten Anschaffungskosten auszugehen. Er erklärte mir, dass das Grundstück „vermutlich“ dazuzählt. Eine solche Aussage mit Vermutungen bringt mir nichts. Dafür brauche ich keinen Steuerberater. Auch, dass er der Meinung ist, dass bei den 15% die Bruttopreise zählen, ist falsch und bringt mir nichts. Daher versuche ich mir mein Wissen selbst anzueignen.

Daher:

1. habe ich einen Steuerberater konsultiert
2. habe ich „ein paar Hundert Euro“ in diesen Steuerberater investiert
3. gebe ich niemandem Schuld, sondern möchte mein eigenes Wissen erweitern.

Weshalb unter der Hälfte deiner - und ich will das nochmals betonen - qualitativ hochwertigen Beiträge, ständig unterschwellige Bemerkungen und Verurteilungen verteilt werden, erschließt sich mir nicht.

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Re: Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon PaMa » 3. Aug 2021, 14:22

Hallo reckoner,

danke für deine Rückmeldung. Das konnte ich eben auch nicht nachvollziehen aber dann bin ich da nicht alleine :P
Genau es gibt einen ganz normalen Kaufvertrag mit entsprechender Kaufpreisaufteilung über Grund und Boden mit der Arbeitshilfe des FA (und übrigens Überprüfung vom Steuerberater, der meiner Berechnung zustimmte) und eine entsprechende Kaufpreisaufteilung über den selbstgenutzten und vermieteten Teil des Gebäudes anhand der anteiligen Wohnfläche.

Dann eben die verschiedenen Darlehen, die bei der Bank abgeschlossen werden, um die Kaufpreise zu zahlen.

Mit den Mietern (übrigens die aktuelle Eigentümerin ist eine der späteren Mieter, da sie aufgrund des hohen Alters die Last des Eigentums abgeben möchte aber noch in ihrer Wohnung wohnen will) gibt es dann auch ganz normale Mietverträge.

Das MFH besteht indes aus 4 Wohnungen:

- eine EG-Wohnung (später von uns bewohnt)
- ein Kellerapartment (vermietet)
- eine OG-Wohnung (später an die aktuelle Eigentümerin vermietet) und
- eine DG Wohnung (später auch vermietet)

Liebe Grüße Patrick

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Re: Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon taxpert » 3. Aug 2021, 15:50

Wie du meinem anderen Thread entnehmen kannst, habe ich einen Steuerberater konsultiert
Ich kontrolliere nicht, ob ein TS noch andere threads eingestellt hat! Außerdem wäre dann die Frage, was er zu diesem Vorhaben gesagt hat!
Leider ist es so, dass dieser auf mich wirkte, dass er sein Fach teilweise nicht versteht. Vermutlich ist es so, dass er seinen Themenschwerpunkt woanders hat.
Es ist wie in jedem Beruf! Es gibt solche und solche! Zwar ist §21 EStG grundsätzlich absolute basics, aber ein StB verdient DAMIT sicherlich nicht sein Brot! Das was Du als erhaltene Antwort schreibst ist jedoch wirklich unterste Schublade!
Durch das Zweikontenmodell und der entsprechenden Kaufpreisaufteilung vorab im Kaufvertrag möchten wir die Schuldzinsen für den vermieteten Teil entsprechend absetzten
Was möchtest Du denn jetzt genau machen? Das Zwei-Konten-Modell ist etwas anderes, als die Finanzierung über mehrere Darlehen, bei denen ein schnell zu tilgendes bzw. das Eigenkapital dem eigengenutzten Anteil zugeordnet werden soll!

Das zwei-Konten-Modell klappt hier sowieso nicht, da es an der notwendigen Trennung der Vermögenssphären -im Gegensatz zum betrieblichen Darlehen- fehlt!

Die Finanzierung über zwei oder mehr Darlehen bei einem einheitlichen Grundstück gehört in die Hände einer Fachperson, da es hierzu recht umfangreiche BFH-Rechtsprechung gibt, die zu beachten ist. Wenn dir das um die Ohren fliegt, dann zahlst Du über Jahre zu hohe Zinsen, denn sowohl die Sondertilgungsmöglichkeit beim (Eigennutzungs-)Darlehen und auch die längere Laufzeit beim (Vermietungs-)Darlehen beeinflussen den Zinssatz.

Dein bisheriger Ansatz klingt für mich zunächst danach, als wenn Du bei der bisherigen Planung -außer im Hinblick auf §6 Abs.1a EStG- keinen StB kontaktiert hast, sondern das Ganze nach einem "tollen Steuerspartrick" aus YouTube o.ä. aussieht. Das soll nicht herabwertend sein, nur ist die Qualität der Steuerspartricks auf den entsprechenden Plattformen nun einmal grottenschlecht, selbst wenn der Ersteller StB ist! Das ich auf soetwas leicht gereizt reagiere hat auch damit zu tun, dass ich seit 25 Jahren soetwas immer wieder auf den Tisch bekomme, wo man einfach mal "gemacht" hat, weil das irgendwo so stand und das böse, böse FA das jetzt nicht anerkennen will!

Übrigens Auch gerne noch ein Hinweis zur Problematik §6 Abs.1a EStG:
Die Übernahme von Sanierungskosten für ein Gebäude, dass man (noch) nicht im Eigentum hat, KANN natürlich einen schenkungssteuerlichen Sachverhalt im Sinne des ErbStG darstellen.

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Re: Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon PaMa » 3. Aug 2021, 16:48

Danke dir Taxpert für deine Rückmeldung,

ich kann auch deinen Unmut verstehen. Ich gehe davon aus, dass du vom Fach bist und da ist es nachvollziehbar, wenn falsche Inhalte im Netz kursieren oder von anderen Experten verbreitet werden. Wenn du Steuerberater bist, kannst du mich auch gerne privat kontaktieren, damit ich mir deine Dienstleistung einkaufen kann. Eine Beratung hätte ich nämlich wirklich gerne. Leider ist es so, dass ich zwar einen Steuerberater kenne, derjenige mir aber keine Beratung anbieten konnte, da aktuell die meisten Steuerberater - wie auch er - sich aufgrund von Corona auf Firmenkunden spezialisiert haben.

Ich habe mir mein "Laienwissen" durch Recherchen im Internet und den Gesetzen und Rechtssprechungen zusammengewürfelt. Mir ist durchaus bewusst, dass mein Laienwissen nicht nachhaltig ist und daher Hilfe durch einen Experten notwendig ist, jedoch gibt es in meiner Region scheinbar niemanden, der mir helfen kann.

Zu meinem konkreten Vorhaben, das ich mir ausgedacht habe, habe ich dem Steuerberater folgendes geschrieben:

Hallo Herr XXX
(...)

Zur Kurzerklärung:

Das MFH ist ursprünglich als DHH im Exposé deklariert worden. Das Haus, aus dem Baujahr 1936, verteilt seine Wohnfläche auf ein Kellerapartment (35qm), eine EG Wohnung (75qm), eine OG Wohnung (75qm) und eine DG Wohnung (45qm). Am Haus und in den Wohnungen sind teilweise erhebliche Renovierungsarbeiten notwendig, bei denen ich nicht in die Steuerfalle nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fallen möchte.
Die EG Wohnung würden wir beziehen nachdem dem aktuellen Mieter gekündigt wurde. Die aktuelle Eigentümerin, 87 Jahre, möchte die OG Wohnung weiterhin als Mieterin bewohnen und zusätzlich das Kellerapartment anmieten.

Steueroptimierung beim Kauf:

Mit dem Verkäufer habe ich vereinbart, dass ich die Maklercourtage komplett übernehme anstatt sie anteilig Verkäufer und Käufer zu übertragen, indem man das Gebäude nicht als DHH, sondern als MFH deklariert. Dadurch greift das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser nicht.
Der Kaufpreis der Immobilie wird entsprechend um diesen Betrag gekürzt. Die aktuelle Eigentümerin möchte, wie oben beschrieben, weiterhin als Mieterin in der OG Wohnung wohnhaft bleiben. Auch das Kellerapartment möchte sie für monatlich 200 KM anmieten, um ggf. Pflegepersonal unterbringen zu können.
Durch Verringerung der Miete, unter Beachtung der 66% Grenze, habe ich ausgehandelt, dass die Ersparnis, auf einen Zeitraum von drei Jahren berechnet, für die aktuelle Eigentümerin ebenfalls vom Kaufpreis abgezogen wird. Die o.g. Maßnahmen haben zur Folge, dass die aktuelle Eigentümerin eine monatlich geringere Belastung erfährt. Gleichwohl ergibt sich für mich der Vorteil, dass durch den geringeren Kaufpreis eine geringe Grunderwerbsteuer und eine geringere Maklercourtage fällig wird, während ich weniger Mieteinnahmen generiere, was zur Folge hat, dass mein zu versteuerndes Einkommen nicht zu hoch ausfällt.

Habe ich es richtig betrachtet, dass diese Vorgehensweise sowohl meine AfA als auch die 15% Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht in dem Sinne wesentlich negativ tangiert, da diese wieder den Anschaffungskosten zugerechnet werden?

Anbei sende ich Ihnen noch die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäudewert durch die Arbeitshilfe des Finanzamtes als Grundlage für den notariellen Kaufvertrag zu. Gerne würde ich diesen Wert - 23,22% entfallen auf Grund und Boden und 76,78% auf den Wert der baulichen Anlagen - so im Kaufvertrag hinterlegt haben. Dadurch kann ich später meine AfA in der Steuererklärung mit Zahlen belegen. Ein hoher Anteil auf den Wert der baulichen Anlagen bzw. den Anschaffungskosten ermöglicht mir zudem einen größeren Spielraum bei Erhaltungsmaßnahmen innerhalb der 3-Jahres Frist nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Ferner würde ich im Kaufvertrag gerne festhalten, dass der Kaufpreis sich in einen selbstgenutzten Teil (EG Wohnung 75qm - aktuell noch an einen Mieter vermietet) und den Rest des Gebäudes (155qm) aufteilt.

Schuldzinsen:

Da der notarielle Kaufvertrag bald vorgefertigt wird, müsste ich den Notar entsprechende Vorgaben zur Ausgestaltung liefern. Meine Idee war dabei folgende:

400.000€ : 230qm (Gesamtwohnfläche) x 75qm (Wohnfläche der EG Wohnung) = 130.434€ selbstgenutzter Teil
400.000€ : 230qm (Gesamtwohnfläche) x 155qm (Wohnfläche des restlichen Gebäudes) = 269.565€ vermieteter Teil

Entsprechend dazu teilen sich die Kaufnebenkosten bestehend aus Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notarkosten anteilig der Wohnfläche auf.
Bezüglich der AfA wird natürlich nochmals im Kaufvertrag explizit der Grundstücksanteil jeweils der eigengenutzten Wohnung und dem vermieteten Teil zugeordnet. Die Ausarbeitung des Kaufvertrages wird in Zusammenarbeit mit dem Notar geschaffen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten:

Die größten Bauschmerzen bereiten mir aktuellen die anschaffungsnahe Herstellungskosten zu. Wir müssen zwingend eine Dämmung an der Fassade, oberen Geschossdecke, Kellerdecke und an den Gauben in der DG Wohnung anbringen. Zusätzlich ist der Austausch der alten Fenster gegen neue, moderne, energieeffiziente Fenster sowie die Streichung der Hausfassade notwendig. Des Weiteren ist erheblicher Renovierungsbedarf in den Innenbereichen der Wohnung notwendig unter anderem die Erneuerung der Elektrik, das Streichen der Wände, die Neugestaltung der Fußböden und die Erneuerung der Bäder. Um nicht über die 15% Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu kommen, würde ich mich gerne rechtlich von Ihnen belehren lassen. Ich möchte, zumindest für die Erhaltungsmaßnahmen im Innenbereich, folgendes Verfahren anwenden:

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (netto) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht von anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Jüngst hat der BFH aber ein Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 13.11.2019 – 2 K 2304/17 bestätigt, das besagt, dass bereits vor dem Erwerb getätigte Aufwendungen nicht in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind (BFH-Beschluss vom 28.4.2020 – IX B 121/19). Zugegebenermaßen werden Immobilienkäufer in den meisten Fällen zwar keine gesteigerte Lust verspüren, mit umfassenden Renovierungsmaßnahmen zu beginnen, bevor sie zumindest wirtschaftlicher Eigentümer geworden sind. Doch wer sich mit dem Verkäufer gut versteht und über eine gesicherte Rechtsposition verfügt, sollte sich die genannten Entscheidungen genauer anschauen.

Vereinfacht ging es um folgenden Sachverhalt: Die Kläger erwarben ein Mehrfamilienhaus. Der vereinbarte Kaufpreis sollte (spätestens) Anfang 2012 fällig sein. Die Besitzübergabe sollte sofort nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen. Da die Käufer die Wohnungen in dem Gebäude möglichst zeitnah vermieten wollten, jedoch umfassende Renovierungen erforderlich waren, einigte man sich mit den Voreigentümern darauf, die erforderlichen Renovierungen schon vor Kaufpreiszahlung bereits ab Oktober 2011 vornehmen zu dürfen. Den Klägern entstanden für die Baumaßnahmen bereits in 2011 hohe Kosten. Die 15-Prozent-Grenze war schnell überschritten. Doch nach Ansicht von FG und BFH sind die in 2011 getätigten Aufwendungen sofort abziehbar gewesen, da diese vor der Anschaffung aufgewendet wurden.

Die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zur 15-Prozent-Grenze sei eindeutig. Sie gilt nach dem Gesetzeswortlaut nur für solche Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung vom Steuerpflichtigen getragen werden. Vor der Anschaffung des Grundstücks vom Steuerpflichtigen getätigte Aufwendungen sind nach den allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand steuerlich zu berücksichtigen.

Daher würde ich noch vor endgültiger Besitzübergabe zumindest die gröbsten Erhaltungsmaßnahmen im Innenbereich durchführen. Können Sie mir detailliert beschreiben auf was ich genau achten muss?

Da die aktuelle Eigentümerin gerne verkaufen möchte und der Notar bereits zur Kaufvertragsgestaltung kontaktiert wurde, würde ich gerne erfahren, ob es bei dieser Vorgehensweise möglich ist, dass die Handwerker bereits ihre Rechnung ausstellen oder ist für das Finanzamt der Zeitpunkt der Rechnungsbegleichung maßgebend?

Für Ihre Unterstützung danke ich Ihnen.


_______________________________________________________________________________________________________________________________________

Die Kompetenz des Steuerberater stelle ich daher in Frage, da er - wie oben beschrieben - u.A falsche Behauptungen in Bezug auf die anschaffungsnahen Herstellungskosten aufgestellt hat. (Stichtwort: Bruttobeträge sind maßgebend)

Mir wurde bis auf die anschaffungsnahen Herstellungskosten (da keine veröffentlichte Rechtssprechung - sondern Einzelfallentscheidung) in allen anderen Punkten zugestimmt. Sowohl die Zuordnung der AfA als auch alle anderen Vorhaben hat der Steuerberater abgenickt.

Ich möchte konkret folgendes machen:

Ich kaufe das MFH und möchte den Kaufpreis im Kaufvertrag aufgeteilt haben. Auf einen vermieteten und einen nicht vermieteten Teil. Diesbezüglich nehme ich zwei separate Darlehen auf. Darlehen 1 mit der entsprechenden Darlehenssumme für den Teil des vermieteten Teils (die daraus resultierenden Schuldzinsen möchte ich absetzten) und Darlehen zwei mit der entsprechenden Darlehenssumme für den selbstgenutzten Teil. Natürlich unter Berücksichtigung aller anteilig anfallenden Nebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten. Ich möchte abgesehen von meiner Steueroptimierung (siehe oben) dem Staat weder Geld aus der Tasche ziehen noch irgendwelche Straftaten verüben. Ich möchte lediglich klar trennen was der vermietete Teil ist und dementsprechend alle dazu anfallenden Kosten von meinen Mieteinnahmen abziehen und dementsprechend den selbstgenutzten Teil entsprechend ausweisen, damit ganz klar ist, dass die AfA, Schuldzinsen und sonstiges meine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht tangieren.

Vielleicht kannst du mir dahingehend kurz erläutern was der Unterschied zwischen meiner Vorgehensweise und dem "Zwei-Konten Modell" ist. Ich habe das - scheinbar irrtümlicherweise - stets als Synonym gebraucht.

Wie gesagt, bin ich auch bereit für deine Dienstleistung zu zahlen. Mein Problem ist, dass ich bisher an noch keine kompetente Person in Sachen Steuerrecht geraten bin. Du hast mehr Berufserfahrung gesammelt als ich alt bin, daher - und aufgrund deiner tollen Beiträge - vertraue ich dir da wirklich sehr.
Zuletzt geändert von PaMa am 3. Aug 2021, 16:57, insgesamt 1-mal geändert.

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Re: Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon PaMa » 3. Aug 2021, 16:55

achso und ergänzend dazu möchte ich eben das bisschen Eigenkapital, welches ich besitze, für die Abbezahlung durch Sondertilgung meines Darlehens 2, also jenes für meinen selbstgenutzten Teil, benutzten.

Ursprünglich hieß es übrigens von meinem befreundeten Steuerberater, dass man das Grundbuch ändern solle, um den selbstgenutzten Teil als ETW auszuklammern.

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Re: Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon taxpert » 4. Aug 2021, 13:13

Wenn du Steuerberater bist,
Nein, meine Signatur ist sozusagen Programm: Ich bin von der dunklen Seite der Macht!
Eine Beratung hätte ich nämlich wirklich gerne.
Die kann und vor allem darf ein Forum aber nicht leisten, §2 StBerG. Auch ich werde Dir hier höchstens die -möglichen!- Fallstricke aufzeigen können und nicht unbedingt "absolute" Lösungsansätze!
da aktuell die meisten Steuerberater - wie auch er - sich aufgrund von Corona auf Firmenkunden spezialisiert haben.
Es gibt absolut keinen StB, der mit der Erstellung von ESt-Erklärungen sein Geld verdient! Die Erstellung der ESt-Erklärungen und damit auch die Ermittlung der Überschusseinküfte wie z.B. V+V läuft in jeder Kanzlei "so nebenbei" und wird zumeist von Steuerfachgehilfen erledigt. Jeder StB verdient das "richtige" Geld mit Jahresabschlüssen, also Bilanzen und EÜR's der Gewerbetreibenden und Freiberufler. Reine ESt-Erklärungen -auch mit der Ermittlung von V+V- machen Lohnsteuerhilfevereine.

Solange Du nicht sowieso bereits Mandant bist, wird sich daher kaum ein StB um eine Erstberatung reißen, den als künftiger Mandant bist Du ziemlich uninteressant.
Durch Verringerung der Miete,
Aus Sicht der bisherigen Eigentümerin und künftigen Mieterin gehört so eine Vereinbarung in den Notarvertrag, den ansonsten könnte der neue Eigentümer jederzeit die Miete erhöhen!
unter Beachtung der 66% Grenze
Die Grenze muss jedes Jahr eingehalten werden! Das bedeutet, dass Du jeweils zu Jahresanfang die Glaskugel befragen musst, was denn im kommenden Jahr die ortsübliche Miete sein wird um dann -soweit das mietrechtlich überhaupt möglich ist!- eine entsprechende Erhöhung durchzusetzen.
Gleichwohl ergibt sich für mich der Vorteil, dass durch den geringeren Kaufpreis eine geringe Grunderwerbsteuer
Nein, denn die verringerte Miete ist offenbar Bestandteil des Leistungsaustausches und daher in die Bemessungsgrundlage für die GrESt einzubeziehen! Dabei folgt die Berechnung nicht deiner Berechnung ...
dass die Ersparnis, auf einen Zeitraum von drei Jahren berechnet,
... sondern dem BewG, §§13, 14 BewG.
während ich weniger Mieteinnahmen generiere, was zur Folge hat, dass mein zu versteuerndes Einkommen nicht zu hoch ausfällt.
Nein, denn nicht erhaltene Miete ist Kaufpreiszahlung, wird also im Wege der Aufrechnung gezahlt. Natürlich ist dafür der Kaufpreis zu erhöhen und die AfA entsprechend höher.
Anbei sende ich Ihnen noch die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäudewert durch die Arbeitshilfe des Finanzamtes als Grundlage für den notariellen Kaufvertrag zu. Gerne würde ich diesen Wert - 23,22% entfallen auf Grund und Boden und 76,78% auf den Wert der baulichen Anlagen - so im Kaufvertrag hinterlegt haben.
Die -neue!- Excel-Vorlage wird grundsätzlich nur zur Überprüfung der vom Stpfl. vorgeschlagenen Aufteilung -egal ob im Vertrag oder erst im Rahmen der ESt-Erklärung!- verwendet. Kommt es zu Abweichungen, so wird zunächst versucht eine Einigung zu erzielen. Soweit das nicht möglich ist, wird der Grundstücksgutachter der Finanzverwaltung eingeschaltet.
Schuldzinsen:
Ich bin nicht auf dem aktuellsten Stand, was die zuordnung der Darlehen bei Erwerb eines einheitlichen gemischt genutzten Wirtschaftsgutes im Privatvermögen angeht und -ich bitte insoweit um Verständnis!- werde mich jetzt auch nicht auf den aktuellen Stand bringen!
Grundsätzlich ist dein gedachter Ansatz "zu kurz" gedacht, den grundsätzlich kann auch das Eigenkapital bereits bei Erwerb ausschließlich für den eigengenutzten Anteil eingesetzt werden. Dadurch mindert sich die Gesamtdarlehenssumme (Stichwort: Beleihungswert) und eine Sondertilgungsmöglichkeit kann entfallen. Das führt zu einem besseren Zinssatz.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten:
Hier liegt der Teufel eher im Detail bzw. im tatsächlich verwirklichten Sachverhalt als in der Rechtslage. Auch wenn die Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde nicht im BStBl veröffentlicht wurde, so ist der Beschluss ziemlich eindeutig. Das Problem dürfte die praktische Handhabung sein. Wieviel Zeit plant man für die Renovierung ein? Wie hoch ist die erhoffte Steuerersparnis und auf wieviel Mieteinnahmen verzichtet man dafür? Ist das Ganze also eventuell ein Pyrrhus-Sieg? Ein großes Fragezeichen stellen auch die beauftragten Handwerker dar. Es ist schön, wenn man alles super geplant hat, die Handwerker aber z.B. wegen Lieferschwierigkeiten beim Material, doch später als geplant anfangen können. Dem Steuerrecht ist das egal, denn es hält sich nicht daran, was man gewollt hat, sondern welcher Sachverhalt tatsächlich verwirklicht wurde.
was der Unterschied zwischen meiner Vorgehensweise und dem "Zwei-Konten Modell"
Das Zwei-Konten_model gibt/gab es im Bereich der Gewinneinkünfte. Hierbei werden alle Einnahmen auf ein Konto geleistet, während alle Ausgaben über ein anderes Konto laufen. Das Konto Nr.2 ist daher dauernd im Minus und wird immer wieder durch Aufnahme eines Darlehens ausgeglichen. Aus dem Konto Nr.1, dass ständig im Plus ist, werden sämtliche privaten Ausgaben bestritten. So z.B. auch die Finanzierung (Zins und Tilgung) des privaten EFH. So "wandert" die Finanzierung des privaten EFH langsam aber sicher in den betrieblichen Bereich und die Zinsen sind steuerwirksam. Da die Entnahmen hierfür ausschließlich aus positiven Guthaben stammen, kann auch kein privater Anteil der Zinsen als Entnahme und damit gewinnerhöhend angesetzt werden. Der Gesetzgeber hat daher §4 Abs.4a EStG eingeführt. Bei Einkünften aus V+V hat das nie funktioniert, da hier steuerlich keine Trennung zwischen privater und betrieblicher Sphäre gegeben ist.
Ursprünglich hieß es übrigens von meinem befreundeten Steuerberater, dass man das Grundbuch ändern solle, um den selbstgenutzten Teil als ETW auszuklammern.
Das würde die Darlehens- und damit Schuldzinsen/Eigenkapital Zuordnung zwar deutlich erleichtern, wäre aus außersteuerlichen Gründen absolut kontraproduktiv!
Baujahr 1936
Durch Umwandlung im Grundbuch (=Entstehung von WEG), die allein schon den Steuervorteil auffressen würde, würde man auch den Bestandsschutz verlieren und Unsummen z.B. für den nach aktuellen Standard herzustellenden Brandschutz aufbringen müssen!

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Re: Teilweise vermietete Immobilie - Kaufpreisaufteilung

Beitragvon PaMa » 4. Aug 2021, 15:49

Hallo Taxpert und danke für deine ausführliche Antwort,
Nein, meine Signatur ist sozusagen Programm: Ich bin von der dunklen Seite der Macht!
:D
Das FA sehe ich weniger als die dunkle Seite der Macht als vielmehr die Wahrer von Recht und Ordnung im Finanzbereich. Ich habe bereits mein zuständiges FA kontaktiert und habe einen sehr netten Mitarbeiter, der mich angerufen hat und mir einige Dinge erklärte. Aufgrund dessen möchte ich natürlich das "gute Verhältnis" zu meinem FA nicht belasten.
Die -neue!- Excel-Vorlage wird grundsätzlich nur zur Überprüfung der vom Stpfl. vorgeschlagenen Aufteilung -egal ob im Vertrag oder erst im Rahmen der ESt-Erklärung!- verwendet. Kommt es zu Abweichungen, so wird zunächst versucht eine Einigung zu erzielen. Soweit das nicht möglich ist, wird der Grundstücksgutachter der Finanzverwaltung eingeschaltet.
Durch die direkte Anwendung dieser Vorlage sollte das Finanzamt mit den daraus resultierenden Zahlen dann ja konform gehen.
Ich bin nicht auf dem aktuellsten Stand, was die Zuordnung der Darlehen bei Erwerb eines einheitlichen gemischt genutzten Wirtschaftsgutes im Privatvermögen angeht und -ich bitte insoweit um Verständnis!- werde mich jetzt auch nicht auf den aktuellen Stand bringen!
Grundsätzlich ist dein gedachter Ansatz "zu kurz" gedacht, den grundsätzlich kann auch das Eigenkapital bereits bei Erwerb ausschließlich für den eigengenutzten Anteil eingesetzt werden. Dadurch mindert sich die Gesamtdarlehenssumme (Stichwort: Beleihungswert) und eine Sondertilgungsmöglichkeit kann entfallen. Das führt zu einem besseren Zinssatz.
Genau diesen Gedanken hatte ich auch, dass ich meine 3,50€ Eigenkapital direkt in mein selbstgenutztes Darlehen einbringe. Mein Bankmensch hat diesbezüglich jedoch - wie oben beschrieben - genauso Bedenken als wenn ich direkt in Jahr 1 eine Sondertilgung jenes Darlehens bemühe. Ich bin jedoch der Meinung, dass dies keinen Unterschied macht und ein "Abwarten" auf die erste Steuererklärung nach Kauf ist insofern obsolet. Meiner bescheidenen Meinung nach sollte die Aufteilung des Kaufpreises in Zusammenhang mit mehreren Darlehen eine genaue Zuordnung ermöglichen. Das ist ja der Sinn und Zweck der ganzen Aktion. Diesbezüglich werde ich jedoch sicherheitshalber nochmals einen anderen Steuerberater konsultieren, um absolut sicherzugehen. Der Steuerberater, dessen Kompetenz ich nicht nachvollziehen kann, nickte zwar auch diese Überlegung ab. Sicher ist jedoch sicher.
Das würde die Darlehens- und damit Schuldzinsen/Eigenkapital Zuordnung zwar deutlich erleichtern, wäre aus außersteuerlichen Gründen absolut kontraproduktiv!
Durch Umwandlung im Grundbuch (=Entstehung von WEG), die allein schon den Steuervorteil auffressen würde, würde man auch den Bestandsschutz verlieren und Unsummen z.B. für den nach aktuellen Standard herzustellenden Brandschutz aufbringen müssen!
Danke, das habe ich mir auch gedacht.

Ich möchte nochmals betonen - und meinen Dank für deine wirklich sehr informativen und präzisen Antworten aussprechen.
Nach meiner ersten Steuererklärung nach Kauf werde ich berichten wie ich vorgegangen bin und was mein FA dazu gesagt hat.

Liebe Grüße Patrick
Zuletzt geändert von PaMa am 4. Aug 2021, 18:47, insgesamt 1-mal geändert.


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