Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

PaMa
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Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon PaMa » 21. Jul 2021, 16:17

Hallo liebes Forum,

ich bin ganz neu hier. Das Thema Steuern hat mich bisher immer interessiert und daher habe ich mich zu einigen Themen schon intensiv eingelesen. Meine Frau und ich möchten bald ein MFH kaufen und haben diese Woche noch einen abschließenden Termin, bei dem es um die Kaufpreisverhandlung geht.

Diesbezüglich habe ich an sich sehr viele Fragen aber die versuche ich mir aktuell noch selbst zu beantworten. Zwei Fragen möchte ich dennoch gerne stellen:

Die Wohnung im EG ist aktuell vermietet. Diese bräuchten wir und müssen leider auf Eigenbedarf kündigen. Der Rest des Hauses soll dann weiter vermietet werden. Wie verhält es sich, wenn ich für das Steuerjahr 2021 Werbungskosten habe (als Beispiel meinetwegen einen Rasenmäher, der zur Gartenpflege herangezogen werden soll). Wenn er unter 800€ netto ist, lässt sich der Kaufpreis im Steuerjahr komplett absetzten. Nun habe ich ja die Absicht zum 01.01.22 einzuziehen. Muss ich nun von vornherein die Werbungskosten anteilig berechnen, also den Preis durch die Gesamtwohnfläche teilen und mit dem vermieteten Teil wieder multiplizieren?

Falls jemand dahingehend Erfahrungen gesammelt hat, wäre es super diese zu teilen.

Zusätzlich habe ich noch die Frage wie mit den Kosten für Erhaltungsaufwand verfahren wird. An dem Haus muss die Dämmung und die Fenster ausgetauscht werden. Jetzt muss ich aufpassen, dass ich innerhalb der ersten drei Jahre nicht über die 15% Grenze komme, damit das FA die Kosten nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten deklariert. Da wir einen Teil selbst bewohnen wüsste ich gerne, ob die Anschaffungskosten um diesen Faktor reduziert werden oder ob die Anschaffungskosten dahingehend gleich behandelt werden.

Beispielrechnung:

400.000€ Kaufpreis
zzgl. 30.0000 Kaufnebenkosten
abzüglich 100.000€ entfallen auf Grundstückskosten
ergibt 330.000€ Anschaffungskosten

15% der Anschaffungskosten sind 49.500€ (Netto)

Werden diese 49.500€ nun herangezogen oder muss ich diesen Betrag um den Faktor der Eigennutzung kürzen?
Dann würden lediglich 35.200€ bleiben. :(

reckoner
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Re: Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon reckoner » 21. Jul 2021, 21:53

Hallo,

zur ersten Frage: Imho musst du aufteilen. Wenn bei Anschaffung (des Rasenmähers z.B.) noch voll vermietet ist kann man aber auch anderer Auffassung sein.

zur zweiten Frage: Eigentlich ist das doch egal. Denn wenn dann sind sowohl der Kaufpreis als auch die Erhaltungsaufwendungen zu korrigieren (konkret: ca. minus 29% ). Einmal mit und einmal ohne Eigennutzung geht natürlich nicht.

Stefan

PaMa
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Re: Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon PaMa » 22. Jul 2021, 07:21

Danke für die schnelle Rückmeldung :)

Ich habe in den Untiefen des Internets geforscht und einen Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen gefunden:

Bei einem erworbenen Zwei- oder Mehrfamilienhaus ist bei der Prüfung der 15 %-Grenze zum Vorteil des Steuerpflichtigen auf die Anschaffungskosten des Gesamtgebäudes abzustellen und nicht auf die anteiligen (niedrigeren) Anschaffungskosten der renovierten vermieteten Wohnungen. Werden dagegen mehrere Eigentumswohnungen in einem Haus einzeln gekauft, also Sondereigentum erworben, gilt die 15 %-Grenze für jede Wohnung (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 20.11.2012, DB 2013 S. 372Nr. 5).

Ich verstehe es so, dass grundsätzlich das ganze Gebäude betrachtet wird und für die 15% Grenze herangezogen wird - auch wenn ein Teil selbst bewohnt wird und ich die Kosten für den selbstbewohnten Teil logischerweise von den Erhaltungskosten abziehen muss.
Wir möchten gerne die Dämmung und Fenster erneuern. Neben diversen weiteren Sanierungs- und Renovierungsarbeiten sind dies die dringlichsten Arbeiten am Haus. Das könnte unter Umständen problematisch werden. Da wir aber auch gerne die vermieteten Wohnungen mit Fremdkapital finanzieren möchten und den selbstbewohnten Teil mit Eigenkapital, war ursprünglich der Plan, dass wir das Grundbuch ändern, um dem FA die Finanzierungen glaubhaft rüberzubringen. Dadurch würde sich allerdings die 15% Grenze - so verstehe ich es - für mich negativ verringern.

Ich stehe dadurch steuertechnisch gesehen zwischen zwei Stühlen und muss entscheiden was sinnvoller ist.

Entweder Grundbuch ändern und das Haus in vermietet und nicht vermietet aufteilen, damit die Finanzierung des vermieteten Teils, die ausschließlich mit Fremdkapital erfolgt, glaubhaft gemacht werden kann, wodurch sich die 15% Grenze nach unten bewegt oder ich lasse alles wie es ist und habe einen größeren Spielraum bei den Erhaltungsaufwendungen, bekomme jedoch unter Umständen Probleme mit der Glaubhaftmachung meiner Finanzierungpläne. :shock: :(

Verstehe ich das so richtig oder was meint ihr?

Gruß Patrick

reckoner
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Re: Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon reckoner » 22. Jul 2021, 10:04

Hallo,
Ich verstehe es so, dass grundsätzlich das ganze Gebäude betrachtet wird und für die 15% Grenze herangezogen wird - auch wenn ein Teil selbst bewohnt wird und ich die Kosten für den selbstbewohnten Teil logischerweise von den Erhaltungskosten abziehen muss.
Ich verstehe das nicht so, ist aber auch nur meine Meinung.

Denn wenn es so wäre, dann könnte man beispielsweise ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen, und die Wohnung dann praktisch kernsanieren, und die Kosten sofort abschreiben. Das widerspricht imho der 15%-Regelung, denn es soll ja gerade darum gehen, Steuersparmodelle zurückzudrängen.

Ich denke in dem zitierten Erlass geht es nur darum, ob immer auf die einzelnen Wohnungen heruntergerechnet werden muss, oder ob das Haus insgesamt genommen werden kann/muss. Wenn pro Wohnung dann könnte es schließlich sein, dass einzelne Wohnungen über 15% liegen andere hingegen nicht; das würde die Abschreibung komplizierter machen.

Aber wie gesagt nur meine Meinung.

Stefan

taxpert
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Re: Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon taxpert » 23. Jul 2021, 07:53

Jaja, das liebe Internet! Nichts kann so alt oder so überholt sein, dass man es im Internet nicht doch noch finden würde!
(Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 20.11.2012, DB 2013 S. 372Nr. 5).
... ist wegen der BFH-Urteile vom 14.06.2016 und des daraufhin ergangenen BMF-Schreibens vom 20.10.2017 ziemlich obsolet!

Bei unterschiedlicher Nutzung (eigene Wohnzwecke, fremde Wohnzwecke, eigenbetriebliche Zwecke, fremdbetriebliche Zwecke) ist die Prüfung auf den dadurch steuerlich entstandenen selbstständigen Gebäudeteil abzustimmen.

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PaMa
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Re: Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon PaMa » 26. Jul 2021, 22:35

Danke für die Erläuterungen. Da denkt man, dass man einigermaßen gut unterwegs ist und dann fällt man auf alte Regelungen rein…

Was haltet ihr von folgender Vorgehensweise, welche der BFH bestätigte: Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 13.11.2019 – 2 K 2304/17. Wäre euch diese Vorgehensweise zu heiß?

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (netto) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht von anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Jüngst hat der BFH aber ein Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 13.11.2019 – 2 K 2304/17 bestätigt, das besagt, dass bereits vor dem Erwerb getätigte Aufwendungen nicht in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind (BFH-Beschluss vom 28.4.2020 – IX B 121/19). Zugegebenermaßen werden Immobilienkäufer in den meisten Fällen zwar keine gesteigerte Lust verspüren, mit umfassenden Renovierungsmaßnahmen zu beginnen, bevor sie zumindest wirtschaftlicher Eigentümer geworden sind. Doch wer sich mit dem Verkäufer gut versteht und über eine gesicherte Rechtsposition verfügt, sollte sich die genannten Entscheidungen genauer anschauen.

Vereinfacht ging es um folgenden Sachverhalt: Die Kläger erwarben ein Mehrfamilienhaus. Der vereinbarte Kaufpreis sollte (spätestens) Anfang 2012 fällig sein. Die Besitzübergabe sollte sofort nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen. Da die Käufer die Wohnungen in dem Gebäude möglichst zeitnah vermieten wollten, jedoch umfassende Renovierungen erforderlich waren, einigte man sich mit den Voreigentümern darauf, die erforderlichen Renovierungen schon vor Kaufpreiszahlung bereits ab Oktober 2011 vornehmen zu dürfen. Den Klägern entstanden für die Baumaßnahmen bereits in 2011 hohe Kosten. Die 15-Prozent-Grenze war schnell überschritten. Doch nach Ansicht von FG und BFH sind die in 2011 getätigten Aufwendungen sofort abziehbar gewesen, da diese vor der Anschaffung aufgewendet wurden.

Die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zur 15-Prozent-Grenze sei eindeutig. Sie gilt nach dem Gesetzeswortlaut nur für solche Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung vom Steuerpflichtigen getragen werden. Vor der Anschaffung des Grundstücks vom Steuerpflichtigen getätigte Aufwendungen sind nach den allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand steuerlich zu berücksichtigen.

Quelle: https://www.nwb-experten-blog.de/anschaffungsnahe-herstellungskosten-15-prozent-grenze-gilt-nur-fuer-aufwendungen-nach-erwerb/

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Re: Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon taxpert » 27. Jul 2021, 07:11

Da geht es nicht um zu heiß, sondern schlicht darum, dass das künftig im Kaufpreis von entsprechenden Immos eingepreist sein wird! Sprich die Preise werden steigen!

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Re: Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon reckoner » 27. Jul 2021, 15:05

Hallo taxpert,
Da geht es nicht um zu heiß, sondern schlicht darum, dass das künftig im Kaufpreis von entsprechenden Immos eingepreist sein wird! Sprich die Preise werden steigen!
Muss man das jetzt verstehen?

Stefan

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Re: Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon PaMa » 27. Jul 2021, 17:33

Ich habe es leider auch nicht verstanden, habe am Donnerstag einen Termin bei einem Steuerberater vereinbart, um eine gewisse Rechtssicherheit bei o.g. Vorgesehensweise zu erlangen. Ich denke, dass Stress mit dem FA vorprogrammiert ist.

Ich werde berichten.

Gruß Patrick

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Re: Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der Anschaffungskosten

Beitragvon PaMa » 29. Jul 2021, 14:12

Ich bin leider an einen Steuerberater geraten, der scheinbar nicht so tief in der Materie drin ist. Ich habe ihm erklärt, dass das o.g Vorgehen vom BFH verifiziert wurde, jedoch beruft er sich darauf, dass dies eine Einzelentscheidung sei, die nicht bindend ist.


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