1.Steuererklärung als Vermieter
1.Steuererklärung als Vermieter
Hallo, mache als Vermieter für 2017 meine 1.Steuererklärung. Wer kann mir helfen. Was kann ich alles absetzen ? welche AFA gilt? Habe das Haus in 2016 geerbt. Zählt das Datum Bau oder Erbe ? Habe viele Quittungen aus dem Jahr 2017 aufbewahrt... Einkauf Rasensamen, Dünger , Sachen aus dem Baumarkt, Reparatur Rasenmäher.. an welcher Stelle muss ich die Kosten eintragen ? Was habt ihr noch für Tipps...?
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Alexander96
- Beiträge: 78
- Registriert: 11. Jul 2017, 22:05
Re: 1.Steuererklärung als Vermieter
Hallo Clau,
F: Wer kann mir helfen?
A1: Helfen, kann dir eigentlich nur ein Steuerberater.
F: Was kann ich alles absetzen?
A2: Alle selbst getragenen Aufwendungen zur Erwerbung (hattest du aber keine), Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG)
Bsp: Grundsteuer, Müllabfuhr, Entwässerung, Wasserversorgung, Hausbeleuchtung, Schornsteinfeger, Hausversicherungen, Heizung, Treppenreiniger, Fahrten zum vermieteten Objekt (0,3 € je KM), Werkzeuge, Telefonkosten (anteilig 10 - 20 % je nach eigener Einschätzung (oder sogar mehr)), Porto, Schreibmaterial, Trinkgelder an Handwerker, Getränke an Handwerker, Streusalz im Winter, Schneeschaufel, alg. Reparaturkosten, Hausverwaltung, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten und so weiter ...
F: Welche AfA gilt? Zählt das Datum Bau oder Erbe?
A3: Kurz gesagt: die AfA die der Erblasser ebenfalls ansetzen dürfte (vgl. § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV). Sollte das Haus aber bereits seit 50 Jahren im Besitz eurer Familie gewesen sein, kannst du keine weitere AFA geltend machen, da das Gebäude (bei linearer Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG) bereits voll abgeschrieben wäre (vgl. § 11d Abs. 1 Satz 2 EStDV). Also müsstest du zunächst schauen, wann das Gebäude entweder hergestellt oder angeschafft wurde (vgl R 7.4 Beginnn der AfA Abs. 1 EStR). Danach müsstest du versuchen, die damaligen Herstellkosten oder Anschaffungskosten zu berechnen oder schätzen zu lassen. Sollte das Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sein und das Gebäude noch nicht 50 Jahre im Besitz deiner Familie war, kannst du 2 % AfA ansetzen (2,5 %, wenn vor 31.12.1924).
F: An welcher Stelle muss ich die Kosten eintragen?
A4: Alles kommt in die Anlage V hinein.
Zeile 33: AfA
Zeile 39: Alles was nicht in Zeile 46/47 reinkommt aus A2.
Zeile 46: Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hausversicherungen, Hauswart, Treppenreinigung, Fahrstuhl
Zeile 47: Verwaltungskosten
F: Was habt ihr noch für Tipps?
A5: Füge bei Übermittlung/Abgabe deiner Steuererklärung ein Blatt bei welches alle geltend gemachte Ausgaben von dir Auflistet.
Du musst nicht spezifisch werden und z.B. Obi, 24.05.2017 Rasenmäher RX7800 für 199,99 € schreiben. sondern es reicht einfach:
Werbungskosten Zeile 39:
Obi 199,99 €
Hagebau 34,99 €
...
Dasselbe machst du auch für deine weiteren Ausgaben und die Berechnung der AfA.
Da es scheinbar das erste Jahr ist, indem du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen wirst, mach dich bereit alle Belege dem Finanzamt nachreichen zu müssen. Kopiere oder Scan alle Belege, die für deine ESt.-Erklärung relevant sind.
Und zu guter Letzt, kauf dir "Konz: 1000 ganz legale Steuertricks" und/oder Such das Gespräch mit einem Steuerberater. Bereite aber davor alle Unterlagen vor und liste deine Ausgaben wie oben geschrieben auf, sodass ihr diese schnell durch klappern könnt.
Bitte auf meine Signatur achten.
Beste Grüße
F: Wer kann mir helfen?
A1: Helfen, kann dir eigentlich nur ein Steuerberater.
F: Was kann ich alles absetzen?
A2: Alle selbst getragenen Aufwendungen zur Erwerbung (hattest du aber keine), Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG)
Bsp: Grundsteuer, Müllabfuhr, Entwässerung, Wasserversorgung, Hausbeleuchtung, Schornsteinfeger, Hausversicherungen, Heizung, Treppenreiniger, Fahrten zum vermieteten Objekt (0,3 € je KM), Werkzeuge, Telefonkosten (anteilig 10 - 20 % je nach eigener Einschätzung (oder sogar mehr)), Porto, Schreibmaterial, Trinkgelder an Handwerker, Getränke an Handwerker, Streusalz im Winter, Schneeschaufel, alg. Reparaturkosten, Hausverwaltung, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten und so weiter ...
F: Welche AfA gilt? Zählt das Datum Bau oder Erbe?
A3: Kurz gesagt: die AfA die der Erblasser ebenfalls ansetzen dürfte (vgl. § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV). Sollte das Haus aber bereits seit 50 Jahren im Besitz eurer Familie gewesen sein, kannst du keine weitere AFA geltend machen, da das Gebäude (bei linearer Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG) bereits voll abgeschrieben wäre (vgl. § 11d Abs. 1 Satz 2 EStDV). Also müsstest du zunächst schauen, wann das Gebäude entweder hergestellt oder angeschafft wurde (vgl R 7.4 Beginnn der AfA Abs. 1 EStR). Danach müsstest du versuchen, die damaligen Herstellkosten oder Anschaffungskosten zu berechnen oder schätzen zu lassen. Sollte das Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sein und das Gebäude noch nicht 50 Jahre im Besitz deiner Familie war, kannst du 2 % AfA ansetzen (2,5 %, wenn vor 31.12.1924).
F: An welcher Stelle muss ich die Kosten eintragen?
A4: Alles kommt in die Anlage V hinein.
Zeile 33: AfA
Zeile 39: Alles was nicht in Zeile 46/47 reinkommt aus A2.
Zeile 46: Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hausversicherungen, Hauswart, Treppenreinigung, Fahrstuhl
Zeile 47: Verwaltungskosten
F: Was habt ihr noch für Tipps?
A5: Füge bei Übermittlung/Abgabe deiner Steuererklärung ein Blatt bei welches alle geltend gemachte Ausgaben von dir Auflistet.
Du musst nicht spezifisch werden und z.B. Obi, 24.05.2017 Rasenmäher RX7800 für 199,99 € schreiben. sondern es reicht einfach:
Werbungskosten Zeile 39:
Obi 199,99 €
Hagebau 34,99 €
...
Dasselbe machst du auch für deine weiteren Ausgaben und die Berechnung der AfA.
Da es scheinbar das erste Jahr ist, indem du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen wirst, mach dich bereit alle Belege dem Finanzamt nachreichen zu müssen. Kopiere oder Scan alle Belege, die für deine ESt.-Erklärung relevant sind.
Und zu guter Letzt, kauf dir "Konz: 1000 ganz legale Steuertricks" und/oder Such das Gespräch mit einem Steuerberater. Bereite aber davor alle Unterlagen vor und liste deine Ausgaben wie oben geschrieben auf, sodass ihr diese schnell durch klappern könnt.
Bitte auf meine Signatur achten.
Beste Grüße
Alexander
Wenn es um viel Geld geht, lohnt sich der Gang zum Steuerberater auf jeden Fall
Wenn es um viel Geld geht, lohnt sich der Gang zum Steuerberater auf jeden Fall
Re: 1.Steuererklärung als Vermieter
hallo, vielen dank erstmal für deine ausführlichen antworten.
habe noch fragen..
muss ich die NK -Abrechnung für das jahr 2017 schon gemacht haben?
die zahlungen der hausnk (z.b. grundbesitzabgaben , wasser etc. ) waren ja in 2017 , die letzendliche abrechnung für die mieter erfolgt ja erst in 2018.
wie bringt man die unterschiedl. zahlungszeitpunkte mit rein? oder wird die endabrechnung für die mieter für das jahr 2017 (welche ja erst in 2018 erfolgt) erst mit den neuen (voraus)zahlungen für 2018 verrechnet, also für die steuererklärung 2018 ?
und was ist mit den mieteinnahmen? muss ich die wohl durch vorlage des mietvertrages nachweisen ?
wo werden die einnahmen eingetragen ? und die NK?
habe noch fragen..
muss ich die NK -Abrechnung für das jahr 2017 schon gemacht haben?
die zahlungen der hausnk (z.b. grundbesitzabgaben , wasser etc. ) waren ja in 2017 , die letzendliche abrechnung für die mieter erfolgt ja erst in 2018.
wie bringt man die unterschiedl. zahlungszeitpunkte mit rein? oder wird die endabrechnung für die mieter für das jahr 2017 (welche ja erst in 2018 erfolgt) erst mit den neuen (voraus)zahlungen für 2018 verrechnet, also für die steuererklärung 2018 ?
und was ist mit den mieteinnahmen? muss ich die wohl durch vorlage des mietvertrages nachweisen ?
wo werden die einnahmen eingetragen ? und die NK?
Re: 1.Steuererklärung als Vermieter
* Ausnahmen bestätigen die Regel (das gilt aber nicht für die Nebenkosten- Nachzahlung bzw. - Erstattung):Clau hat geschrieben: ↑24. Feb 2018, 15:55 hallo, vielen dank erstmal für deine ausführlichen antworten.
habe noch fragen..
muss ich die NK -Abrechnung für das jahr 2017 schon gemacht haben?
die zahlungen der hausnk (z.b. grundbesitzabgaben , wasser etc. ) waren ja in 2017 , die letzendliche abrechnung für die mieter erfolgt ja erst in 2018.
wie bringt man die unterschiedl. zahlungszeitpunkte mit rein? oder wird die endabrechnung für die mieter für das jahr 2017 (welche ja erst in 2018 erfolgt) erst mit den neuen (voraus)zahlungen für 2018 verrechnet, also für die steuererklärung 2018 ?
Genau so ist es - es gilt das Zu- und Abflussprinzip *
und was ist mit den mieteinnahmen? muss ich die wohl durch vorlage des mietvertrages nachweisen ?
Ein MUSS ist das erstmal nicht - ggf. fordert das FA den Vertrag aber an
wo werden die einnahmen eingetragen ?
Zeile 9-12 der Anlage V
und die NK?
Zeile 13 + 14 der Anlage V
“regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die dem Steuerpflichtigen kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, zugeflossen sind, gelten als in diesem Kalenderjahr bezogen.“ Gilt für Ausgaben entsprechend, “kurze Zeit“ = 10 Tage.
Heißt: zahlt z.B ein Mieter statt am 01.01.19 schon am 30.12.18 die Januar - Miete, so ist diese trotzdem erst in 19 zu versteuern. Wichtig ist, dass dies NUR für regelmäßige Zahlungen so anzuwenden ist. Steht in § 11 EStG.
