Fragen zu Anschaffungsnahen Herstellungs/Erhaltungskosten

[Kitsab]

Hallo,

ich habe mir im letzten November eine Eigentumswohnung zur Vermietung zugelegt, und habe bereits kräftig renoviert - ein Fehler wie nun bei der Steuererklärung feststelle. Vermietung ab 01.01.2018.

Folgender Sachverhalt (Beispielzahlen):

Gebäudewert Wohung 100k€
Renovierungskosten 2017 5k€
Renovierungskosten 2018 15k€
-> ~20% der Anschaffungskosten des reinen Gebäudewertes.

Nun bei der Steuererklärung stoße ich auf den Passus Anschaffungsnahe Erhaltungs-/Herstellungskosten (Limit 15% in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung).

... zu viel Investiert - wie retten ich das, dazu folgende Fragen:

1. muss nur der Betrag der über 15% hinaus geht über 50 Jahre a 2% abgeschrieben werden, oder die Gesamtkosten?

2. Im Gesetzestext steht, dass die Umsatzsteuerkosten herausgerechnet werden können, da ich viel selbst gemacht habe und somit im Baumarkt gekauft habe kann ich auch die 19% MWST rausrechnen oder muss ich diese Beträge voll zählen?

3. Wie verhält es sich beim Limit 4000€ pro Jahr die ohne gesonderte Prüfung als Erhaltungskosten anerkannt werden (Netto ohne MWST?)

4. Ich habe eine Einbauküche montieren lassen für ~11k€ - diese muss ja eh über 10 Jahre abgeschrieben werden. Kann ich diese somit so ansetzen, dass ich für die Erhaltungskosten in den ersten 3 Jahren nur 3/10 des Kaufpreises verrechne und somit die 15% nicht überschreite?

5. Kann ich Hausgeld für den Leerstand während der Renovierung Nov+Dez von der Steuer absetzen?

6. Kann ich Stromkosten (Heizung/Wohnung) für den Leerstand während der Renovierung Nov+Dez von der Steuer absetzen?

7. Kann ich den Mietausfall von der Steuer absetzen?


Vielen Dank für eure Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen

Kitsab

[reckoner]

Hallo,

1. muss nur der Betrag der über 15% hinaus geht über 50 Jahre a 2% abgeschrieben werden, oder die Gesamtkosten?

Die Gesamtkosten.
Die 15% sind kein Freibetrag bzw. Freigrenze, sondern dienen nur der Einschätzung ob Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand vorliegt.

2. Im Gesetzestext steht, dass die Umsatzsteuerkosten herausgerechnet werden können, da ich viel selbst gemacht habe und somit im Baumarkt gekauft habe kann ich auch die 19% MWST rausrechnen oder muss ich diese Beträge voll zählen?

Ja, kannst du rausrechnen, für die 15% zählen die Nettobeträge.

3. Wie verhält es sich beim Limit 4000€ pro Jahr die ohne gesonderte Prüfung als Erhaltungskosten anerkannt werden (Netto ohne MWST?)

Betrifft dich doch gar nicht (mehr), du lagst doch darüber.

4. Ich habe eine Einbauküche montieren lassen für ~11k€ - diese muss ja eh über 10 Jahre abgeschrieben werden. Kann ich diese somit so ansetzen, dass ich für die Erhaltungskosten in den ersten 3 Jahren nur 3/10 des Kaufpreises verrechne und somit die 15% nicht überschreite?

Nein. Denn die Basis für die 15% sind die Kosten, und nicht die Abschreibungen.
Ich bin mir aber gar nicht sicher, ob die Küche überhaupt in die 15% einfließen. Ich würde mal in diese Richtung weiter recherchieren (ich konnte auf die Schnelle nichts finden).

5. Kann ich Hausgeld für den Leerstand während der Renovierung Nov+Dez von der Steuer absetzen?

Natürlich, das sind Werbungskosten.

6. Kann ich Stromkosten (Heizung/Wohnung) für den Leerstand während der Renovierung Nov+Dez von der Steuer absetzen?

Dito.

7. Kann ich den Mietausfall von der Steuer absetzen?

Nein.

Stefan

[Kitsab]

Hallo Stefan,

vielen Dank für die Erläuterungen, diese waren sehr hilfreich.

Zu deiner Anmerkung:

Ich bin mir aber gar nicht sicher, ob die Küche überhaupt in die 15% einfließen. Ich würde mal in diese Richtung weiter recherchieren.

Hattest du völlig Recht:
BFH v. 03.08.2016 - IX R 14/15 BStBl 2017 II S. 437
In diesem Urteil wurde einer Küche die Zugehörigkeit zum Gebäude aberkannt, dafür muss die Küche über eine AFA Abschreibung von 10 Jahren aufgeteilt werden.

Auszug aus der Urteilsbegründung:

Nach diesen Grundsätzen hat die höchstrichterliche Zivilrechtsprechung Einbauküchen im Regelfall die Eigenschaft als einem „wesentlichen Bestandteil“ eines Gebäudes abgesprochen, jedoch im Einzelfall —abhängig von der regionalen Verkehrsauffassung— eine Zubehöreigenschaft für möglich gehalten

Vielen Dank nochmals und mit freundlichen Grüßen

Kitsab