Spekulationssteuer

[dorenthe]

Hallo zusammen,
ich habe 2014 eine Immobilie über einen Makler gekauft.
Diese Immo habe ich 2019 mit Gewinn verkauft.

Um die Spekulationssteuer zu minimieren hat mein damaliger Steuerberater, (2020 habe ich mir einen neuen Steuerberater gesucht),
geraten in dem Kaufvertrag die Küche und das Inventar explizit zu deklarieren.
->

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Der Kaufpreis beträgt € 200.000,00
Im Kaufpreis enthalten sind ein auf den Kaufgegenstand entfallender In-
standhaltungsrücklagenanteil von € 1.326,00 und für die mitverkaufte Einbauküche inkl. aller Elektro-
geräte, Badezimmermöbel und Plissees ein Betrag von € 20.000,00, ohne
dass der Verkäufer die Haftung für eine steuerliche Anerkennung dieser Be-
träge übernimmt. Der Anteil des Verkäufers am Gemeinschaftsvermögen ist
mitverkauft.

Nun hat mein neuer Steuerberater die gesamte Summe also 221.326 als Grundlage für die Spekulationssteuer genommen und nicht die "200.000€".

Was ist nun richtig?

Hätte ich gewusst das die die vollen 221.326€ als Berechnungsgrundlage genommen werden, hätte ich die Wohnung nicht verkauft.

[reckoner]

Hallo,

Um die Spekulationssteuer zu minimieren hat mein damaliger Steuerberater, (2020 habe ich mir einen neuen Steuerberater gesucht),
geraten in dem Kaufvertrag die Küche und das Inventar explizit zu deklarieren.

Wohl eher um die Grunderwerbssteuer zu minimieren.

Nun hat mein neuer Steuerberater die gesamte Summe also 221.326 als Grundlage für die Spekulationssteuer genommen und nicht die "200.000€".

Imho ist das falsch. Die Küche sowie die anderen Möbel gehören zu den Gegenständen des täglichen Gebrauchs, und zählen damit ausdrücklich nicht zu den Spekulationsgeschäften.
Im Endeffekt ist das aber wahrscheinlich schlechter für dich weil du den Wertverlust der Küche nicht geltend machen kannst.

Anmerkung: Bei 20.000 würde ich mich auf Nachfragen einstellen, insbesondere weil der Betrag offensichtlich eine sehr grobe Schätzung ist). Wie viel hat die Küche denn gekostet, und wann wurde sie angeschafft?

Außerdem gehört die Instandhaltungsrücklage natürlich auch nicht zu den Spekulationsgewinnen, das ist ein reiner Geldtausch.

Stefan

[dorenthe]

Anmerkung: Bei 20.000 würde ich mich auf Nachfragen einstellen...

das Stimmt schon, Rechnung alles vorhanden!

[taxpert]

Zunächst einmal habe ich ein Verständnisproblem:

Der Kaufpreis beträgt € 200.000,00 Im Kaufpreis enthalten sind ...

Warum werden dann 221.326 € bezahlt?

das Stimmt schon, Rechnung alles vorhanden!

Wenn die Sachen zeitnah zum Erwerb der Immo erworben wurden, sollten die Rechnungen einen Umfang von 40. - 50.000 € haben.

taxpert

[dorenthe]

Sorry habe den Wert manuell vor dem Absenden bearbeitet -> dort müsste 221.... stehen! ->
Der Kaufpreis beträgt € 200.000,00 Im Kaufpreis enthalten sind ...
Warum werden dann 221.326 € bezahlt?

Du willst darauf hinaus, das wenn die Rechnung nur einen Wert von 20.000€ dann würde die Abschreibung der Afa sich mehr lohnen? ->
Wenn die Sachen zeitnah zum Erwerb der Immo erworben wurden, sollten die Rechnungen einen Umfang von 40. - 50.000 € haben.

[taxpert]

Du willst darauf hinaus, das wenn die Rechnung nur einen Wert von 20.000€ dann würde die Abschreibung der Afa sich mehr lohnen?

Nein.

Wenn Du 2014 eine Küche und Badmöbel gekauft hast, die heute gebraucht 20.000 € wert sein sollen, dann müssen diese Gegenstände entsprtechende Anschaffungskosten gehabt haben. Bei 50% der ursprünglichen Anschaffungskosten nickt das FA vielleicht ab, bei mehr als 50% bestimmt nicht!

Wenn der Wortlaut übrigens wirklich so ist wie beschrieben, dann ist die Formulierung sowieso eher für den Käufer wegen der GrESt gedacht. Wenn Du jetzt im Rahmen des §23 EStG natürlich "ein Fass aufmachst", kannst Du dich schon auf einen bösen Anruf des Käufers gefasst machen, denn dann ist eine entsprechende Kontrollmitteilung an die GrEst-Stelle vorprogrammiert. Und eine bewusst zu hohe Angabe für das mitverkaufte Inventar riecht natürlich nach Steuerhinterziehung.

taxpert

[dorenthe]

Ok danke dir

[reckoner]

Hallo,

sorry, aber kannst du nicht richtig zitieren, so ist das doch ein großes Durcheinander.

Ich hatte gefragt (und taxpert indirekt auch): Wann und für wie viel wurde die Küche (und der Rest natürlich) gekauft?

Möglich wäre:
1. war bereits beim Kauf enthalten (und mindert dann die Anschaffungskosten)
2. wurde zeitnah nach dem Kauf der Wohnung gekauft (dann bereits grob 50% abgeschrieben - hast du doch sicher auch als Werbungskosten geltend gemacht)
3. wurde erst kurz vor dem Verkauf der Wohnung gekauft

Es wundert einfach, dass eine vermutlich vor 4-5 Jahren gekaufte Küche noch einen Wert von 20.000 Euro haben soll. Ja, das ist möglich (halt die goldenen Wasserhähne), aber eben nicht die Regel (insbesondere bei Vermietung an Fremde). Daher hatte ich auch darauf hingewiesen, dass es zu Nachfragen kommen kann.

Für deine Steuererklärung (Spekulationssteuer) ist das aber eigentlich egal ...

Stefan

[dorenthe]

1. war bereits beim Kauf enthalten (und mindert dann die Anschaffungskosten)
2. wurde zeitnah nach dem Kauf der Wohnung gekauft (dann bereits grob 50% abgeschrieben - hast du doch sicher auch als Werbungskosten geltend gemacht)
3. wurde erst kurz vor dem Verkauf der Wohnung gekauft

Punkt 2. trifft zu!

[reckoner]

Hallo,

OK. Dann passt die Einschätzung von taxpert, Kaufpreis sollte 40.000 oder mehr gewesen sein. War das der Fall?

Stefan