Privateinlage - Aufdeckung stiller Reserven

[aweb]

Hallo,

Anfang 2010 habe ich ein heruntergekommenes Gewerbeobjekt für 50K ersteigert und 2 Jahre lang in Eigenleistung aufwendig saniert.
2012 habe ich dieses als Backshop eröffnet.
2014 wurde der Betrieb wieder aufgegeben mit dem Ziel einer Verpachtung. Dabei habe ich das Gewerbe abgemeldet aber keine explizite Aufgabenerklärung beim FA abgegeben.

Für die ESt-Erklärung 2016 soll ich eine Aufgabebilanz erstellen und ich frage mich wie ich das Objekt bewerten soll. Laut EStG §6 Nr. 5 werden Einlagen zum Teilwert bewertet -> Ausnahme bei Anschaffung innerhalb der letzten 3 Jahre.


Nun meine Fragen:

1. Bezieht sich die Ausnahmeregelung des o.g. § auch auf Gebäude? Wenn ja, dann müsste ich das Objekt mit 50K als Einlage bewerten und mit einem Verkehrswert von 120K als Entnahme verbuchen. Sofort würden stille Reserven von 70K enstehen, die ich zu versteuern hätte? oder bezieht sich die Ausnahmeregelung eher für bewegliche Wirtschaftsgüter?
2. Wenn das Objekt zu den Herstellkosten bewertet werden muss, dürfte ich alle Sanierungsaufwendungen mit dazurechnen und wenn ja könnte ich auch meine eigene Arbeitsleistung bewerten?
3. Gibt es irgendeine Möglichkeit das Gewerbe im Privatvermögen zu lassen und an sich selber zu vermieten?

Ich bedanke mich vorab und würde mich sehr über hilfreiche Antworten freuen

Viele Grüße, aweb

[StephanM]

Die Drei-Jahre-Regelung bedeutet, das nicht mit dem Teilwert, sondern die Anschaffungskosten abzüglich der Abschreibung als Einlagewert zu erfassen sind.
Grundsätzlich also 50k abzüglich AfA = Einlagewert.
Bei Ihrem Objekt wurden aber umfassende Sanierungsarbeiten innerhalb der ersten drei Jahre durchgeführt. Diese sind nach §6 Abs.1a EStG und dem BMF-Schreiben vom 18.07.2003 als anschaffungsnahe Herstellungskosten anzusehen sind und damit die Anschaffungskosten erhöhen. Die eigene Arbeitsleistung darf dabei allerdings nicht angerechnet werden.

Durch die Eigennutzung wird das Objekt notwendiges Betriebsvermögen. Ein Verbleib im Privatvermögen sehe ich hier nicht. Dieses wäre nur möglich, wenn von einem Gesamtobjekt nur ein Teil von untergeordneter Bedeutung/Wert genutzt werden würde. (Wert kleiner als 1/5 des Gesamtobjektes und kleiner als 20.500 EUR)

[aweb]

Hallo,

VIELEN Dank für die kompetenten und sehr hilfreichen Erläuterungen.
Jetzt sehe ich klarer im Steuerdschungel

Viele Grüße,
aweb