Trennung/Scheidung - Immobilie - teils selbstgenutzt/teils vermietet

Ich hab da mal eine Frage zu ...
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Sunny
Beiträge: 74
Registriert: 11. Jun 2015, 16:58

Trennung/Scheidung - Immobilie - teils selbstgenutzt/teils vermietet

Beitrag von Sunny »

Hallo zusammen

Folgender Fall:

Eheleute besitzen 2 Wohnungen im selben Haus - Eigentumseintrag im Grundbuch jeweils 50%
Zu Ehezeiten wurde ein Durchbruch gemacht, so dass 1 große Wohnung entstanden ist.
Vor der offiziellen Trennung wurde der Durchbruch geschlossen, so dass wieder 2 getrennte Wohnungen vorhanden war.
Der Ehemann bewohnte 1 Wohnung und die Ehefrau die andere.

2015 kam die offizielle Trennung.
Die Ehefrau hat ihre Wohnung verlassen und ist woanders hingezogen. Ihre Wohnung hat sie an den gemeinsamen Sohn vermietet.
Der Ehemann bewohnt seine Wohnung weiterhin.

Zwischen den beiden Ehepartnern existiert eine Vereinbarung (nicht notariell), die regelt, wer über welche Wohnung verfügt und dass die Kosten - auch noch Raten für Kredit des Wohnungskaufs - für die beiden Wohnungen von beiden Partnern zu gleichen Teilen weitergetragen werden.

Nun steht die Steuererklärung 2015 an. Da es das Jahr der Trennung war, wäre eine Zusammenveranlagung noch möglich. Aber das ist nicht meine Frage.

Vielmehr geht es um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da beide Ehepartner zu jeweils 50% Eigentümer sind, werden 50% der Mieteinnahmen dem Ehemann zugerechnet. Tätsächlich ist aber nur die Ehefrau die Vermieterin und Empfängerin der Mieteinnahmen. Wäre es zweckmäßig, die Vereinbarung der getrennt lebenden Eheleute dem Finanzamt vorzulegen, oder ist diese nutzlos, da sie weder vom Notar ist, noch im Grundbuch eingetragen ist?

Wie verhält es sich mit der vom Ehemann genutzten Wohnung? Hier nutzt er ja 50% des Eigentums seiner Ehefrau (die aber keine Miete von ihm fordert). Ist die Eigennutzung durch den Ehemann in der Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen?

Wäre es aus steuerlicher Sicht sinnvoll, dass die zwischenzeitlich geschiedenen Eheleute weiteres unternehmen, z.B. eine Vereinbarung über die Teilung des Hauses/Wohnung oder die Umschreibung im Grundbuch auf jeweiliges Alleineigentum, oder könnte aus steuerlicher Sicht alles so weiterlaufen, wie bisher?

Welche steuerlichen Folgen hätte eine Vereinbarung über die Teilung des Hauses/Wohnung, welche die Wohnrechte (evtl. auch im Grundbuch) an den beiden Wohnungen festlegt?
Oder wäre eine Umschreibung im Grundbuch der jeweiligen Wohnung als jeweiliges Alleineigentum besser?
Käme hier jeweils auf die mittlerweile in 2016 geschiedenen Eheleute eine Steuerzahlung zu?

Je länger ich über den Fall nachdenke, desto konfuser werden meine Gedanken.
Jedenfalls schon an dieser Stelle vielen Dank für Eure Hilfe und Mühe. Ich bin für jeden Denkanstoß dankbar.

Gruß Sunny
Der Eintrag stellt keine (steuer)rechtl. Beratung dar, sondern gibt nur die Meinung des Verfassers wieder. Für eine Rechts- oder Steuerberatung wenden Sie sich an den/die SteuerberaterIn Ihres Vertrauens. Für evtl. entstandene Schäden wird nicht gehaftet.
StephanM
Beiträge: 854
Registriert: 16. Mär 2015, 18:14

Re: Trennung/Scheidung - Immobilie - teils selbstgenutzt/teils vermietet

Beitrag von StephanM »

Wie hoch ist den die Miete an den Sohn im Verhältnis zu einer ortsüblichen Miete, da es sich hier um eine Vermietung an Angehörige handelt? und ist auf Dauer (10 Jahre) ein Totalüberschuss aus der Vermietungstätigkeit zu erwarten?
Wenn die Miete zu gering ist oder kein Totalüberschuss zu erwarten ist, dann wird der Vorgang als unentgeltliche Vermietung an Angehörige oder als Liebhaberei angesehen und nicht in die Steuerberechnung einbezogen. Dann würden sich alle anderen Fragen erübrigen.

Zur Teilung des 'Gebäudes und der Zuordnung der Vermietung ist es sicherlich möglich durch die Vereinbarungen dem Finanzamt nachzuweisen, dass die Vermietung der EF zuzurechnen ist. Es könnte auch sein, das das Finanzamt diesen Vorgang in eine Grundstücksgemeinschaft aufnimmt, da es sich zukünftig um zwei Personen handelt, die nicht der Zusammenveranlagung unterliegen.
Sunny
Beiträge: 74
Registriert: 11. Jun 2015, 16:58

Re: Trennung/Scheidung - Immobilie - teils selbstgenutzt/teils vermietet

Beitrag von Sunny »

Hallo StephanM

Vielen Dank für Deine Ausführungen. Zwischenzeitlich hat der Ehemann von der Ehefrau erfahren, dass sie bereits 2014 erstmalig getrennt lebend waren und daher 2015 nur die Einzelveranlagung möglich ist. Die Ehefrau hat hinsichtlich der Vermietung mit dem Finanzamt gesprochen und hat in ihrer Erklärung die Anlage V mit abgegeben. Laut dem Finanzamt sollen im Bescheid aber 50% der Mieteinkünfte dem Ehemann zugerechnet werden. Die Ex-Eheleute haben sich geeinigt, dass sie die Differenz "intern" untereinander ausgleichen.

Persönlich sehe ich das allerdings nicht als gute Dauerlösung - spätestens, wenn sich das im Moment gute Verhältnis der beiden mit den Jahren vielleicht doch wandelt und es zu Streitigkeiten kommt.

Könnten die beiden - ohne eine Änderung der Besitzverhältnisse im Grundbuch - praktisch durch eine schriftliche Vereinbarung, dass die Mieteinkünfte ausschließlich der Ehefrau zuzurechnen sind, dem Finanzamt gegenüber den Nachweis erbringen, dass der Ehemann aus der Vermietungssache raus ist?

Danke für Deine Hilfe!

Grüsse Sunny
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schlauelia
Beiträge: 2079
Registriert: 19. Jul 2011, 19:54

Re: Trennung/Scheidung - Immobilie - teils selbstgenutzt/teils vermietet

Beitrag von schlauelia »

das wird nicht gehen, denn unter anderen würde dann auch die halbe AfA wegfallen - da sollten sich beide mal richtig beraten lassen: bei einem Steuerberater.
Liar
Sunny
Beiträge: 74
Registriert: 11. Jun 2015, 16:58

Re: Trennung/Scheidung - Immobilie - teils selbstgenutzt/teils vermietet

Beitrag von Sunny »

Hallo Lia

Vielen Dank. Du sprichst mir aus der Seele, was die Beratung angeht.
Ich für meinen Teil wollte einfach nur interessehalber wissen, was möglich ist.

Grüsse Sunny
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