Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Betriebsausgaben / Werbungskosten

Moderator: muemmel

Snaker
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Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon Snaker » 25. Jun 2019, 08:26

Hallo zusammen,

ich benötige mal eine Hilfe bei der Ermittlung der korrekten Bemessungsgrundlage für die Afa meiner Wohnung. Anhand der Bemessungsgrundlage lässt sich die Afa (2%) ermitteln. Ich habe jedoch Schwierigkeiten die korrekte Bemessungsgrundlage zu ermitteln.

Im Detail

Kaufpreis: 496.900 €. Darüber hinaus hatten wir weitere 39.251,52€ an Nebenkosten bei der Anschaffung (Grunderwerbssteuer, Auflasung etc.). Somit in Summe 536.151,52€.

Der Anteil für Grund und Boden beträgt 106.026€ und für das Gebäude 393.789,20€.


Könnt Ihr mir aufzeigen, was die korrekte Bemessungsgrundlage anhand dieser Daten wäre und welche Afa sich daraus ergibt?

Herzlichen Dank vorab.

LG

 
schlauelia
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Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon schlauelia » 25. Jun 2019, 08:57

Arbeitnehmer oder Selbständig?

AfA-Bemessungsgrundlage: Kaufpreis + Nebenkosten GrErwSt... minus Grund und Boden = 100%
Größe AZ? in %

dann % AZ - davon 2% AfA pro Jahr - im 1. Jahr zwölfteln.

Lia

Snaker
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Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon Snaker » 25. Jun 2019, 10:03

Danke für deine Rückmeldung.

Ich bin Arbeitnehmer.

11,41% ist die Arbeitszimmergröße.

Ergänzend zu den 39.251,52€ der Nebenkosten noch die detailierte Aufstellung:

Bauträger-KV samt Auflassung vom 23.03.2016 2.870,76 €
Grunderwerbssteuer 24.844,00 €
Notargebühren für elekt. Übertragung 344,33 €
Rechnung zur Eintragungsvormerkung 517,50 €
Grundschuldbestellung 836,81 €
Eintragung Grundschuld 555,00 €
Sonderwunsch Elektro 2.923,83 €
Sonderwunsch Sanitär 1.939,11 €
Sonderwunsch 679,10 €
Sonderwunsch 2.915,20 €
Sonderwunsch 275,46 €
Sonderwunsch 327,89 €
Sonderwunsch 222,53 €
Summe: 39.251,52 €



Auf welches Ergebnis kommst du dann?

taxpert
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Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon taxpert » 25. Jun 2019, 14:32

Der Anteil für Grund und Boden beträgt 106.026€ und für das Gebäude 393.789,20€.
Davon ausgehend, dass diese zahlen tatsächlich die Verkehrswerte von G+B und Gebäude darstellen, ergibt sich folgende Aufteilung:

Anteil G+B = 106.026/499.815 = 21,21%
Anteil Gebäude =393.789/499.815 = 78,79%

Gesamtkaufpreis inkl. NK ist 536.151 €
davon ab:
Grundschuldbestellung 836,81 €
Eintragung Grundschuld 555,00 €
Anteilmäßig sofort abzugsfähige Finanzierungskosten (11,41% von 1.392 € = 159 €)

Verbleibt 534.760 € Gesamtkaufpreis.

Davon Gebäudeanteil 78,79% = 421.338 €
davon Anteil AZ 11,41% = 48.075 € p.a., im Erstjahr ab Fertigstellung zu Zwölfteln.

Soweit die Immo im Eigentum von Ehegatten steht, ist der Betrag natürlich zu halbieren.

Übrigens, die offenbar nach dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten Sonderwünsche unterliegen auch der GrESt-Pflicht! Also nicht wundern, wenn da mal in ein paar Jahren eine Steuernachzahlung verlangt wird!

taxpert
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Snaker
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Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon Snaker » 25. Jun 2019, 15:55

Danke Dir. Frage zu den 499.815. Müssen auf diesen Kaufpreis nicht noch die anderen Nebenkosten mit aufaddiert werden, ich denke die gehören zum Kaufpreis dazu ? ( Grunderwerbssteuer, notargebühren etc, in Summe die 39.251,20€).

Falls ja würde sich der %-Anteil am Gebäude ändern. In deiner vorherigen Nachricht hattest du mit die Gesamtkaufpreis mit 499.815 angesetzt => Anteil Gebäude =393.789/499.815 = 78,79%

taxpert
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Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon taxpert » 26. Jun 2019, 07:44

Die Kaufpreisaufteilung richtet sich nach Ansicht des BFH nach den Verkehrswerten von G+B und Gebäude. Den Wert von 499.815 € habe ich von Dir übernommen ...
Der Anteil für Grund und Boden beträgt 106.026€ und für das Gebäude 393.789,20€.
... und daher auch geschrieben ...
Davon ausgehend, dass diese zahlen tatsächlich die Verkehrswerte von G+B und Gebäude darstellen, ergibt sich folgende Aufteilung:
Wenn überhaupt, wären höchsten noch die Sonderwünsche ...
Sonderwunsch Elektro 2.923,83 €
Sonderwunsch Sanitär 1.939,11 €
Sonderwunsch 679,10 €
Sonderwunsch 2.915,20 €
Sonderwunsch 275,46 €
Sonderwunsch 327,89 €
Sonderwunsch 222,53 €
... mit einzurechnen.

Das ...
Bauträger-KV samt Auflassung vom 23.03.2016 2.870,76 €
Grunderwerbssteuer 24.844,00 €
Notargebühren für elekt. Übertragung 344,33 €
Rechnung zur Eintragungsvormerkung 517,50 €
... sind Kaufnebenkosten, die anteilig auf G+B und Gebäude entfallen und daher nach der prozentualen Aufteilung anteilig berücksichtigt werden.

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Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon Snaker » 26. Jun 2019, 11:21

Bauträger-KV samt Auflassung vom 23.03.2016 2.870,76 €
Grunderwerbssteuer 24.844,00 €
Notargebühren für elekt. Übertragung 344,33 €
Rechnung zur Eintragungsvormerkung 517,50 €
... sind Kaufnebenkosten, die anteilig auf G+B und Gebäude entfallen und daher nach der prozentualen Aufteilung anteilig berücksichtigt werden.

taxpert
Danke! Noch nicht ganz verstanden habe ich, warum ich diese Kaufnebenkosten nicht mit auf den Gebäudewert (393.789,20) aufrechnen darf?

schlauelia
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Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon schlauelia » 26. Jun 2019, 11:23

@ taxpert

Sie machen hier Steuerberatung!

Snaker
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Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon Snaker » 26. Jun 2019, 17:17

Ich habe das hier noch zu den Anschaffungsnebenkosten gefunden:


Anschaffungsnebenkosten sind Kosten, die in Zusammenhang mit dem Erwerb des Objekts entstanden sind und nicht im Kaufpreis enthalten sind.

Zu den Anschaffungskosten zählen also auch

Anwaltskosten,
Auflassungsgebühren,
Fahrtkosten, die im Rahmen des Anschaffungsvorgangs angefallen sind,
Beurkundungskosten des Kaufvertrags,
Abbruchkosten,
Vermittlungsprovisionen,
Notarkosten,
Eintragungskosten,
Maklerkosten,
Grunderwerbssteuer,
Kanalanschlussgebühren,
Telefonkosten, die im Rahmen des Anschaffungsvorgangs angefallen sind und
sonstige individuelle Anschaffungskosten

Diese Nebenkosten sind ebenfalls nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen.

=> Der letzte Satz ist für mich entscheidend, das heisst doch für mich, dass ich die verbiebenen Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 29.968,40€ auch noch auf das Gebäude anrechen darf. Oder sehe ich hier etwas falsch?

taxpert
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Re: Afa Bemessungsgrundlage ermitteln für Home-Office

Beitragvon taxpert » 27. Jun 2019, 07:02

Der letzte Satz ist für mich entscheidend, das heisst doch für mich, dass ich die verbiebenen Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 29.968,40€ auch noch auf das Gebäude anrechen darf. Oder sehe ich hier etwas falsch?
Die Anschaffungsnebenkosten entfallen auf Gebäude UND G+B! Sie sind daher nur anteilig auf die AfA-BMG anzurechnen.

taxpert
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