Grundstückskauf und Planungsleistungen für Anlageimmobilie

[conrem26]

Hallo zusammen,

wir haben letztes Jahr ein Grundstück mit einem Bestandshaus gekauft. Das Haus wird demnächst abgerissen. In der Zwischenzeit haben wir von einem Architekturbüro Planungsleistung erbringen lassen, Wärmeschutzkonzept aufgestellt und das Bauprojekt soweit vorbereitet.

Sämtliche Kaufnebenkosten und die Planungsleistungen wurden aus Eigenmitteln bezahlt.

Die geplanten Wohnungen werden nicht selbst genutzt sondern vermietet.

Frage:

1. Kann ich die bereits angefallenen Kosten (Kaufnebenkosten, Planungs- und Ingenieurleistungen) in meiner Einkommensteuererklärung angeben und somit steuerlich absetzen?
2. Gelten diese Kosten als Werbungskosten?

Viele Grüße
conrem

[taxpert]

1. Kann ich die bereits angefallenen Kosten (Kaufnebenkosten, Planungs- und Ingenieurleistungen) in meiner Einkommensteuererklärung angeben und somit steuerlich absetzen?
2. Gelten diese Kosten als Werbungskosten?

Nein! All das was Du aufführst zählt zu den Anschaffungskosten des Grundstückes (Kaufnebenkosten) bzw. bereits zu den den Herstellungskosten des neuen Gebäudes (Planungs- und Ingenieurleitungen). Diese Kosten können nur im Wege der Abschreibung ab Fertigstellung des neuen Gebäudes berücksichtigt werden (Anschaffungskosten natürlich nur, soweit sie auf das Gebäude und nicht auf den Grund und Boden entfallen!)

Ausnahme: Kosten zur Bestellung der Grundschuld (z.B. Notar und Grundbuch), da diese sofort abzugsfähige Finanzierungskosten darstellen.

wir haben letztes Jahr ein Grundstück mit einem Bestandshaus gekauft. Das Haus wird demnächst abgerissen.

Dass heißt, es handelt sich um einen Erwerb in Abrissabsicht im Sinne des Beschlusses des Großen Senates des BFH vom 12.06.1978, GrS 1/77. Demnach gehört auch der Kaufpreisanteil, der auf das bisher aufstehende Gebäude entfällt und auch die Abrisskosten zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes!

taxpert

[conrem26]

Vielen Dank für die Rückmeldung, zu der ich noch eine weitere Frage habe:

1. Finanzierungskosten
Das Grundstück samt Abrisshaus wurden Fremdfinanziert, bedeutet wir zahlen monatlich Zinsen. Es besteht aber keine Grundschuld. Können diese Zinsen in der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bereits jetzt angegeben werden? Sprechen wir hier dann von sog. "Vorab entstandenen Werbungskosten"?

[taxpert]

Ja, der Bescheid wird aber dann voraussichtlich zunächst vorläufig ergehen!

taxpert

[conrem26]

Hallo,

hier muss ich nochmals nachhaken:

Das bedeutet, dass zum Beispiel die Grunderwerbsteuer für den Grundstückkauf weder als Werbungskosten noch in der AFA steuerlich berücksichtigt werden können? Das wäre schade denn der Betrag ist sehr hoch und ist entstanden um später Einkünfte aus Vermietung zu erzielen.

[Tom998]

Ja, da die GrESt nur auf den Grund und Boden entfällt und sich dieser nunmal nicht abnutzt.

[conrem26]

Wie sieht es mit den Maklergebühren des Grundstücks aus? Können die zu den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden und in der AFA berücksichtig werden?

Grüße