Gewerbemietvertrag, Untervermietung, Abzug Umsatzsteuer?

Moderator: muemmel

StephanFelix
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Gewerbemietvertrag, Untervermietung, Abzug Umsatzsteuer?

Beitragvon StephanFelix » 6. Mär 2020, 18:27

Ich werde eine meiner Wohnungen in Süddeutschland an einen Unternehmer dauervermieten. Der Unternehmer vermietet diese Wohnung in seinem Wohnungsportfolio über bspw. über booking.com oder AIRBNB unter (als Ferienwohnung/Kurzzeitmiete). Gegenüber den Untermietern (Privatpersonen wie Unternehmern) weist er, als Unternehmer, die Umsatzsteuer auf die Übernachtung aus. Der Mietvertrag ist rechtlich geprüft und in Ordnung.

Bei der Berechnung des Dauermietzins brauche ich aber Rat:

Der Unternehmer will wie folgt rechnen:

Bruttoumsatz pro Jahr minus 7% Umsatzsteuer (auf Übernachtung) ergibt Nettoumsatz.
Auf den Nettoumsatz berechnet er eine Service-Pauschale von 18 % (Nettoumsatz * 18% = Service-Pauschale, die als Provision für Vermarktung/Reinigung etc. nur auf den Nettoumsatz gerechnet werden darf).
Diese Service-Pauschale zieht er vom Nettoumsatz ab.
Der verbleibende Umsatz : 12 Monate ergibt die Dauermiete pro Monat.
Sein Argument: Dauermiete hat keine Umsatzsteuer; daher zieht er die Service-Pauschale nicht vom Brutto-Umsatz ab, der die an die Untermieter ausgewiesene Umsatzsteuer enthält.[/list][/list]

Also o.g. Formel in Zahlen:

1. Abzug Service-Pauschale von Netto-Umsatz mit "Einbehaltung Umsatzsteuer" gegenüber mir - wie vom Unternehmer vorgeschlagen

10.000 Euro (Brutto-Umsatz) - 700 (7% Umsatzsteuer) = 9300 (Netto-Umsatz); 9300*0,18 = 1647 Euro (Service-Pauschale); 9300-1647= 7626 Euro, 7626/12= 635,50 Euro Monatsmiete im Jahr x

2. Abzug Service-Pauschale von Brutto-Umsatz (inkl. der gegenüber Untermietern ausgewiesenen Umsatzsteuer von 7 %) - als Alternative ?

würde er die Service-Pauschale vom Brutto-Umsatz abziehen ergäbe sich: 10.000-1647= 8353; 8353/12= 696,08 Euro Dauermiete pro Monat.

Es leuchtet ein, dass er sagt: Umsatzsteuer "behalte" ich Ihnen gegenüber ein, weil ich diese als Unternehmer nur gegenüber den Untermietern ausweise und Sie, als Dauer-Vermieter, ja keine Umsatzsteuer abführen. Er muss die 7 % abführen und dann dem Finanzamt beweisen, dass er Anspruch auf Erstattung hat (innerhalb seines Vermietungsportfolios). Er möchte die Umsatzsteuer, die ich nicht abführe, also quasi nicht an mich weiterreichen. Ich würde "mehr Geld" in der Tasche haben, ohne Umsatzsteuer abzuführen. Macht eigentlich Sinn. Außerdem würde, sagt er, sich seine Service-Pauschale gerechnet auf den Brutto-Umsatz dann anteilig verringern. Er hätte also weniger von seinen 18% an Pauschale übrig.

Trotzdem die Frage, ob das richtig ist seitens des Unternehmers oder etwas für Beispiel 2 spricht.



Vielen Dank!

Viele Grüße

Stephan

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Tom998
Beiträge: 115
Registriert: 30. Aug 2019, 06:51

Re: Gewerbemietvertrag, Untervermietung, Abzug Umsatzsteuer?

Beitragvon Tom998 » 7. Mär 2020, 05:26

1. Bei 10.000 Bruttoumsatz beträgt die Umsatzsteuer 654,20 €.
2. "Richtig" ist, was vereinbart wird (Vertragsfreiheit). I.d.R. werden solche Berechnungen immer netto durchgeführt.

StephanFelix
Beiträge: 2
Registriert: 6. Mär 2020, 17:53

Re: Gewerbemietvertrag, Untervermietung, Abzug Umsatzsteuer?

Beitragvon StephanFelix » 8. Mär 2020, 10:19

Vielen Dank für die Nachricht.

Nur noch einmal für Laien:

D.h. Deiner Ansicht nach ist es korrekt, dass der Unternehmer seine Provision von dem errechneten Netto-Umsatz abzieht (Netto-Umsatz-(Netto-Umsatz*18%)) und das Ergebnis durch 12 Monate teilt, um meine Dauermiete zu bekommen. Sprich nicht vom Brutto-Umsatz, der die Umsatzsteuer enthält, die er gegenüber den Gästen ausweist?

Danke!

Und danke auch für den Hinweis zur korrekten MwSt.:

Ich habe es auch in einen MwSt-Rechner im Netz eingegeben und komme auf meine 10.000 Euro natürlich auf den Betrag, den du genannt hast: 654,20. Der MwSt-Rechner rechnet auch die 7 %. Kannst du mir als Laie erklären wie es zu dem Unterschied kommt? Der Unternehmer rechnet in Excel 10.000*7% und kommt damit auf seine 700.- Euro Umsatzsteuer, die er abzieht. Muss man bei Excel eine andere Formel hinterlegen?

Danke!!

Severina
Beiträge: 704
Registriert: 3. Dez 2017, 23:48

Re: Gewerbemietvertrag, Untervermietung, Abzug Umsatzsteuer?

Beitragvon Severina » 8. Mär 2020, 16:21


Und danke auch für den Hinweis zur korrekten MwSt.:

Ich habe es auch in einen MwSt-Rechner im Netz eingegeben und komme auf meine 10.000 Euro natürlich auf den Betrag, den du genannt hast: 654,20. Der MwSt-Rechner rechnet auch die 7 %. Kannst du mir als Laie erklären wie es zu dem Unterschied kommt? Der Unternehmer rechnet in Excel 10.000*7% und kommt damit auf seine 700.- Euro Umsatzsteuer, die er abzieht. Muss man bei Excel eine andere Formel hinterlegen?

Danke!!
10.000 € netto × 7% = 700 € (10.700 € brutto)
10.000 € brutto = 107 %

Um auf den Nettowert zu kommen, muss man
10.000/107 % x 100 % rechnen - Dreisatz halt

taxpert
Beiträge: 317
Registriert: 19. Jun 2017, 13:51

Re: Gewerbemietvertrag, Untervermietung, Abzug Umsatzsteuer?

Beitragvon taxpert » 9. Mär 2020, 11:09

Ich verstehe ehrlich gesagt den Sinn des Ganzen nicht wirklich!
Ich werde eine meiner Wohnungen in Süddeutschland an einen Unternehmer dauervermieten.
Dann bestimmen Sie allein, wie hoch die Miete ist! Wenn Ihnen die 635 € genug sind, dann ist es okay. Wie der gewerbliche Mieter betriebswirtschaftlich seine eigenen Kostet rechnet, kann Ihnen egal sein!

Auch hinsichtlich der USt bestimmen Sie allein, ob Sie für die Wohnung zur USt optieren oder nicht! Grundsätzlich wäre hier eine Option möglich, da die Wohnung an einen Unternehmer vermietet wird, der damit ust-pflichtige Umsätze erzielen will! Die von Ihnen ausgewiesene USt würde auch den Mieter nicht belasten, da er sie als VoSt vom FA erstattet bekommt! Da er sie zusätzlich zur Nettomiete an Sie zahlen muss, haben Sie auch keinerlei finanziellen Nachteil dadurch!

Ich empfehle dringend VOR Abschluss eines entsprechenden Vertrages das Gespräch mit einem StB (und NICHT NUR in einem Forum!) zu suchen!

taxpert
"I'm the taxman and you are working for no one but me!

Taxman, The Beatles, Album Revolver


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