Grundstücksverkauf

Und was ist mit Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, ...
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

Hallo,
bei uns steht demnächst der Verkauf von zwei kleineren bebauten Grundstücken an.
Zum einem mein Grundstück, welches mit einem Einfamilienhaus bebaut ist und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Ich nehme an, dieser Grundstücks- Immobilienverkauf ist steuerfrei.
Das zweite Grundstück gehört meiner Frau. Sie hat einen kleinen online Handel und betreibt dort in den umgebauten Garagen ihr Geschäft. Das Grundstück und die Immobilie sind nicht im Betriebsvermögen. Für die Nutzung bezahlt sie eine Miete an selbst. Die Gebäudeversicherung, Heizung, Energie, Wasser, Straßenreinigung und Grundsteuer werden von ihren Online Handel bezahlt.
Wie wird dieser Grundstücks- Immobilienverkauf besteuert?
Mfg
G. Schneider
Tom998
Beiträge: 549
Registriert: 30. Aug 2019, 07:51

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von Tom998 »

Welche Rechtsform hat der Online-Handel? Wenn es ein normales Einzelunternehmen ist, liegt selbstverständlich Betriebsvermögen vor. Die "Mietzahlung an sich selbst" ist eine Entnahme. Die laufenden Kosten sind zutreffend als Betriebsausgabe behandelt worden. Hat die EF die "Mieteinnahmen" als solche auch in der Einkommensteuererklärung angegeben?
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

Die Rechtsform ist die eines Einzelunternehmens, die Mieteinnahmen wurden in der Einkommensteuererklärung angegeben.
Tom998
Beiträge: 549
Registriert: 30. Aug 2019, 07:51

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von Tom998 »

Die Garagen hätten als Betriebsvermögen behandelt werden müssen. Betriebsausgabe ist nur die Abschreibung, nicht eine fiktive Miete. Mieteinnahmen fallen demnach natürlich bei der EF auch nicht an.
Der Grundstücksverkauf ist, da BV vorliegt, steuerpflichtig.
Wegen der unzutreffenden Behandlung sollten Sie klären (lassen), ob hierdurch die Steuer zu niedrig festgesetzt wurde und Sie ggf. Berichtigungspflichten gem. § 153 AO haben oder ggf. eine strafbefreiende Selbstanzeige notwendig ist.
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

Das zum Teil geschäftliche genutzte Grundstück wurde 1995 privat von Ihr gekauft und bekam die Hausnummer Straße 16.
Ihre Firme wurde aber esrt 2000 gegründet mit der Firmierung Straße 14.
Severina
Beiträge: 1246
Registriert: 3. Dez 2017, 23:48

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von Severina »

Unter bestimmten Umständen liegt vielleicht kein BV vor: Je nachdem, wie sich die tatsächlichen Verhältnisse darstellen (Größe des Grundstücks, Größe des tatsächlich für das Gewerbe verwendeten Anteils, stehen da nur Garagen oder auch ein Haus drauf) stellen die betrieblichen genutzten Grundstücksanteile möglicherweise solche von untergeordnetem Wert dar, das ist der Fall, wenn der Anteil weniger als 1/5 des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und weniger als 20.500 € beträgt, § 8 EStDV.

DAS sollte aber, wenn es überhaupt in Frage kommt, VOR dem Verkauf festgestellt werden, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

An sich selbst Miete zu zahlen, ist natürlich Unsinn, man kann nicht mit sich selbst Verträge schließen - da aber wohl die Miete einerseits den Gewinn gemindert hat, andererseits aber auch als Ertrag erklärt wurde, dürfte der Fehler - je nachdem, was genau erklärt wurde - geringfügig sein. Ich gehe mal davon aus, das es sich bei dem vom Online-Handel gezahlten (und als Betriebsausgabe angesetzten!) Kosten nur um die ANTEILIGEN für das Gewerbe genutzten Kosten handelt.
Zuletzt geändert von Severina am 3. Feb 2020, 13:29, insgesamt 1-mal geändert.
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

Hier ist dann wohl die Hauptfrage:
Ist das Privatgrundstück zum Firmengrundstück geworden, Und wieso?
Oder ist es Nach wie vor ein privates Grundstück?
Severina
Beiträge: 1246
Registriert: 3. Dez 2017, 23:48

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von Severina »

schneiderlein hat geschrieben: 3. Feb 2020, 13:26 Hier ist dann wohl die Hauptfrage:
Ist das Privatgrundstück zum Firmengrundstück geworden, Und wieso?
Oder ist es Nach wie vor ein privates Grundstück?
Mein Editieren hat sich mit Ihrer Antwort überschnitten, bitte ggf. noch mal lesen

Das wieso ist leicht zu beantworten: Durch die betriebliche Nutzung.

Es ist aber ggf. auch zu ermitteln, WANN dieser Wechsel geschehen ist, weil davon der Wert abhängt, mit dem
das Grundstück in das BV eingelegt wurde. M. E ein Fall für einen örtlichen Steuerberater.
Zuletzt geändert von Severina am 3. Feb 2020, 13:49, insgesamt 1-mal geändert.
Severina
Beiträge: 1246
Registriert: 3. Dez 2017, 23:48

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von Severina »

Severina hat geschrieben: 3. Feb 2020, 13:31
schneiderlein hat geschrieben: 3. Feb 2020, 13:26 Hier ist dann wohl die Hauptfrage:
Ist das Privatgrundstück zum Firmengrundstück geworden, Und wieso?
Oder ist es Nach wie vor ein privates Grundstück?
Mein Editieren hat sich mit Ihrer Antwort überschnitten, bitte ggf. noch mal lesen

Das wieso ist leicht zu beantworten: Durch die betriebliche Nutzung.

Es ist aber ggf. auch zu ermitteln, WANN dieser Wechsel geschehen ist, weil davon der Wert abhängt, mit dem
das Grundstück in das BV eingelegt wurde. M. E. ein Fall für einen örtlichen Steuerberater.
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

-Das wieso ist leicht zu beantworten: Durch die betriebliche Nutzung.-
Wenn ich also in meinem Eigenheim ein oder zwei Räume betrieblich für ein Online Handel nutze, dann geht das Eigenheim in das Betriebsvermögen über?
Severina
Beiträge: 1246
Registriert: 3. Dez 2017, 23:48

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von Severina »

Wenn die Räume keinen Grundstücksanteil von untergeordnetem Wert darstellen - dann ist die Frage für den betrieblich genutzten Anteil (!) mit ja zu beantworten.
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

Ich hab gerade nochmals nachrerechnet, es werden weniger als 10% für den Betrieb genutzt.
Die Frage ist aber immernoch offen, wenn das Grundstück nicht zum Betriebsvermögen zählt, wie wird der Private Erlös versteuert, da das Grundstück 15 Jahre in Ihren Besitz ist?
taxpert
Beiträge: 790
Registriert: 19. Jun 2017, 14:51

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von taxpert »

schneiderlein hat geschrieben: Ich hab gerade nochmals nachrerechnet, es werden weniger als 10% für den Betrieb genutzt.
schneiderlein hat geschrieben: Das zum Teil geschäftliche genutzte Grundstück wurde 1995 privat von Ihr gekauft und bekam die Hausnummer Straße 16.
Ihre Firme wurde aber esrt 2000 gegründet mit der Firmierung Straße 14.
1. Wie wurden denn die restlichen 90% des Grundstücks der Ehefrau genutzt?
2. Wie und warum erfolgte die Trennung auf zwei verschiedene Hausnummern?
3. Welcher Verkaufspreis wird erwartet (für 100%)?

taxpert
"I'm the taxman and you are working for no one but me!

Taxman, The Beatles, Album Revolver
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

1. Die restlichen 90% werden nicht genutzt, sie ist zum Teil mit einer abrissfähigen Bausubstanz bzw. es ist eine rasenähnlichen Grünfläche.
2. Zu DDR Zeiten war das alles ein Grundstück, welches mir meine Mutter geschenkt hat. Ich hatte dann nach der Wende eine GmbH. Zur eventuellen Kreditabsicherung wurde das Grundstück geteilt, aber nicht in das Betriebsvermögen einbezogen. 2005 habe ich dann meine GmbH geschlossen und sie hat Ihren Online Handel dort weiter gemacht.
3 Wir erwrten einen Erlöss von 300 TEuro
taxpert
Beiträge: 790
Registriert: 19. Jun 2017, 14:51

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von taxpert »

schneiderlein hat geschrieben: Die Frage ist aber immernoch offen, wenn das Grundstück nicht zum Betriebsvermögen zählt, wie wird der Private Erlös versteuert, da das Grundstück 15 Jahre in Ihren Besitz ist?
WENN das Grundstück tatsächlich NICHT zum BV gehört, dann fällt beim Verkauf keine ESt an, da die zeitlichen Grenzen des §23 StG weit überschritten wurden!

Der Sachverhalt zeigt zwar noch viele "Löcher" und Fragezeichen auf, aber man kann bereits jetzt nur den folgenden Rat geben:

BEVOR man irgendwelche Verträge unterschreibt auf jeden Fall einen StB konsultieren!

Ich sehe hier ...
schneiderlein hat geschrieben:weniger als 10% für den Betrieb genutzt
schneiderlein hat geschrieben:Wir erwrten einen Erlöss von 300 TEuro
... definitiv ein steuerliches Problem, da die Grenzen des §8 EStDV überschritten werden (soweit nicht bereits hierdurch ...
schneiderlein hat geschrieben:wurde das Grundstück geteilt
... ein eigenes Wirtschaftsgut entstanden ist, so dass sowieso eine mehr als 20%-ige Nutzung vorliegt).

Da ja lt. Eingangs-thread auch das eigengenutzte EFH verkauft werden soll, wird es von Interesse sein, ob und wieviel man vom erzielten Kaufpreis für eine Steuernachzahlung zurücklegen muss! Zwar kann ein StB den Sachverhalt auch nicht mehr ändern, jedoch gibt es ggf. noch Gestaltungsspielraum bei der vertraglichen Ausgestaltung! Außerdem -davon ausgehend, dass die EF das Gewerbe auch nach Umzug weiterbetreibt!- besteht erhebliches Beratungspotenzial bei Nutzung der neuen Immo!

Das gehört in die Hände einer Fachperson und nicht in ein Forum!

taxpert
"I'm the taxman and you are working for no one but me!

Taxman, The Beatles, Album Revolver
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

Das Gewerbe wird höchstwarscheinlich vor dem Verkauf der beiden Grundstücke geschlossen, da wir von hier fortziehen und eine "Mitnahme" des Gewerbes sich nicht verlohnt bei diesen geringen Umsätzen.
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

Ist diese Konstellation besser, erst das Gewerbe schließen und natürlich abmelden und dann im nächsten Jahr den Grundstücksverkauf einleiten?
taxpert
Beiträge: 790
Registriert: 19. Jun 2017, 14:51

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von taxpert »

schneiderlein hat geschrieben: 5. Feb 2020, 09:10 Ist diese Konstellation besser, erst das Gewerbe schließen und natürlich abmelden und dann im nächsten Jahr den Grundstücksverkauf einleiten?
Im Zeitalter stetig steigender Immo-Preise kann die "schnelle" Betriebsaufgabe natürlich grundsätzlich zu einem niedrigeren Ansatz des Wertes führen.

taxpert
"I'm the taxman and you are working for no one but me!

Taxman, The Beatles, Album Revolver
schneiderlein
Beiträge: 13
Registriert: 6. Mär 2019, 12:42

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von schneiderlein »

Es ist keine "schnelle Betriebsaufgabe", wir wollen in ein anderes Bundesland, da muss das Gewerbe ja sowieso abgemeldet werden. Dann haben wir das entsprechende Alter erreicht und der Gewinn der letzten Jahre hat auch zu dem Entschluss geführt die beiden Grundstücke zu verkaufen und fortzuziehen. Aber es wäre schon wichtig, wie viel will das FA haben, denn die kommen Bestimmt.
Severina
Beiträge: 1246
Registriert: 3. Dez 2017, 23:48

Re: Grundstücksverkauf

Beitrag von Severina »

schneiderlein hat geschrieben: 5. Feb 2020, 09:48 Es ist keine "schnelle Betriebsaufgabe", wir wollen in ein anderes Bundesland, da muss das Gewerbe ja sowieso abgemeldet werden. Dann haben wir das entsprechende Alter erreicht und der Gewinn der letzten Jahre hat auch zu dem Entschluss geführt die beiden Grundstücke zu verkaufen und fortzuziehen. Aber es wäre schon wichtig, wie viel will das FA haben, denn die kommen Bestimmt.
Gemeint war, dass - wenn das Grundstück BV ist - dieses bei Betriebsaufgabe im Rahmen der Aufgabebilanz steuerpflichtig in das Privatvermögen zu überführen ist. Das KANN bei weiter steigenden Preisen zu einer niedrigeren Steuerbelastung führen als wenn Sie w
bis zum tatsächlichen Verkauf warten.

Was das FA unter welchen Umständen "haben will" und welche konkreten Gestsltungsmöglichkeite bestehen, kann Ihnen hier aber keiner beantworten. Da es aber SEHR wichtig zu wissen ist: Gehen Sie zu einem Steuerberater!
Antworten