Spekulationsgewinn bei Hausverkauf (vorher abgetrenntes Grundstück)

[Marcus983]

Guten Abend,
Ich stehe grade vor einem mir nicht ganz klären Sachverhalt.
In 2016 haben wir ein mit einem ZFH bebautes Grundstück gekauft (Kaufpreis 338 teur + Steuer und Gebühren)
Von dem Grundstück (1250qm) haben wir den hinteren Teil mit Auffahrt von insgesamt 750 qm abgetrennt.
Das Haus ist vermietet.
Sollten wir das Haus vorne verkaufen, welchen Wert müssten wir versteuern? Am optimalsten wäre ja Verkaufspreis abzgl 338 teur , aber ich habe die Vermutung, dass das das Finanzamt anders sieht. Gibt es hier eine Regel oder einen Tipp wie ich das rausfinde?
Da wir auch VFE zahlen müssten ist der steuerliche Part für uns entscheidend.
Den bodenrichtwert (150-200 Euro) für 750 qm vorab von 338 teur abzuziehen, halte ich aber auch für etwas kritisch, da der hintere Part weder erschlossen noch mit einer Zuwegung ausgestattet war und reiner Obstgarten war, jedoch als Bauland deklariert war.

[taxpert]

Ich stehe grade vor einem mir nicht ganz klären Sachverhalt.

Ich glaube, Du übersiehst hier gleich mehrere Probleme!

Von dem Grundstück (1250qm) haben wir den hinteren Teil mit Auffahrt von insgesamt 750 qm abgetrennt.

Soll heißen was? Wurde der Teil nicht mit vermietet? Wie wurde er genutzt? Soll da eventuell das eigene EFH drauf gebaut werden?

Wenn es ungenutzt war bzw. für eigene Wohnzwecke vorgesehen war, hat man doch sicherlich bereit für die Veranlagung 2016 und 2017 eine entsprechende Kaufpreisaufteilung vorgenommen, denn die hierauf entfallenden Kosten (z.B. Zinsen) stellen dann natürlich keine Wk bei V+V dar!

In 2016 haben wir ein mit einem ZFH bebautes Grundstück gekauft ... Das Haus ist vermietet.

Dann wird das FA unterstellen, dass der Erwerb bereits mit Veräußerungsabsicht erfolgt ist! Sollte also in den Jahren 2016 -2019 bzw. Verkauf "Verluste" aus Wk-Überschüssen entstanden sein, werden diese rückwirkend nicht mehr anerkannt und die Bescheide entsprechend geändert!

Den bodenrichtwert (150-200 Euro) für 750 qm vorab von 338 teur abzuziehen, halte ich aber auch für etwas kritisch, da der hintere Part weder erschlossen noch mit einer Zuwegung ausgestattet war und reiner Obstgarten war, jedoch als Bauland deklariert war.

Das FA wird wahrscheinlich aber genau das machen! Es steht Dir frei einen entsprechend niedrigeren Wert nachzuweisen (ggf. durch Gutachten).

taxpert

[Marcus983]

Vielen dank für die Antwort.

Der Teil des Gartens war mit vermietet, aber durch unseren Kauf haben wir den Garten aus dem Mietverhältnis herausgenommen.
Zeitgleich haben wir die Grundstücke getrennt.

In 2016 hatten wir glaube ich einen positiven Betrag. Für 2017 u 2018 war negativ. Ok, einen Steuervorteil müsste ich somit zurückzahlen.

Es gab tatsächlich eine Kaufpreisaufteilung. Wenn dieser Betrag angesetzt werden würde, hätte ich ja eine Kalkulationsgrundlage.

[Marcus983]

@taxpert

Danke nochmal für Ihre Ausführungen.

Da wir uns weiter mit dem Gedanken des Verkaufs beschäftigen, hätten wir gerne etwas Klarheit. Wer kann uns hier helfen?
Ein "wird aber wahrscheinlich" hilft uns nicht, da wir von der steuerlichen Regelung unsere Handlung ableiten wollen.

Ist eine Beratung durch einen ansässigen Steuerberater sinnvoll, oder wird lediglich der Steuerbescheid nach erfolgter Abwicklung Klarheit bringen?

[taxpert]

Ist eine Beratung durch einen ansässigen Steuerberater sinnvoll,

Ist immer sinnvoll! Auch wenn der Berater letztendlich nur sagen kann ...

"wird aber wahrscheinlich"

... denn nicht er, sondern das FA entscheidet über einen verwirklichten Sachverhalt im Rahmen des Steuerbescheides.

Es besteht jedoch grundsätzlich die Möglichkeit der kostenpflichtigen verbindlichen Auskunft BEVOR ein Sachverhalt verwirklicht wird. Den Antrag sollte man aber sowieso wegen der relativ hohen formalen Ansprüche über einen StB erstellen lassen.

taxpert

[taxpert]

Ist eine Beratung durch einen ansässigen Steuerberater sinnvoll,

Ist immer sinnvoll! Auch wenn der Berater letztendlich nur sagen kann ...

"wird aber wahrscheinlich"

... denn nicht er, sondern das FA entscheidet über einen verwirklichten Sachverhalt im Rahmen des Steuerbescheides.

Es besteht jedoch grundsätzlich die Möglichkeit der kostenpflichtigen verbindlichen Auskunft BEVOR ein Sachverhalt verwirklicht wird. Den Antrag sollte man aber sowieso wegen der relativ hohen formalen Ansprüche über einen StB erstellen lassen.

taxpert