Aufteilung Grund und Boden / Gebäude für AfA

[p4trick]

Hallo zusammen.

Ich vermiete seit diesem Jahr eine Wohnung und verzweifle derzeit an der Berechnung des auf das Gebäude entfallenden Anteils des Kaufpreises (für die AfA in meiner Steuererklärung).
Meine persönliche Berechnung habe ich wie folgt vorgenommen:
Bodenrichtwert pro qm vom Gutachterausschuss * die Grundstücksgröße aus dem Grundbuch * mein Miteigentumsanteil (MEA) = ergibt den Wert des Grund und Bodens. Die Differenz (Kaufpreis inkl. Nebenkosten - Grund und Boden) ergibt meinen "Gebäudewert".

Mit dieser Berechnung bin ich auf einen Gebäudewert von ca. 77% gekommen (was zugegebenermaßen sehr gut wäre). Als Faustformel habe ich gelesen, dass zwischen 70-75% auf das Gebäude und 25-30% auf den Grund und Boden entfällt.

Jetzt habe ich mich mit der Berechnung nach der Arbeitshilfe der Bundesfinanzverwaltung auseinandergesetzt und komme dabei immer auf einen Gebäudeanteil von 38% (siehe Link zum Screenshot), was natürlich ganz schlecht für mich wäre und ja eigentlich auch nicht sein sollte.

Ich komme aber einfach nicht dahinter, wo mein Fehler ist. Könnt ihr mir evtl. helfen?

Vielen Dank und viele Grüße,
Patrick

https://picload.org/view/daglordr/bildschirmfoto2018-02-10um13.1.png.html

[Severina]

Nun,das liegt wie meistens am tatsächlichen Kaufpreis.

Nach Ihrer eigenen Berechnung gehen Sie davon aus, dass Sie für den Grund- und Bodenanteil den Wert gem. GAA bezahlt haben und dass der Rest auf die Wohnung entfällt (Restwertmethode).

Der BFH hat aber in mehreren Verfahren entschieden, dass die Sachwertmethode anzuwenden ist, d.h., dass der Gesamtkaufpreis im Verhältnis von Grund- und Bodenwert sowie dem Wert der Wohnung auf Grundlage der Herstellungskosten aufzuteilen ist.

[p4trick]

Nun,das liegt wie meistens am tatsächlichen Kaufpreis.

Nach Ihrer eigenen Berechnung gehen Sie davon aus, dass Sie für den Grund- und Bodenanteil den Wert gem. GAA bezahlt haben und dass der Rest auf die Wohnung entfällt (Restwertmethode).

Der BFH hat aber in mehreren Verfahren entschieden, dass die Sachwertmethode anzuwenden ist, d.h., dass der Gesamtkaufpreis im Verhältnis von Grund- und Bodenwert sowie dem Wert der Wohnung auf Grundlage der Herstellungskosten aufzuteilen ist.

Vielen Dank für die Antwort.
Alles klar, dann komm ich mit der Restwertmethode schon mal nicht zum gewünschten Ergebnis.
Aber kann es denn sein, dass tatsächlich knapp 70% des Kaufpreises auf Grund und Boden entfällt? Da kann man ja fast nichts mehr abschreiben...

[SteuerHeinz]

Prinzipiell kann das schon passen, auch wenn deine Kaufpreisaufteilung auch nur 60% Grund und Boden ausweist. Ich habe schon beide Extreme gesehen. 3.200 Euro Bodenrichtwert ist auch recht viel. Ist das der Wert aus den Geoportalen oder ergoogelt? Normalerweise sind die Werte aus den Geoportalen keine runden Werte.

In der aktuellen Immobiliensituation sind die Grundstücke deutlich mehr Wert als die Gebäude. Gegebenenfalls kannst Du das Baujahr über die Sanierungen erhöhen und somit den Gebäudewert erhöhen.

[p4trick]

Prinzipiell kann das schon passen, auch wenn deine Kaufpreisaufteilung auch nur 60% Grund und Boden ausweist. Ich habe schon beide Extreme gesehen. 3.200 Euro Bodenrichtwert ist auch recht viel. Ist das der Wert aus den Geoportalen oder ergoogelt? Normalerweise sind die Werte aus den Geoportalen keine runden Werte.

In der aktuellen Immobiliensituation sind die Grundstücke deutlich mehr Wert als die Gebäude. Gegebenenfalls kannst Du das Baujahr über die Sanierungen erhöhen und somit den Gebäudewert erhöhen.

Der Bodenrichtwert ist der aus dem entsprechenden Gutachterausschuss...

D.h. das Finanzamt nimmt automatisch an, dass die höheren Preise für Immobilien ausschließlich auf Grund und Boden entfallen und nicht auch zum Teil auf das Gebäude. Das ist natürlich in bei den derzeitigen Immobilien nicht sonderlich toll.
Ja, es wurde in den letzten Jahren doch einiges am Objekt gemacht (Heizung, Aufzug und Fenster neu, vor kurzem noch die Fassade neu und in 2018/2019 werden auf dem Dach Penthouse-Wohnungen gebaut und in diesem Zusammenhang wird dann das Dach neu gemacht, was auch schon im Kaufpreis eingerechnet war). D.h. diese Sanierungen sollte ich dem Finanzamt mitteilen, um somit die Herstellungskosten für das Gebäude zu erhöhen? Oder wie läuft das in der Praxis ab?

[SteuerHeinz]

Und Gutachterausschuss heißt, es ist von den Links aus der Excel Kaufpreisaufteilung?

In der Excel Tabelle ist auch eine Hilfe um das fiktive Baujahr zu ermitteln. Dort kann man die Sanierungen eintragen und erhält ein jüngers Baujahr des Gebäudes. Aber in den meisten Fällen bringt das nur ein paar wenige Prozent.

Die spannendere Frage ist ja, ob in dem Kaufvertrag schon etwas geregelt wurde. Wenn dort ein Wert für das Gebäude vorhanden ist und dieser nicht erheblich von der Realität abweicht, so sind diese Aufteilungen anzuerkennen. Dort kann natürlich nur das erfasst werden, was bis zum Kauf auch schon saniert wurde.

Vom Gesamtkaufpreis sollte die, auf Ihren Anteil entfallende Instandhaltungsrücklage abgezogen werden. Das kann bei bereits geplanten Sanierungen einiges sein. Achso und zum Kaufpreis gehören auch die Nebenkosten zum Kauf: Grunderwerbsteuer, Eintragung Grundbuch, Notargebühren, Maklercourtage usw.

In der Praxis wird es sicherlich so ablaufen:
1. Sie reichen Ihre Steuererklärung ein
2. Das Finanzamt meldet sich bei Ihnen und will Belege für die Zusammensetzung des Kaufpreises
3. Sie schicken denen Kopien und die stellen ihre eigenen Berechnungen zur Kaufpreisaufteilung an.
4. Wenn Ihre Berechnung ungünstiger ist, wird Ihre Berechnung genutzt. Wenn die Berechnung des Finanzamtes ungünstiger ist, werden sie diese nutzen.

Der Unterschied wird vermutlich in der Berechnung des Bodenrichtwerts liegen. Wir haben mit einem Mandanten im Rechtsbehelfsverfahren probiert an die genaue Berechnung des Finanzamtes zu kommen, sind aber nicht erfolgreich gewesen.

[p4trick]

Und Gutachterausschuss heißt, es ist von den Links aus der Excel Kaufpreisaufteilung?

In der Excel Tabelle ist auch eine Hilfe um das fiktive Baujahr zu ermitteln. Dort kann man die Sanierungen eintragen und erhält ein jüngers Baujahr des Gebäudes. Aber in den meisten Fällen bringt das nur ein paar wenige Prozent.

Die spannendere Frage ist ja, ob in dem Kaufvertrag schon etwas geregelt wurde. Wenn dort ein Wert für das Gebäude vorhanden ist und dieser nicht erheblich von der Realität abweicht, so sind diese Aufteilungen anzuerkennen. Dort kann natürlich nur das erfasst werden, was bis zum Kauf auch schon saniert wurde.

Vom Gesamtkaufpreis sollte die, auf Ihren Anteil entfallende Instandhaltungsrücklage abgezogen werden. Das kann bei bereits geplanten Sanierungen einiges sein. Achso und zum Kaufpreis gehören auch die Nebenkosten zum Kauf: Grunderwerbsteuer, Eintragung Grundbuch, Notargebühren, Maklercourtage usw.

In der Praxis wird es sicherlich so ablaufen:
1. Sie reichen Ihre Steuererklärung ein
2. Das Finanzamt meldet sich bei Ihnen und will Belege für die Zusammensetzung des Kaufpreises
3. Sie schicken denen Kopien und die stellen ihre eigenen Berechnungen zur Kaufpreisaufteilung an.
4. Wenn Ihre Berechnung ungünstiger ist, wird Ihre Berechnung genutzt. Wenn die Berechnung des Finanzamtes ungünstiger ist, werden sie diese nutzen.

Der Unterschied wird vermutlich in der Berechnung des Bodenrichtwerts liegen. Wir haben mit einem Mandanten im Rechtsbehelfsverfahren probiert an die genaue Berechnung des Finanzamtes zu kommen, sind aber nicht erfolgreich gewesen.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Den Bodenrichtwert hat mir ein Kollege gezogen, der von der Arbeit aus Zugriff auf die entsprechenden Dokumente hat. Das müsste meines Wissens von den Links aus der Excel Kaufpreisaufteilung sein.

D.h. man kann im Kaufvertrag für das Finanzamt bindend eine Aufteilung des Kaufpreises für Gebäude und GuB vornehmen? Das ist dann zumindest für die Zukunft gut zu wissen. Leider habe ich bei dem jetzigen Kauf im Kaufvertrag nichts dergleichen geregelt...

Was meinen Sie denn mit der Unterschied wird in der Ermittlung des Bodenrichtwerts liegen? Wird der nicht durch den Gutachterausschuss fest vorgegeben?

[SteuerHeinz]

Wie schon gesagt, es kommt mir komisch vor, dass der Bodenrichtwert ein runder Wert ist. Wenn ich zum Beispiel in Hamburg im Geoportal nachsehe, findet man keine Werte ohne Komma. Aber es gibt sicherlich auch Gegenden wo der Preis gerundet ist.

Die Finanzverwaltung ist eigentlich gehalten, die vertraglichen Grundlagen zu Grunde zu legen sofern kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt oder die Vereinbarung nur zum Schein getroffen wurde.

Was meinen Sie denn mit der Unterschied wird in der Ermittlung des Bodenrichtwerts liegen? Wird der nicht durch den Gutachterausschuss fest vorgegeben?

Ja, auch die Finanzverwaltung müsste sich an die Bodenrichtwerte halten aber da die Ämter selbst Werte ermitteln kann das auch alles abweichen. Es kommt bei der Ermittlung auch auf die Geschossflächenzahl an, die kann man sich aber auch nur kompliziert ermitteln oder man ruft tatsächlich mal beim Gutachterausschuss an und lässt sich den Wert für 25 Euro verkaufen.

[immobilien-steuern]

Gute Hilfe!

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2017-03-01-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

[Severina]

Gute Hilfe!

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2017-03-01-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Nun, genau das hat der TE ja bereits verwendet...

[Severina]

Wie schon gesagt, es kommt mir komisch vor, dass der Bodenrichtwert ein runder Wert ist. Wenn ich zum Beispiel in Hamburg im Geoportal nachsehe, findet man keine Werte ohne Komma. Aber es gibt sicherlich auch Gegenden wo der Preis gerundet ist.

In NRW erfährt man die Werte über das Portal www.boris.nrw.de - Werte mit Komma gibt es dort überhaupt nicht und in der Werte-Größenordnung wie sie hier vorliegt findet man dort 'glatte' Zahlen.

Bezahlen muss man in NRW für den Wert nur, wenn man ihn schriftlich erfragt, bei einem Anruf wird er von Gutachterausschuss kostenlos mitgeteilt (so war es jedenfalls bis vor ein paar Jahren, ich habe lange nicht mehr anrufen müssen, da es ja 'boris' gibt).

[p4trick]

Vielen Dank für die ganzen Antworten.

Der Bodenrichtwert, den ich von dem Kollegen bekommen habe, sollte auf jeden Fall stimmen. Die Arbeiten mit diesen Daten täglich.