Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Ich hab da mal eine Frage zu ...
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TomHuber
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Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von TomHuber »

Hallo liebe "forum.steuerberaten" Community
ich bin erwerbslos durch Krankheit und lebe von Ersparten nun habe ich 2 vermietete Wohnungen geerbt, für die ich jährlich ca. 14.000€ Warmmiete erhalte, wovon wieder ca 4000€ für die Nebenkosten der Wohnungen weggehen zb Heizöl.
Naiv gefragt wie bezahle ich nun Steuern, woher bekomme ich eine Steuernummer, kann ich das von zuhause aus erledigen?
muemmel
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von muemmel »

Naiv gefragt wie bezahle ich nun Steuern Vermutlich gar nicht - von 10.000 Euro Gewinn gehen ja dann noch die Vorsorgeaufwendungen runter, d. h. die Kranken- und Pflegeversicherung. Und dann sind Sie vermutlich unter dem Grundfreibetrag.
woher bekomme ich eine Steuernummer Vom Bundeszentralamt für Steuern.
kann ich das von zuhause aus erledigen? Die Steuererklärung? Natürlich.
schlauelia
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von schlauelia »

das FA erhält auch eine Mitteilung über das Erbe der Wohnungen und wird Sie ggf. anschreiben bzw. auch zeitnah Steuererklärungen anfordern!

Ab wann erfolgte die Zuordnung der Wohnungen zu Ihnen - also ab wann Nutzen und Lastenwechsel?
Gibt es schon eine Steuernummer von früher? Ansonsten kann man auch Erklärung ohne abgeben.
Sind die Wohnungen im selben FA-Zuständigkeitsbereich wie Ihre eigene Wohnung?

Lia
TomHuber
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von TomHuber »

@muemmel
Kannst du mir das mit Vorsorgeaufwendungen (Kranken- und Pflegeversicherung) noch genauer erklären, kann ich den Beitrag einfach von "Gewinn" abziehen?
Zum Grundfreibetrag, Ja ich bin wohl im Moment knapp drunter, muss ich deshalb mich nicht beim FA melden und eine Steuererklärung abgeben?
Ich hab noch vergessen zu erwähnen , das geerbte Haus hat 3 Wohnungen. Derzeit sind 2 vermietet und sobald ich einen Mieter für die dritte Wohnung habe kommen nochmal jährlich 6000€ hinzu, womit ich dann sicher über dem Grundfreibetrag bin.
Steuernummer Vom Bundeszentralamt für Steuern- geht das online?

@schlauelia
Ab wann erfolgte die Zuordnung der Wohnungen - das war vor 8-9 Monaten im Amtsgericht dort wurde das Testament verlesen ein Erbschein ausgestellt und die haben die Änderungen im Grundbuch vorgenommen.
Gibt es schon eine Steuernummer von früher? - nein
Ansonsten kann man auch Erklärung ohne abgeben. - Wie geht das?
Sind die Wohnungen im selben FA-Zuständigkeitsbereich wie Ihre eigene Wohnung?- Weiß ich leider nicht, das Haus mit den Wohnungen ist 40km von mir weg. Das FA wo ich wohne ist zuständig oder das FA wo die Wohnungen sind?
muemmel
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von muemmel »

Kannst du mir das mit Vorsorgeaufwendungen (Kranken- und Pflegeversicherung) noch genauer erklären, kann ich den Beitrag einfach von "Gewinn" abziehen? Natürlich nicht - das ist ja keine Betriebsausgabe. Aber Sie können die Beiträge in der Anlage Vorsorgeaufwand aufführen und das Finanzamt zieht die dann vom Gewinn ab.
Steuernummer Vom Bundeszentralamt für Steuern- geht das online? Ja: http://www.bzst.de/DE/Steuern_National/Steuerliche_Identifikationsnummer/steuerid_node.html
reckoner
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von reckoner »

Hallo,
Ansonsten kann man auch Erklärung ohne abgeben. - Wie geht das?
Schau dir doch mal die Formulare an. Da kann man nämlich ankreuzen, dass man noch keine Steuernummer hat.

Wenn man aber gar keine Ahnung hat und auch keine Vorlage (etwa eine Erklärung des Erblassers aus früheren Jahren), dann sollte man bei Einkünften aus Vermietung speziell im ersten Jahr lieber einen Steuerberater hinzuziehen. Oder kennst du beispielsweise die Höhe der AfA (Absetzung für Abnutzung)?
Das FA wo ich wohne ist zuständig oder das FA wo die Wohnungen sind?
Das wo du wohnst.

Stefan
TomHuber
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von TomHuber »

@muemmel
Danke für die Erklährung mit "Anlage Vorsorgeaufwand". Kranken- und Pflegeversicherung sollte wenn man freiwillig gesetzlich versichert ist dann Nr. 17 und 19 im Formular sein oder?

@reckoner
Schau dir doch mal die Formulare an. Da kann man nämlich ankreuzen, dass man noch keine Steuernummer hat. - Meinst du "Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung"?
Oder kennst du beispielsweise die Höhe der AfA - Nein leider nicht. Ich dachte AfA betrifft nur Leute die das Haus gekauft haben, bist du sicher das man bei einer geerbten Wohnung auch AfA absetzen kann?
Severina
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von Severina »

TomHuber hat geschrieben: 17. Jan 2018, 09:07 @muemmel
Danke für die Erklährung mit "Anlage Vorsorgeaufwand". Kranken- und Pflegeversicherung sollte wenn man freiwillig gesetzlich versichert ist dann Nr. 17 und 19 im Formular sein oder?

@reckoner
Schau dir doch mal die Formulare an. Da kann man nämlich ankreuzen, dass man noch keine Steuernummer hat. - Meinst du "Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung"?

Nein - im Mantelbogen geht das.


Oder kennst du beispielsweise die Höhe der AfA - Nein leider nicht. Ich dachte AfA betrifft nur Leute die das Haus gekauft haben, bist du sicher das man bei einer geerbten Wohnung auch AfA absetzen kann?
Ja - wenn der Erblasser noch AfA-Volumen übrig hatte, führst du seine Afa fort.
TomHuber
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von TomHuber »

@Severina
Brauche ich Mantelbogen ESt 1A oder ESt 1C ?
wenn der Erblasser noch AfA-Volumen übrig hatte, führst du seine Afa fort. Weiss leider nicht wie ich das heraus finden kann. Denke ich habe dazu keine Unterlagen.
schlauelia
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von schlauelia »

beim FA nachfragen: 1. ob Ihr Wohnsitz-FA auch für den Erblasser wegen der Wohnungen zuständig war: dann kann Ihnen der Sachbearbeiter auch die AfA nennen.

Das bekommt man heraus - ggf. eben auch ein Steuerberater! Der mE für das 1. Jahr der beste Tipp ist!

Lia
reckoner
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von reckoner »

Hallo,
Meinst du "Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung"?
Nein, ich meinte natürlich den Hauptvordruck, nur dort wird doch die Steuernummer abgefragt (oder eben nicht, wenn man keine hat).
Als Normalsterblicher muss man keine Steuernummer beantragen, man bekommt sie im Rahmen der ersten Steuererklärung zugeteilt. Beantragen müssen nur gewerbetreibende.
Brauche ich Mantelbogen ESt 1A oder ESt 1C ?
Vermutlich 1A (weil, du lebst doch in Deutschland, oder?).

Bezüglich der AfA: Man kann auch mutig einen zu hohen Betrag schätzen (und das auch als Schätzung bezeichnen), dann kürzt das Finanzamt schon auf den richtigen Betrag.

Stefan
TomHuber
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von TomHuber »

@Stefan
danke für den Tipp, kannst du mir sagen wie hoch diese Schätzung in etwa sein darf?

Ja lebe in Deutschland.
reckoner
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von reckoner »

Hallo,

ohne Fakten sicher nicht.

Konkret: Ungefährer Wert der Wohnung bei Anschaffung (excl. Grundstück, das ist nicht absetzbar).

Wann wurde denn eigentlich gekauft? Wenn vor über 50 Jahren, dann hätte sich das mit der AfA nämlich schon erledigt.

Und sind da noch mehr Wohnungen in dem Haus? Vergleichbare?
Dann könntest du mal die anderen Eigentümer fragen, die AfA sollte da recht ähnlich sein.

Stefan
TomHuber
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von TomHuber »

Danke Stefan für deine Antwort.

Die Wohnung wurde vor ca 11 Jahren gekauft ist aber erst seit 1 Jahr vermietet.
Ungefährer Wert der Wohnung bei Anschaffung
Ich habe den notariellen Kaufvertrag dort steht der damalige Kaufpreis drin. Wäre es möglich den einfach zu nehmen?
Prüft das FA den wirklich so genau?
(excl. Grundstück, das ist nicht absetzbar).
Wenn die Wohnung im 1Stock ist muss ich dann Grundstück abziehen?
Man kann auch mutig einen zu hohen Betrag schätzen (und das auch als Schätzung bezeichnen)
Soll ich dann (Schätzung) in Klammern hinschreiben?
Severina
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von Severina »

TomHuber hat geschrieben: 20. Jan 2018, 16:32 Ich habe den notariellen Kaufvertrag dort steht der damalige Kaufpreis drin. Wäre es möglich den einfach zu nehmen?

Du kannst noch 5% draufschlagen für die Erwerbsnebenkosten - es sei denn (was aber nur selten vorkommt), lt. Vertrag hatte der Verkäufer die zu tragen.
Prüft das FA den wirklich so genau?

Ja, der wird wahrscheinlich angefordert werden.
(excl. Grundstück, das ist nicht absetzbar).
Wenn die Wohnung im 1Stock ist muss ich dann Grundstück abziehen?

Ja - den Anteil vom Gesamtgrundstück, der dem Anteil an der WEG entspricht
.
Man kann auch mutig einen zu hohen Betrag schätzen (und das auch als Schätzung bezeichnen)
Soll ich dann (Schätzung) in Klammern hinschreiben?
Ich würde eher den gesamten Vorgang und die Berechnung der AFA auf einem gesonderten Blatt erläutern
reckoner
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von reckoner »

Hallo,
Die Wohnung wurde vor ca 11 Jahren gekauft ist aber erst seit 1 Jahr vermietet.
OK. Dann hast du noch 39 Jahre AfA vor dir, macht 78% (lohnt sich also schon).
Ich habe den notariellen Kaufvertrag dort steht der damalige Kaufpreis drin. Wäre es möglich den einfach zu nehmen?
Klar, das ist die beste Grundlage die man haben kann.
Prüft das FA den wirklich so genau?
Ja, wenn es das erste Jahr ist. Was ist denn mit dem einen vermieteten Jahr, wurde da eine Steuererklärung abgegeben? Vielleicht steht die Höhe der AfA dadurch schon fest, wer weiß.
Wenn die Wohnung im 1Stock ist muss ich dann Grundstück abziehen?
Ja. Nicht nur dem im Erdgeschoss gehört das Grundstück, sondern allen zusammen.
Aber je höher das Haus ist desto geringer ist meist der anteilige Grundstückswert.
Soll ich dann (Schätzung) in Klammern hinschreiben?
Wie auch immer. Imho sollte nur klar sein, dass du dir nicht sicher bist, damit bist du auf der sicheren Seite bezüglich Steuerverkürzung & Co.

Stefan
TomHuber
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von TomHuber »

Vielen Dank.
Benötige ich den Grundstückswert des Kaufjahres?
Kann es sein das der in der Brandversicherung steht "Gebäudeversicherungswert 1914"?
Kann ich den Grundstückswert irgendwie online erfahren. Hilft mir dazu die Grundsteuer?
reckoner
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von reckoner »

Hallo,

mit schätzen meinte ich auch wirklich schätzen, nicht ermitteln oder ausrechnen.

Ich würde bei einem normalen Mehrfamilienhaus (vielleicht 2 oder 3 Stockwerke, aber keine 10) einfach 90% vom Kaufpreis nehmen.

Hier noch eine Arbeitshilfe vom BMF (mit Downloadmöglichkeit): http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2017-03-01-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Stefan
Severina
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Re: Vermietete Wohnung geerbt Steuern?

Beitrag von Severina »

Die Grundstückswerte aus früheren Zeiträumen bekommt man beim örtlich zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Wo der sitzt, ist je nach Bundesland verschieden. Einige - vielleicht auch alle - haben auch Internetauftritte, wo man ab einem bestimmten Jahr (in NRW z.B. ab 2011) die Werte nachsehen kann.
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